Al menos es lo que piensan las cajas de ahorro ya que auguran que el efecto de la tormenta financiera se extenderá a 2008, y aquí las cuestiones son dos, la primera es conocer cual es el alcance de la crisis y la segunda intentar conocer cuánto durará. Por otro lado, en la industria financiera se vive el mismo pulso que vivimos aquí en el blog ¿Deben intervenir los bancos centrales o no? ¿Bajar o subir tipos?.
La CECA se mostró a favor de la intervención de los bancos centrales en el actual contexto de crisis, incluso con más contundencia, y explicó que gracias a ellos y su apoyo constante es posible que el próximo mes se pueda dar por acabado el problema de liquidez en el mercado interbancario.
Bajo esta incertidumbre, parece que nadie quiere arriesgar y sin llegar al “Credit crunch” (restricción del crédito) sí parece que las cajas encarecerán los créditos.
“Los tiempos de las vacas gordas se han acabado. Definitivamente. Han durado 15 años, pero el riesgo ha vuelto y la situación ha cambiado”. Éste es el pensamiento que predomina en la Confederación Española de Cajas (CECA). Fuentes de esta patronal explicaron ayer que el mayor control del riesgo para evitar fallidos, la falta de liquidez y el consiguiente encarecimiento del dinero para las cajas, son los tres factores que van a provocar una subida importante de los tipos de interés de los créditos. “Los depósitos se remunerarán mejor, pero los préstamos tienen que subir, con seguridad”, comentan en la CECA.
Todavía nos queda mucho por ver de esta crisis, pero si la superamos sin demasiados probleas, sin duda habrá sido una crisis sana que nos haya servido para curar los excesos del pasado.
Y como es Viernes toca “El homenaje al lector” que es la publicación del comentario con más votaciones de la semana, esta vez le toca a Juan Carlos que se debió dejar las huellas dactilares escribiendo este interesante y extenso comentario (enlace original):
El cepo.
Los mas beneficiados de todo esto son los bancos como siempre.
He trabajado diez años en juzgados de primera instancia y creo necesario avisar a aquellos que estén barajando dejar de pagar su recibo de hipoteca sobre las consecuencias que esto puede tener.La gente cuando compra una casa, cree que solo compra una casa y que el dinero “lo pide” al banco. Pero el Banco no es un mecenas, que “da dinero” sino que lo vende.
Algunos, no obstante se dan cuenta y creen que solo compran una casa al vendedor y unos cientos de miles de euros al Banco.
Se equivocan. En la letra pequeña del contrato de constitución de hipoteca dice otra cosa, dice que también compran un hermoso cepo, con unos dientes de acero capaces de partirte una pierna a nada que se cierre.
De esta manera todos los hipotecados de España, cuando salimos de casa, tenemos que andar con mucho ojo y no meter el pie en el cepo que tenemos a la puerta esperando. El que no paga el recibo de hipoteca, mete el pie dentro y esta perdido.
Porque en realidad el verdadero negocio de los bancos no son los que pagan religiosamente su hipoteca, sino los que no pagan, y de hecho, los juzgados de primera instancia mas parecen unidades de recaudación de los bancos que cualquier otra cosa.
En la practica el banco actúa así. Cuando no pagas un recibo, empieza, tranquilamente a cobrarte unos intereses que llama “moratorios”, y que suelen ser relativamente “módicos” del 10-13% o así, y se pone a observar como el pez se debate en el anzuelo, te va enviando cartas, con tranquilidad, habla contigo, y espera a que la cosa se pone interesante. En un periodo que oscila entre 6 y 18 meses, según la voracidad del respectivo banco, cuando estos intereses moratorios por los recibos impagados ya han crecido bastante, el banco declara vencida la deuda (porque lo firmado en la hipoteca se lo permite) y le comunica al cliente que ahora ejecuta todo lo que se le debe, incluidos estos nuevos intereses moratorios, y que sobre ese conjunto (deuda + moratorios) va a aplicar un interés de demora, este ya a cara descubierta, que oscila entre un 20 y un 31%. (Un 31% duplica la deuda en tres años).
El cliente acude desesperado a la entidad y se le vuelven a dar largas durante unos meses, engordando la cosa, y finalmente hay un día en que se le dice al cliente que no se preocupe, que a ver si hace un esfuerzo pero que no le van a subastar la casa, y según sale por la puerta, el mismo que le ha dicho eso, cumpliendo las directrices escritas que tienen, se vuelve al del departamento jurídico y le dice, dispara. Y esto sucede aunque el cliente sea amigo del director de la oficina.
En este momento el banco, hace lo siguiente, se presenta en el juzgado y como lo firmado en la hipoteca se lo permite (porque la gente no sabe lo que firma) le pide al juez lo siguiente: que se inicie procedimiento judicial contra el deudor, por todo lo que debía, mas los intereses moratorios de los primeros 12 meses (por ejemplo), mas los intereses de demora de todo eso al 25% (por ejemplo) durante otros seis meses (desde que se declaro vencida la deuda hasta que se interpone la demanda) y además, por los gastos del procedimiento y pasmaos: Por los intereses que genere toda esa cantidad, hasta su completo pago y también al tipo de demora, o sea al 25% en el ejemplo.
Y el Juzgado se tiene que comer esto así, porque nuestras maravillosas leyes civiles están hechas por los Bancos y no por los clientes y tiene que fusilar al cliente y este aun puede sentirse contento, porque la mayoría de los bancos, son generosos, no todos, que hay un articulo del Código Civil, que permite al Banco que las cantidades que vaya cobrando del deudor, se apliquen primero a intereses, y que hasta que no se abone la ultima peseta de intereses no se empiece a pagar capital, con lo que algunos están pagando toda la vida con su nomina y cada vez deben mas.
En una ocasión hice el siguiente calculo. Tome lo que debía un cliente en un pleito. Vi lo que tuvo que pagar al final para librarse del cepo y archivar el procedimiento judicial, y luego trate de averiguar a que interés había que poner el capital pedido para acabar pagando lo que pago.
¡Al 80%!No creo que haya negocio que rente ese dinero y aunque es cierto que los bancos tienen algunos impagados, ese riesgo ya lo amortizan los que pagan regularmente las hipotecas porque los bancos las suben un poco para cubrir ese agujero. Pero el verdadero negocio, son los que no pagan. Una autentica mina. A esos se les saca todo el dinero que se puede, con promesas de perdón, luego se les subasta la casa, luego se les cobran unos intereses de escándalo, luego se les fusilan las nominas y luego se les tira como un klinex usado.
De manera que lo que yo aconsejaba a los desgraciados que pasaban por mi despacho, después de explicarles lo que les había caído encima era siempre lo mismo.
¡Busque usted ese dinero como sea, incluso debajo de las piedras, pídaselo a un amigo a un familiar o a su madre, pero pague usted cuanto antes esta deuda, antes de que los gastos judiciales y los intereses de demora que equivalen a llevar un cáncer colgando del brazo se lo coman todo!
Luche cuanto pude en las liquidaciones de intereses para menguar los intereses que cobraban los bancos y muchas veces, advertía que pudiendo machacar y ganar mas aun no lo hacían, no se si por vergüenza, o por que ya estaban ahítos de sangre, pero aun recuerdo haber tenido que rehacer liquidaciones porque algunos me exigieron que antes de liquidar capital, tenían que estar pagados todos los intereses y por mas que busque, no encontré una sola sentencia del Supremo que mitigara de algún modo, la dureza de ese articulo del código y las consecuencias de su aplicación y eso que mire hasta de finales del siglo XIX.
Espero que estas líneas puedan haber ayudado a alguien y pido disculpas por lo extenso del mensaje.
Saludos a todos.
106 comentarios
Buenos días, respecto al comentario de la CECA de que los prestamos subiran espero que se refiera exclusivmente a que las condiciones de contratación de, por ej. una hipoteca, van a ser mar duras (Euribor+2 y cosas así), y aunque habla de que se remuneraran mejor los depósitos a plazo fijo está claro que para esto si que el precio del dinero (desde el BCE debe ser alto)….¿pero cuanto más?
Lo que dicen los de la CECA tiene dos lecturas: para los bancos y cajas les viene de perlas que los bancos centrales inunden el mercado de liquidez (¿de donde sacan esos Bancos Centrales la pasta?) pero a la vez quieren que se suban los tipos de interes…Mira tu que listos, el dinero se queda en bancos y cajas, no sea que más de una tenga “un yanki muerto bajo la ventanilla” y se aprieta las tuercas un poco más a los hipotecados.
O que se quiera normalizar la situación financiera con las subidas de los tipos que todos esperabamos de Trichet hace unas semanas, lo cual sería señal de que el huracan ha llegado a Europa como simple vendabal.
En cualquier caso si el interbancario sigue “por libre” mucho más tiempo, aunque parece ser que (ojala) va camino de su 4,5 como dios manda, será señal de que la entrada en 2008 va a ser una continuación de lo que tenemos ahora. Y rezemos para que así sea y no veamos colas en las puertas de bancos europeos.
Histeria sería un mal término.
Hola
no creo que esta crisis se solucione en un mes ya que el problema se ha formado durante mucho tiempo. 2008 se presenta muy intereresante.
Por cierto, el post de Juan Carlos está muy bien. Una hipoteca puede salir muuuy cara. Más de alguno dirá ¿Por qué no alquilé en vez de comprar a cualquier precio?
Os dejo esta noticia:
Se cierra la brecha entre alquiler y compra
El arrendamiento adquiere más ventajas ante la imparable subida de las hipotecas y la menor revalorización de las viviendas
http://www.elpais.com/articulo/economia/cierra/brecha/alquiler/compra/elpepueco/20070921elpepueco_1/Tes
Ya empiezan a salir noticias de lo que realmente duele en una crisis financiera:
http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idNoticia=1819071
“Standard & Poors Ratings Services (S&P) advierte que los defaults corporativos en EE UU, impagos de deuda por parte de empresas, pueden multiplicarse por más de siete hasta alcanzar los 35.000 millones de dólares el curso que viene. En un escenario más agresivo, en el que el estrechamiento de la liquidez acabe por desencadenar recesión económica, los fallidos podrían dispararse hasta los 250.000 millones. En este momento, el grupo de empresas con un rating B o inferior supone más del 40% de las compañías no financieras, frente al 35% de hace diez años.”
Las crisis no se va a medir con la cantidad de impagos hipotecarios, sino con la cantidad de impagos por parte de las empresas.
Como esto se ponga feo veo a la FED bajando otro cuarto de punto antes de final de año.
Dolar/Euro EURO 1,4076
Vamos camino al 1,41. Desde luego la FED le ha pasado la pelota el BCE. Veremos cuanto aguanta Trinchete.
Realmente impagable el post de Juan Carlos:
“Pero el verdadero negocio de los bancos, son los que no pagan …”
Increible …
Buenos días a todos.
Lo del Euro/Dolar se está saliendo un poco de madre ¿no creeis?
¿La siguiente comparecencia de Trichet es en Octubre,no?
A mi no me empieza a parecer descabellado que antes de Diciembre se replantee su discurso y deje la puerta abierta a bajadas de un cuarto de punto el tipo oficial para dejarlo en el 3,75%.
Parece increíble cuando hace 15 días todo el mundo daba por sentado acabar el año al 4,25%, incluso algunos decían al 4,5%!!!!
PD. Luego nos venderán la moto de la inflación en el 2,5% jajaja
http://www.20minutos.es/noticia/279542/0/informe/subida/electricidad/
alquilado, siempre sales con lo mismo, no te creas mejor que nadie.
#6, rafa74
Tienes razón, tendría que escribir posts como el tuyo, tan interesantes, tan abundantes en información y opinión. No me creo mejor que nadie, ajo y agua.
Bancaja capea, de momento, la crisis inmobiliaria.
http://www.cotizalia.com/cache/2007/09/21/89_bancaja_capea_momento_crisis_inmobiliaria.html
“Las cajas endurecen la concesión de créditos”
http://blogs.periodistadigital.com/ladrillos.php/2007/09/21/las_cajas_endurecen_la_concesion_de_cred
Vic #5. El problema es la incertidumbre.
Es perfectamente posible que antes de fin de año el BCE baje tipos al 3,75% y por tanto el euribor baje, pero también es perfectamente posible que el BCE suba los tipos al 4,25% y por tanto el euribor se estabilice o suba.
Vas a encontrar analisis de expecialistas en ambos sentidos, pero creo, que a día de hoy nadie sabe a ciencia cierta que es lo que va a pasar. Solo el paso de los días nos va a ir dando una idea de la dirección que va a tomar esto.
Mi consejo es que se mantenga la cautela. Que los que somos hipotecados no lancemos las campanas al vuelo, situemosnos en un escenario pesimista y pensemos que van a subir un cuarto de punto. Hagamos nuestros calculos economicos-familiares en este sentido, porque puede pasar y, de esta manera, si bajan es cuando realmente será un desahogo.
Hola a todos. Para Paul que el otro día comentaba: “Tengo una Hipoteca de 145000€ a 35 años, desde hace unos meses con EURIBOR + 0,50 y sin comision por amortización anticipada, permitiéndome reducir cuota o tiempo con ello.
Mis dudas son: dado que el año que viene cuando toque revisión espero hacer una amortización de unos 6.000€, ¿Cuándo hacerla, justo antes de la revisión, o después? [En realidad puedes hacerla cuando quieras porque bajas capital y se reformula con el método francés que es el más frecuente. Supongo que tu cuota es mensual, por lo que te aconsejo que lo hagas el día 1 del mes, ya que si lo haces otro día te cobran intereses.], ¿Influye para algo el antes o después? [Todo depende de tu capacidad de ahorro y liquidez] y ¿Que es mejor, restar cuota o tiempo? [Normalmente, es mejor reducir tiempo, pero hay una pega: el reducir tiempo significa que pagues menos intereses y el capital se amortiza en menos tiempo, aunque sube la cuota mensual. Esto es peligroso si merma tu capacidad de ahorro.], ¿Los intereses que le pago al banco al final de todo suben más eligiendo una u otra opción o da lo mismo? [Los intereses suben por el Euribor o bajan. También van en función del tiempo de amortización]”.
Mi consejo es el siguiente: en el momento que puedas solicita una novación de reducción de plazo de 35 a 25 años (comprueba cual va a ser el importe nuevo de tu cuota). Y con los 6000€ de ahorro realizas amortización anticipada. Si te ves muy agobiado reduciendo plazo, entonces reduce cuota, y si no reduce plazo + cuota al 50%. Es decir, 3000€ reducción cuota + 3000€ reducción plazo. Un saludo.
En relación a la noticia del día “Esto puede ir para largo…”, normalmente los ciclos económicos han sido de vacas flacas y vacas gordas. Con las medidas que se estan tomando parece que se está formando un ciclo intermedio de “vaca light”. Y todo, porque las vacas gordas han engordado tanto, que ahora tienen que adelgazar, ya que si no pueden reventar. Las consecuencias de este acotamiento de crisis pueden generar un derrumbamiento a nivel mundial.
PD.: Pruebas simulador cuota préstamo hipoteca.
http://www.ahe.es/bocms/sites/ahe/pages/MenuOK.jsp?mID=21
Lo de “El homenaje al lector” es de coña, ¿no?
En cuanto a la crisis yo creo que los tiros van mas por donde dice Hermes.
Saludos
Mediolleno, como ves lo escribí entre comillas.
Más que “homenaje al lector” es “homenaje a mi mismo” y así me ahorro el escribir, a parte de eso, me parece interesante discutir sobre el comentario más votado.
Clopez,no comparto tu opinión. Los bancos no buscan el beneficio en el impago de los préstamo hipotecarios,ni mucho menos.
Su beneficio el el margen financiero entre el bajísimo coste de recursos ajenos que tienen(no olvidemos que las cuentas corrientes y de ahorro se remuneran con un 0% en la gran mayoría de los casos) y el precio que cobran a sus clientes por el citado préstamo.
Cuando un cliente impaga sus cuotas del préstamo está creando un problema al banco,que tiene que crear la correspondiente provisión de insolvencia(llamada provisión específica) cumpliendo la normativa del banco emisor. Esta provisión puede llegar a alcanzar,según la gravedad del retraso,hasta el 100% del importe prestado. A continuación,debe aplicar sus recursos técnicos y humanos en buscar una solución del impago,y si no lo consigue por vía amistosa(siempre la preferida por el banco,via recobro o refinanciación) pasa a la judicial,siendo esta última la menos deseada por las entidades,pues los procedimientos judiciales-incluidas las ejecuciones hipotecarias-son largas y costosas en este pais.
Añado además,que muchas entidades han tomado como garantías hipotecarias inmuebles que en la actualidad tienen un valor inferior al que en su día se “tasó”,dada la insaciable ambición de muchas entidades de hacer crecer su balance a cualquier precio.Por lo tanto,de ninguna manera harían negocio con los inmuebles de sus deudores.
Un saludo
Hola a todos de nuevo.
He leido el mensaje “homenaje al lector” de nuevo, y no es por fastidiar, pero el otro día ya lo pensé y no lo comenté. Es un mensaje de meter el MIEDO (paga tu hipoteca religiosamente o verás lo que te espera) en el cuerpo y mientras más miedo mejor para el sistema. A los hipotecados deciros que no tengáis MIEDO. Es lo peor que hay vivir con miedo. Toda la incertidumbre que hay es a nivel macroeconómico porque si los bancos tienen falta de liquidez desde hace 1 año, es porque la financiación de las empresas no puede pagar los préstamos y si quiebran y suspensión de pagos se quedan sin cobrar los bancos. Entonces, los bancos se alimentan del ciudadano hipotecado, y si este también falla es cuando se va al traste. En España existe una ley en el que una familia puede acogerse a la quiebra al igual que una empresa, y por tanto, no pagar nada. En definitiva, mi consejo es que paguéis religiosamente la hipoteca, pero no viváis nunca con MIEDO.
que les den a todos los bancos
Euribor de hoy a 4,694%
y la media mensual de Septiembre hasta hoy queda en el 4,727%
Como ya dije ayer, la media sigue bajando un poquito más cada día y seguramente quedará en el 4,72% a final de mes. Ligeramente más alta que la de Agosto (4,666%) pero una subida no tan pronunciada como las anteriores (recordemos que julio cerró a 4,564% y agosto subio 0,1 puntos por encima)
Este mes cerraremos con subida respecto a agosto, pero justo la mitad que el mes pasado (0.05 puntos frente a 0,1)
cambio de tendencia???
hermes.. yo los calculos para la prox.revisión, la he tomado como si acabase al 4.5, y un euribor del 5.2, par ir “sobrado” en cuentas.
creo que nos quedaremos en la mitad o 3/4 de la subida que he calculado…pero si, es mejor esperar, pq hacerte ilusiones para despues llevarte el chasco,terrible….al revés,mejor
Pregunta para expertos.
¿Qué pasaría si Arabia deja de vender petroleo en dólares para pasar a euros? Creo que lo estaban “amenazando” últimamente, no?
Creo que tendría repercusiones económicas muy graves, según tengo entendido, dada la debidilad del dólar últimamente. Por nodecir que podría sentar precedente para otras economías.
Dudo mucho que con el panorama en EEUU, el BCE siga subiendo los tipos. Normalmente en los últimos años a este lado se sigue la tendencia de aquel con medio año-un año de diferencia, cosa por otro lado normal para mantener nuestra competitividad. Por tanto yo apuesto por bajada a 3.75% en los próximos 6-8 meses y Euribor en 4.25-4.5 a final de año (Diga lo q diga la CECA)
ICEMAN, puedes explicarme porqué si tienes cuota de hipoteca mensual y amortizas el 1 de mes no te cobran intereses y si lo haces otro día del mes sí?
Gracias :)
#15, Frank
Me gustaría hacer una matizació a tu comentario.
Creo que no se puede hablar de cambio de tendencia comparando sólo los incrementos entre la media del Euribor entre julio- agosto (0,1) y agosto-septiembre (estimación de 0,05). Ya que en lo que va de año los incrementos en las medias han sido como siguen:
Febrero: +0,029.
Marzo: +0,012.
Abril: +0,147.
Mayo: +0,120.
Junio: +0,132.
Julio: +0,058.
Agosto: +0,103.
Septiembre: previsión de entorno a +0,05.
Como puedes ver en Marzo la subida fue muy inferior a la que vamos a tener en Septiembre y nadie habló de cambio de tendencia.
Creo que para valorar un posible cambio de tendencia hay que fijarse en que el FED después de mucho tiempo de subidas de los tipos oficiales los ha rebajado 0,5% nada menos. Y que el BCE en septiembre, a pesar de que un mes antes todos dában por hecha una subida, mantuvo los tipos (ya se habla de posibles bajadas antes de fin de año). Esó sí “puede” indicar un cambio de tendencia.
Por otro lado, un dato importante es que la media de septiembre no es representativa porque está muy influenciada por los altos valores de los primeros días del mes. Creo que si hay un cambio de tendencia la veremos en Octubre, cuando los primeros días de cotización nos indiquen si la media de Oct empieza por debajo de la que marque septiembre.
Yo sospecho que así será.
Un saludo y perdón por el rollo.
Observador Asombrado, el artículo final no es mío, es de un lector de la web y ha sido el más votado durante la semana. No tengo por qué compartir la opinión pero me parece justo publicarlo ya que parece que gustó.
Hola a todos. Para “19 Franky”. Es simple, al liquidar el préstamo hipotecario mes a mes, si el importe que amortizas anticipadamente lo haces el primer día del mes, el banco no te ha estado prestando ese importe que anticipas en el mes. Si lo haces otro día del mes si que ha estado prestándolo. Un saludo.
Pesimista #17.
Si el petroleo se empieza a cotizar en euros la economía de EEUU saltaría por los aires y, seguramente, a parte de consecuencias económicas catastróficas, viviriamos el estallido de la 3ª Guerra Mundial. No nos olvidemos que EEUU es la primera potencia armamentística y como hemos visto en muchas ocasiones, no les tiembla el pulso a la hora de sacar tomahawks.
Buenas gente. Felicidades por este blog clopez. Os leo desde hace tiempo pero nunca me había animado a escribir. Esta vez lo hago porque quiero puntualizar una cosa sobre amortizaciones anticipadas. En concreto la contestación de Iceman a Frank.
Todo lo que ha dicho Iceman es cierto pero lo de “Los intereses (…) también van en función del tiempo de amortización” es cierto sólo relativamente. Me explico:
Los intereses que pagas en una cuota sólo dependen de dos variables: El capital que queda por pagar y el tipo de interés. Es decir, no dependen del tiempo. Sin embargo es verdad que se pagan menos intereses en cuanto a que al reducir el tiempo amortizas más capital cada mes y por lo tanto al mes siguiente te queda menos por pagar. Como los intereses dependen del dinero que te queda por pagar, entonces también se reducen. Era sólo por completar un poco la respuesta haciendo esa pequeña puntualización.
Ahora añado cómo realizo yo las amortizaciones parciales. Yo siempre reduzco cuota, nunca tiempo. ¿Por qué? Porque tienes más control sobre lo que pagas cada mes. Me explico, todos los meses realizo amortizaciones. De esta forma elijo todos los meses cuánto capital quiero devolver. Algunos meses devolveré más y otros menos. Si un mes estoy jodido y no quiero añadir capital, de esta forma puedo hacerlo pero si hubiera reducido tiempo tendría que pagar por narices la cuota completa. Reduciendo siempre capital todos los meses puedes llegar a la situación en la que te faltan por pagar 1000 euros y quedan 15 años de hipoteca. Pues bien, en ese momento cancelas el préstamo y es como si hubieras estado reduciendo tiempo pero teniendo más control sobre lo que pagas cada mes.
Bufff… creo que me explico fatal…
#23, Hermes
No me gusta dar veracidad a según que cosas, pero en la línea de lo que comentas leí hace tiempo varios comentarios de analistas que afirmaban que el gérmen de la guerra de Irak había sido las amenazas de Sadam a pasar a cotizar su producción de petróleo en Euros.
Un saludo.
¡Qué bonita es mi España! con los Banqueros acojonados, los ahorradores acojonados de perder sus ahorros, los hipotecados acojonados a no poder pagar y perderlo todo, las familias empezando a ver la realidad del Euro ya no confunden el Euro a la peseta ahora todos saben que el Euro los han empobrecido más y más, resumiendo ¡todos acojonados! y mientras que si el Euribor baja una milésima que sube una centésima, mareando al personal, que si el FED que si el BCE que si la Ceca que si la Meca….. Meca….go en todo esto no lo arregla ni el Trinchete ni el Sonsuscordi.
Dólar al 1,40? voy a abrir una cuenta en Dólares de los Beneficios que me dieron las 3Mil acciones que compre a 10Euros y vendí a 60 de la famosa Astroc, que entre intereses e igualación en su día de dólar-Euro, no habrá de nuevo otra compañía que rente igual, eso sí al que le vendí a 60 Euros creo que aún está acordándose de toda mi familia presente y pasada.
Hay que ver que confusion con la amortizacion anticipada. Puedes amortizar cuando quieras, el dian 1 o el 25 o el 30. Si amortizas plazo en la siguiente cuota veras que pagas lo mismo, pero que el vencimiento del prestamo es antes y, esto es lo mejor, que pagas mas de principal y menos de intereses.
Es un hecho objetivo que se paga menos intereses al final reduciendo plazo que reduciendo cuota.
Si alguien prefiere reducir cuota, pues adelante, pero ahorras mas reduciendo plazo, pues pagas mas capital y menos intereses.
Y para Uno Mas
Otro efecto de reducir cuota/plazo.
Cuando te revisen tu hipoteca, en uns escenario de subida de tipos, te aumenta mas la cuota cuanto mas plazo tengas.
Un ejemplo:
Así, una hipoteca media de 147.000 euros contratada a 50 años cuesta al titular en hipotecas, aplicándole un tipo de interés del 5% un total de 253.550 euros, el 170% del capital solicitado. En cambio, si el préstamo contara con un plazo de amortización de 20 años el montante de intereses sería de 85.832,8 euros, apenas un 58% del capital inicial.
Mira esto
http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idNoticia=1771060
El Banco Central Saudí no bajó los tipos el pasado jueves. Ya hay rumores de que no fijarán su moneda respecto a otra que está en caida libre. Que nadie descarte que los petrodólares estén tocando su fin. Algunas empresas europeas cobran un 50% en euros y otro 50% en dólares, entre ella el gran fabricante de aviones.
Zeitgeist: el espiritu guardián
El siguiente documental está integrado por tres partes bien diferenciadas pero interconexas (Ahora estan juntas y traducidas) . La primera parte “The Greatest Story Ever Told” atiende a las mentiras de la religión, la segunda parte “All The World’s A Stage” a la mentira del 11-$, y la tercera “Don’t mind the men behind the curtain”, a la mentira del sistema financiero.
Recomiendo la segunda y tercera parte.
http://video.google.com/videoplay?docid=8883910961351786332&hl=es
Esto va a ir para largo así que ….
http://www.expansion.com/edicion/exp/economia_y_politica/entorno/es/desarrollo/1038073.html
Esto va a ir para largo así que…
http://www.expansion.com/edicion/exp/economia_y_politica/entorno/es/desarrollo/1038073.html
Mario #28, no me has entendido. Me explico muy mal. Lo que dices es cierto si nunca se realizan amortizaciones parciales. Yo realizo todos los meses amortizaciones parciales de cuota. Haciendo esto también puedes terminar de pagar la hipoteca antes del plazo establecido. Entiéndeme: Si tienes una hipoteca a 40 años y realizas constantemente amortizaciones, puede que te encuentres en la situación de que te queden 500 euros por pagar y 20 años de plazo. En ese punto cancelas la hipoteca y ya está. Has reducido tiempo. ¿Me comprendes?
Los intereses que pagas en un mes concreto sólo dependen del capital que debes y de los tipos de interés. No del tiempo que te queda. Puedes buscar la fórmula en la Wikipedia ;-)
Felicidades a Juna Carlos por el comentario!
Qué hay de verdadero en el negocio de las hipotecas y que hay de mentira en ése comentario????, pués nada. S´lo cabe agregar algo, y es la famosa frase ” el banco nunca pierde”, aunque también tenga una observación sobre el comentario en cuestión.
No hay ni verdadero ni mejor negocio para el banco, “todo” es negocio.
Los hipotecados no tienen que tener miedo,es verdad que a ellos les conviene tener un cristo que les pague de por vida, teniendo su futuro pendiendo de un hilo, pero por las dudas, tienen una garantía, un bien, una casa, ocea que si suben los intereses mejor para ellos, porque los que puedan pagar pagarán más y los que no, nos capitalizamos aunque ya lo habíamos hecho cunado firmamos ( dicen los bancos).
No tengan miedo, tomen conciencia que el banco no es su amigo…
Si la FED baja los tipos para salvar las irresponsabilidades de sus empresas que hicieron los cáculos con tipos más altos, estaremos ante una desición netamente política, ( tú has un desastre que yo te cubro).
Saludos
Hola a todos. Para “27 mario”, es un poco confuso el mensaje. Si reduces plazo evidentemente da igual el día, pero si reduces cuota sí importa el día. Si no haz la prueba.
Para “30 UnoMas”, también es una buena estrategia, pero sólo en el caso de que ahorres mucho en el més. Y que tengas ahorros para un futuro o un imprevisto.
Lo de la macroeconomia es genial, pero en realidad lo que nos jode a todos no es lo que dice el FED o el BCE, sino cuanto supone el aumento del euribor en mi hipoteca, que con la escusa de los biodiesel los productores de agricolas, más bien los intermediarios supongo, se suban a la parra y nos suba el precio de los alimentos, desde el pan hasta los champiñones, que seguro que tambien hacen biodiesel con ello, y que a pesar de que el euro está superfuerte y el dolar por los suelos y el petroleo se paga en dolares, la gasolina no para de subir, nunca baja, aunque el petroleo caiga de precio( que ya sé que no es el caso) o el dolar se desplome….nos timan por todos lados, para cuando una ley que obligue a poner el precio en origen de los alimentos no elaborados para que veamos el margen desde el agricultor a nosotros? Para cuando una asociación de consumidores que realmente tenga poder?
Si una persona abre un local y le va mal, cierra, de igual manera debería pasar con cualquier empresa, ley fundamental del libre mercado capitalista,
quien tenga que caer que caiga. Parecen medidas muy socialistas las de la FED, justo ellos los reyes del capitalismo, me dan risa…
Saludos
#33 Currita
Asociación de consumidores al poder.
El sindicalismo murió al desaparecer la clase obrera, ahora solo se habla de mileuristas, cipotecados,alquilados,etc… pero, consumidores somos todos.
Si la CECA dijera que los tipos van a bajar en pocos meses….
¿quien iría ahora a pedir préstamos?
Explicador,
si el banco ejecuta un embargo solo recupera lo prestado, es como matar la gallina de los huevos de oro. Si te dejo 10 y me devuelves 10 ¿donde esta el negocio?
En cuanto a “la empresa que tenga que caer que caiga”, bien, lo que ocurre es que a lo peor arrastra otras empresas consigo, por ejemplo la que paga nuestros sueldos. Igual ocurre con el euribor y las familias. Si aprientan a los consumidores lo ultimo que haran sera dejar de pagar la hipoteca. Primero dejaran de consumir. Si no compramos lapiceros ¿como van a vivir los fabricantes de lapiceros?
Saludos
Respecto a lo de amortizar cuotas que se comenta en varios posts.
Yo soy de los que no me interesa reducir cuotas, ya que prefiero disponer de más efectivo para otras historias que no sean la hipoteca que quedarme sin efectivo para reducir la cuota. Si he conseguido que me presten un dinero no entiendo porque tengo que devolverlo antes del plazo, teniendo en cuenta lo difícil que es conseguir efectivo en algún momento.
Saludos al personal
Sorry (Mi nick es benjau)
Mensaje para alquilado y todos los defensores del alquiler
¿Realmente crees que es más rentable alquilar que comprar? voy a realizar mis cuentas: El coste del alquiler hasta ahora ha venido siendo bastante superior al coste de los intereses de la hipoteca, que es el que se tira (o mejor dicho nos cobra el banco) cuando se compra una vivienda.
Por otro lado la compra tiene desgravación fiscal mientras el alquiler no. Además el alquiler sube todos los años sin excepción, mientras que las hipotecas tienen años de subir y años de bajar (siempre que el crédito hipotecario sea variable), aunque a la larga tiende a estabilizarse cuando se encuentra un punto de equilibrio (que evidentemente no será entorno al 3%).
Si a esto le añadimos que el que compra tiene plusvalías por la subida del precio de la vivienda (que se lo pregunten a los que compraron hace 5 años!!!) y que un día dejarás de pagar porque ya tendrás amortizada tu hipoteca ¿Realmente crees que es más rentable el alquiler que la compra?
Saludos,
Comercial
Para #32 Uno Más
http://es.wikipedia.org/wiki/Hipoteca
Apartado “Cálculo de la cuota periódica”
El PLAZO influye en la cuota.
“Puedes buscar la fórmula en la Wikipedia” ;)
#42 Tex, si lo miras bien verás que influye en la cuota pero NO en los intereses que es lo que yo decía. Influye en la cuota porque influye en el capital pero los intereses son los mismos ;-)
Los intereses que pagas al mes se calculan así:
Intereses = Capital pendiente * Tipo de Interés / 12 / 100
Lo de dividir entre 12 es porque hay que calcular el interés mensual, que es tu tipo de interés (Euribor + Diferencial) dividido entre 12. Vamos que realmente es así:
Intereses = Capital pendiente * Interés mensual / 100
Como ves no aparece el tiempo en ninguna parte.
Para #41, por pasos:
1. No necesitas la misma casa ahora que dentro de 25años (niños…) por lo que puedes ahora alquilar una casita acorde a tus necesidades. (Ni que decir cabe que más barata que una casa mas grande). Para comprar tienes que pensar en el futuro…
2. El coste del alquiler, al menos en mi ciudad, es menor que el de la hipoteca. Entonces tenemos que HIPOTECA – INTERESES = AMORTIZACION, por otro lado HIPOTECA – ALQUILER = AHORRO. Pues el caso es que todavia es mayor el ahorro que lo que amortiza el hipotecado.
IMPORTANTE: Aqui esta mi teoria… vete de alquiler simulando cual es el momento en que el alquiler iguala a la amortizacion, entonces comprate la casa con todo lo que as ahorrado!!!
3. Todo lo que ahorro me renta en otros “negocios” ya sean depositos a plazo fijo, otro tipo de depositos o cualquier otra cosa…
“Las cajas planean endurecer los créditos y aplazar su expansión internacional”
en los próximos meses no va a haber la misma facilidad de obtener dinero para conceder créditos.
Por ese motivo se verán obligadas a restringir la concesión de préstamos a sus clientes endureciendo las condiciones, además de que tendrán que pagar unos intereses mayores puesto que el dinero obtenido en ese mercado interbancario también será más caro para los propios bancos y cajas.
http://www.abc.es/20070921/economia-banca/cajas-planean-endurecer-creditos_200709210252.html
Sin hipotecas no se compran pisos.
El que esté interesado en vender un piso, lo tiene muy dificil hoy en día.
#41, Comercial
Plusvalías pasadas, no son plusvalías futuras, de hecho pueden ser pérdidas.
En Agosto cancele cuota por un importe de 8000 €. Aparte de 1% de cancelacion parcial me cobraron 14,52 € de intereses.
Por lo tanto de mi cuenta corriente se desconto:
8000 80 14,52 = 8094,52 €
La cancelacion la hice el dia 27 de Agosto y la letra se ejecuta el dia 9 de cada mes
El del banco se callo como una puta, ¿Cuando hubiese sido mejor hacer la cancelacion parcial? ¿El dia 1? ¿El dia 8?
Son 14,52 € pero que coño, para que se lo quede el banco me los quedo yo.
Sabemos que la economía es cíclica y ahora nos toca las vacas flacas, lo que pasa es que no todo el mundo sabe de economía y las familias se han endeudado hasta la médula
Uno Mas, entonces tu lo que amortizas es plazo, no cuota … si es asi, si se reduce el tiempo pero no la cuota es que reduces plazo.
Si lo que reduces es lo que pagas cada mes es que reduces cuota.
Claro, que asi cada mes te queda uno menos por pagar :-)
Una pregunta, cuando amortizas, la cuota siguinte es la misma?
#45 Tonysky1
Discrepo en cuanto a que para comprar hay que pensar en el futuro, más bien hay que pensar en el presente. Es decir, una persona sola y soltera quizás le convenga un apartamento de 50 m2 y 2 dormitorios puesto que si en un futuro tiene pareja y posibilidad de hijos se puede encontrar que a su pareja no le agrade esa zona, o evidentemente que se les quede pequeño. Por tanto, es mejor pensar en las propias necesidades ya que si en un futuro se ha de cambiar de vivienda siempre se tiene esta vivienda como entrada (recordemos que si reinviertes las plusvalías generadas en la venta de una vivienda para la compra de otra antes de los dos años los beneficios no están gravados por impuesto alguno).
Por otro lado, tu teoría de ahorro = a otras inversiones más rentables. Depende como todo, del importe del alquiler, evidentemente que si el alquiler es un 50% inferior al precio medio de las hipotecas, en este caso quizás si que te convenga ahorrar y destinar dichos recursos a obtener otras rentabilidades.
Pero sinceramente tal y como está el alquiler en España hoy por hoy no se encuentran alquileres de este tipo, por norma general las viviendas de alquiler suelen rondar los 600 €uros de media, mientras que la hipoteca media suele estar sobre los 800 €uros con estos números me reconocerás que por la diferencia es más conveniente comprar que alquilar.
Saludos,
Comercial
Vaya lío que os lleváis con lo de amortizaciones, creo que el que mas se aclara es UNO MAS. Tu sistema me gusta. Lo que haces es “engañar” al banco. Le dices que reduces cuota, te la bajan y tu obligación de pago se reduce, pero tu si tienes parciales 0% cada mes puedes pagar lo que te de la gana, con lo que pongamos que sigues pagando lo mismo que antes de amortización parcial. De esta forma estas acortando plazo (porque sigues pagando lo mismo) pero reduces paulatinamente tu obligación de pago. Es la estrategia que yo tenia pensada usar. Te permite pagar importes altos sin estar ligado contractualmente a realizarlos. Es lo mas interesante, haces tus cálculos y ves que puedes pagar tu piso a 15 años con cuotas bastante altas, Pues contratas a 30 años de forma que la obligación de pago que tendrás será la cuota resultante del calculo a 30 años, pero si tienes parciales a 0% (que no es muy complicado de negociar) cada mes tu pagas tu cuota mas la diferencia hasta la cuota resultante de la misma hipoteca a 15 años. Al cabo de 15 años tendrás pagado el piso pagado y una obligación de pago menor, o sea que si un mes no te va bien pagar una cuota tan alta, simplemente pagas lo que te pone en el recibo y punto y ese mes ancha es castilla.
Realmente la cantidad de intereses de la cuota de la hipoteca solo depende del importe y del tipo de interés, aunque la cuota depende del calculo inicial. Si reduces tiempo, pagas lo mismo que antes, pero si reduces cuota hay que recalcular toda la hipoteca. El banco no te cobra por el dinero que te va a dejar el año que viene, te cobra por haber tenido dispuesto el capital pendiente de amortizar durante ese ultimo mes.
Ejemplo:
Interés anual: Euribor + 0.25 = 4.66+0.25 = 4.91
Capital pendiente de amortizar= 200.000€
Interés equivalente mensual (1+ianual)1=(1+imens)12 por lo que es: 0.40 mensual
Firmamos la hipoteca el día 1 de enero (que es fiesta) con la resaca, por 30años, y resulta una cuota de 1049.68 (se saca con una formula que si que usa el plazo a pagar, en Excel se llama PAGO) por lo tanto el 1 de febrero el banco me ha prestado durante 1 mes 200.000€, y me cobrará un 0.40% (el equivalente mensual del TAE aplicado) del capital prestado durante ese mes. Los interés son 0.0040 x 200.000 = 800.47€.
800.47 son los intereses, por lo que la diferencia hasta 1049.68 es lo que devuelvo del dinero prestado, por lo tanto el 1 de febrero, después de pagar la cuota pagando 800.47 de intereses y249,20€ de amortización de capital, debo 200.000 – 249,20 = 199.750,80.
A día 1 de marzo el banco vuelve a mirar el capital pendiente y el tipo de interés y calcula 199.750,80 x 0.0040 = 799.48€ de intereses.
1049.68 – 799.48 = 250.20, por lo tanto en la segunda cuota hemos pagado algo menos de intereses (799.48 en lugar de 800.47) y hemos amortizado algo mas de capital (250.20 frente a los 249.20 del mes anterior).
Para el calculo de la siguiente cuota se usa el 0.40% x (199.750,80-250.20) para el calculo de intereses.
Si en la primera cuota hubiésemos pagado los 1049.68 obligatorios mas los 250,20 de amortización de la segunda cuota, el calculo de la segunda cuota seria con un capital pendiente de 200.000-249.20 – 250.20, por lo tanto habríamos reducido un mes la hipoteca, ya que la segunda cuota seria idéntica que la tercera, nos hubiésemos comido un mes por la cara. Ni que nos hagan pagar el 1% de cancelación anticipada (1% de 250.20 = 2.50€) nos ahorraríamos los intereses de la segunda cuota 799.48.
Este efecto tan beneficioso de la amortización anticipada se va reduciendo ya que cada vez necesitas mas dinero para cancelar una cuota entera, y en cambio los intereses que te ahorras son cada vez menores (porque también debes menos claro)
Otra cosa es decir: Si yo se que puedo pagar 1.500€ al mes (ingresos por pareja de 2500 netos aprox), firmo por 30 años y me obligo a una cuota de 1049.68, la diferencia es de 450€, o sea que con la primera cuota (1 de febrero) me como prácticamente la amortización de 3 cuotas. Pido reducción de cuota, entonces se recalcula la hipoteca buscando la cuota de un préstamo de 359 meses, con una deuda de 200.000 – (1500-800.47) y dan 1047.31, por lo tanto para el 1 de marzo esta obligado a pagar 2€ menos que el mes anterior (en cuanto a obligación), pero tu vuelves a pagar 1500€ y así sucesivamente, el efecto es que cada vez tienes la obligación de pagar menos, aunque cada vez pagues lo mismo, y si un mes no te va bien, pues pagas lo justo a lo que esta obligado. Contando que aunque sea el IPC los sueldos suben, podrías pagar cada vez mas y estar obligado cada vez a pagar menos.
Lo mejor es hacerse una tabla de amortización en un Excel (un poco de dedicación y sale) e ir haciendo pruebas y planteando hipotéticos escenarios antes de liarla.
El único punto malo de esta técnica es que tienes que planificar y sacrificar un poco el consumo los primeros años, y esto aquí en España no sabemos hacerlo. Lo siento, solo era un sueño….
Alquilado, plusvalías pasadas no significan plusvalías futuras… totalmente de acuerdo.
Aunque en el caso del alquiler estamos en la misma disyuntiva, un contrato de alquiler vincula al alquilado con el arrendatario durante 5 años, por tanto, pasados estos 5 años el contrato puede renovarse con cláusulas totalmente diferentes incluidas el precio. Por tanto, tener un buen alquiler hoy no significa tenerlo mañana.
Saludos,
Comercial
Creo que Dumper #51 me ha entendido y lo ha explicado mucho mejor que yo :-)
Eso sí, hay que tener en cuenta lo que comentaba otro compañero antes y hacer las amortizaciones el día que se escrituró. Si no, siempre te clavan un poquito y por supuesto sin avisar.
Eso sí, planificar es importantísimo. Lo bueno es que ahora con Internet, puedes hacer las amortizaciones desde casa sin necesidad de pasar por la pereza de tener que ir a la sucursal todos los meses, jeje.
Dumper yo alucino contigo …
Tu lo que dides es amortizar cuota y tambien plazo … vale pero eso no quita sobre lo dicho: cuanto mas plazo, mas intereses pagas al banco, y a partir de los 20 anyos a tipos altos, de manera exponencial
Hola a todos. Para “48 Jorge”, el día 9 de cada mes y reclama del 0,5% del 1% de cancelación parcial si escrituraste después del 27 de Abril del 2.003. Ese dinero también es tuyo (14,52 40 = 54,52€). Suponed que esto lo hagan con 100.000 españoles. Esto si que es negocio. Un saludo.
Para “49 mario”, no te enteras o no te quieres enterar… como decía la canción. No confundas más, que pareces que trabajas para la banca…
Estoy totalmente de acuerdo con Uno Mas. Si eres disciplinado lo más interesante es reducir cuota. Sobre todo porque nunca sabes como te van a venir. Yo por ejemplo cuando fui laboralmente víctima de la burbuja de las puntocom, me di cuenta que eso de hacer los calculos con tu presunto nivel de renta es muy poco realista a 30 años vista.
Al final lo de las hipotecas es muy fácil. Te cobran todos los días los intereses correspondientes a lo que les debes. Sin mas. Así que lo que te interesa para pagarles menos es deberles menos. Así que ¿qué sale mejor? Pues pagar tu cuota y amortizar como un capullo todo lo que puedas. Los tipos de interes, pues claro, al 3% están fenomenal, el problema es que a mi me llega la memoria para recordarlos al 13%, y por mucho que te digan que si que si, que no, que no, el caso es que nadie tiene ni idea de como van a estar dentro de 10 años, o si no id a pedir un prestamo a tipo fijo, a ver si os lo dan al 7% para 30 años… Por tanto lo más inteligente es prevenir una debacle financiera y consumir dentro de unos años lo que dejes de consumir hoy, no vaya a ser que los tipos vuelvan al 13%.
En fin, que menos mal que nadie hace lo que digo porque si no de fijo que el pais se iba a la mierda, al fin y al cabo dependemos del consumo sin límites de la gente que se afana en dejar su cuenta a 0 a final de mes. Esa gente siempre estará condenada a comerse lo que le hechen, sobre todo si tienen una hipoteca por detrás. En el fondo, acabarán trabajando para los bancos y para las empresas por cuatro duros. Lo que he dicho, se comerán lo que les hechen, porque no les quedará otra. Pero bueno, de que iba yo a vivir si no currando en una subcontrata de Vodafone con el tono/politono a 1,20 euros y chorradas por el estilo …
Gracias iceman, pero mi condena la firme en 1998. Por mas que le he llorado al banco no me baja la comision por cancelacion parcial.
Tampoco he conseguido que me baje el punto sobre el euribor.
Y subrogarla con otro banco me supone mucho dinero tanto de cancelacion total (que tengo un 1%) como de escriturar de nuevo. No me compensa.
Entonces si lo he entendido bien esos 14,52 € son los intereses que ha dejado de ganar el banco en esos dias en caso de no haber cancelado 8000 Euros de capital y por eso me los cobra.
Y Uno mas
no se como explicartelo ya, una vez mas:
Cuanto mas plazo mas intereses pagas.
Para Mediolleno#39
O no sábes bien como es lo de los remates, o no me has entendido…
Y por lo de las empresas, no importa lo que arrastren, importa lo que hay que hacer, por eso digo que es ley fundamental del capitalismo de mercado, no puede ir el ” estado” en rescate de malas negociaciones privadas.
Y así como unas empresas quiebran, otras crecerán, que serán las que han hecho las cosas responsablemente, y absorberan los negocios y proveedores de las otras.
Y los bancos que tengan que quebrar, que quiebren, misma regla para ellos.
Ahí tendremos la verdad del mercado, no la mentira volátil de hoy.
Eso es lo que tendría que hacerse, aunque no lo hagan.
Saludos
Veo a los cipotecados españoles silbando la Marsellesa por las calles.
Allons enfants de la Patrie,
Le jour de gloire est arrivé! …
http://www.expansion.com/edicion/exp/economia_y_politica/economia/es/desarrollo/1038288.html
Muy bueno el comentario sobre la amortizacion anticipada.
Yo tambien pienso que los primeros años del prestamo es mucho mejor quitar plazo qeu cuota. Yo este mes amortize con 1500 euros en plazo y lo rebaje 11 meses, porque al ser el primer año pago mucho mas de interes que de capital. (en la cuota mensual) y en cuota me supondria 5 euros o asi al mes, que tampoco es como para abrir un deposito a plazo fijo con 5 euros al mes. Luego segun vas pagando mas capital al mes, va costando mas reducir plazo.
Asi yo vero que lo mejor es reducir plazo hasta unos años que veas mas “normales” como 20 o 23 años, y luego ya pues ir reduciendo cuota. Y cuanto antes se termine el pago de l ahipoteca mejor, el banco lo que quiere es tenerte alli por todos lso años que firmaste.
En algun sitio lei que con interes al 6% y con un prestamo a 50 años, una persona pagaria hasta 3 veces su casa.
Por eso cuanto menos años estes mejor (siempre que puedas pagar la cuota claro y no te veas muy ahogado)
Hay una cosa Mario que no has tenido en cuenta, y es que si esos 12 euros que te ahorras al mes, lo metes en una cuenta bancaria que te rente un 4% anual, dentro de 35 años, te generan intereses, que viene a ser los 5400 euros que tienes que pagar más a la larga.
Y sino haz la prueba, multiplica 12 por 1,004 elevado a 419. Esos 12 euros se han convertido en unos 62 dentro de 35 años. y eso solo con la primera cuota. la segunda seran 12 por 1,004 elevado a 418.
Es decir, lo que pagas de menos todos los meses, te generan unos intereses durante esos 35 años que vienen a ser lo que pagas de más, así que no son 5400 euros exactamente lo que pagas de más.
Pero aun así si pagarias más quitandote capital que quitandote cuotas puesto que el banco siempre te cobra más intereses que lo que te dan. Es decir ahora te dan un 4% por lo tuyo mientras que el euribor esta al 4,7
Hola!!
Zapatero anuncia una rebaja del IRPF de 2.300 millones de euros para 2008
http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?idNoticia=1819201
Pero no os hagáis ilusiones, solamente va a deflactar la tarifa de IRPF un 2%, con eso no alcanza la inflación real ni de lejos (ni tienen interés en conseguirlo).
El mínimo personal y familiar también se deflactará sólo un 2%.
Ni en 200 años tendremos un mínimo exento como debe ser!!!
Es viernes, no me quiero alterar.
Un saludo!
Bueno chicos,ahora que el negocio inmoviliario esta de capa caida y la bolsa se ha convertido en una ruleta rusa,¿cual creeis que es el negocio en el que poder invertir los pequeños ahorros?
Nueva hipoteca ‘juegueenbolsa’ o ‘hipoteca-bingo’ del banco gallego.
http://www.bancogallego.es/banco.html ‘el dinero vuelve a casa’
Hipotecada, opino sobre los alquileres, bajo mi punto de vista
Alquiler = tirar el dinero
Hipoteca = una propiedad a tu nombre.
Ejemplo. yo hace 19 años compre un piso por 2 millones de ptas.
hace 2 años lo he vendido por 42 millones de pesetas y he cambiado de casa.
En mi piso nunca he dejado de invertir, haciendo obras y poniendola a mi gusto, en un piso de alquiler dudo que la gente invierta en obras ni nada parecido, una casa de tu propiedad si inviertes en ella vives con mas comodidades y mas a tu gusto, en un piso alquilado si inviertes lo revalorizas para el propietario nunca para ti.
Esta es mi opinion, no quiere decir que sea la mas acertada, pero yo pienso que la casa en la que vivo ahora en la cual tambien he hecho arreglos y los seguire haciendo, si algun dia la vendo cosa que dudo bastante, siempre se habra revalorizado. No en este momento claro.
saludos a todos.
PARA KANE
calcula tambien que si pagas 10 cuotas menos aparte de los 5400 euros de intereses se suman 945*10= 9450, asi que repite los calculos
Tengo una mano averiada asi que sere breve:
Cuando afirmo que el verdadero negocio de los bancos son los hipotecados que no pagan,no me refiero en comparacion con todos los otros posibles negocios de los bancos, sino en comparacion solamente con los que pagan.
Al que no paga le sacan hasta los higadillos.
El banco me da 1000 euros y me dice bueno pero te cobro 200 de intereses. Total que tengo que pagar 10 cuotas de 120 euros.
Si dejo de pagar dos cuotas, el banco me cobra un 12% anual sobre esas dos cuotas. (Luego pago intereses de intereses).
Ahora debo 8 cuotas de 120 euros que son 1600 euros mas el 12% de 240 euros anual que son 28 euros mas.
Ya son 1628.
Ahora me cierra la cuenta y empieza a aplicar un 25% de interese de demora sobre esos 1628 euros (o sea estoy pagando intereses de intereses de intereses)
Son 407 euros anuales, pero presenta la demanda al juzgado a los seis meses, con lo cual sumanos 203 euros mas.
Ya tenemos 1831 euros donde tenia que haber 1600.
Y ahora la guinda, pide al juzgado y este lo acuerda seguir adelante por 1831 euros y a partir de la fecha de admision de la demanda, y hasta que se pague, esos 1831 euros generan intereses del 25% aparte costas judiciales, es decir, se pagan intereses, de intereses, de intereses, de intereses.
Se esta confundiendo aqui el concepto embargo con hipoteca. Cuando es un prestamo personal, el banco va al embargo, pero la garantia es menor que con la hipoteca. En el caso de la hipoteca de entrada responde la casa, que siempre siempre siempre se adjudica. NO recuerdo un caso en que no se adjudicara. Hay veces en que el banco no recupera todo lo que persigue, pero es que lo que persigue es una burrada. Pero luego tiene ahi una espada de damocles pendiente y si quiere sigue con las nominas, con las casas de los avalistas, en fin, que tiene terreno.
Algun deudor pocos se zafan, pero eso no le importa al banco que ya se ha cobrado por adelantado antes un plus por los que si pagan.
El banco tiene su propio equipo juridico, que trabaja mecanizadamente y le sale mas barato.
Y en cuanto al miedo, yo no trato de asustar a los hipotecados, trato de que sepan las consecuencias de un impago. Veo que poco a poco empiezan a aparecer comentarios animados por ideas como rebeldia contra los bancos, como el gobierno deberia sacarnos de estos, que pasaria si todos dejaramos de pagar, y creo que puede haber gente que no conozca bien como estan nuestra leyes y se deje llevar por la clasica postura, que tantas veces he visto en el juzgado de, yo no pago y a ver que pasa.
He intentado que sean conscientes de que hoy por hoy eso es una completa locura. No es cuestion de miedo o no miedo. Cuando uno sabe lo que se trae entre manos, decide si le tiene o no respeto. Si un ciego viene contento con su mascota creyendo que es un caniche y le han vendido un tigre sanguinario, creo que hago bien en advertirle. Yo por mi parte a hipotecarme a 20 años he comprado muy a pesar un tigre sanguinario, un cepo harto peligroso y no le tengo miedo, pero si respeto y cuando salgo de casa procuro mirar bien donde pongo el pie.
Hola a todos:
Las cajas están anunciando la restricción del crédito, así como los bancos.Partiendo de esta base, que más da que bajen o suban los intereses, pues así restringe el crédito disminuirán las inversiones , el consumo y aumentará el paro.
SI a esto le sumamos el endeudamiento histórico que tienen los españoles y las empresas, esto puede ser un desastre absoluto.
Me gustaría que alguien hable de este tema, pues aunque puede ser interesante hablar de las amortizaciones de capital, considero que también es muy importante saber lo que se nos viene encima y como intentar reducir sus repercusiones . Gracias
Feliz fin de semana a todos
Veamos Casanova, no estoy muy de acuerdo contigo.
Cuando compras una vivienda, un 10% mas o menos, es lo que un comprador en España tira por el retrete el dia que le entregan las llaves. Entre registros, notaria e impuestos.
No alcanzo a entender por que la gente se para a pensar en cuanto paga por cosas nimias como una cena en un buen restaurante discutiendo a veces la cuenta hasta el absurdo o cuando va a comprar algun articulo a culquier tienda mientras que cuando se trata de la mayor inversion que va a realizar en su vida no pone un poco de atencion ¿por que no se fija en la en las caracteristicas de la hipoteca, si puede amortizar anticipadamente sin penalizacion, si el tipo pactado tiene redondeo o no, los impuestos inherentes y a pagar, tanto en el momento de adquisicion, como de vta. e incluso en el periodo entre la compra y la venta de la casa donde vive?. Sinceramentes es una prueba de poca educacion financiera.
Los impuestos mas importantes que se pagan cuando compras una vivienda son: el 10% (ya comentado) en el momento de la compra y el de momento el 15% aplicado a la diferencia entre el valor de compra y el de vta. siempre que haya pasado mas de un año y un dia.
Por ejemplo: imaginemos que compramos una casa por 300.000 euros y la vendemos por el doble dentro de 7 años: 600.000 ¿parece una buena inversion verdad?
Veamos:
Precio de la casa: -300.000
10 % Impuestos: 30.000
Precio de vta: 600.000
15% plusvalia: -45.000
Si capitalizamos 330.000 euros (casa e impuestos) para obtener 555.000 euros (precio de vta menos plusvalia), el tipo de interes que arroja la operacion es de un 7,45% compuesto.
El riesgo que supone una inversion de riesgo 300.000 euros para conseguir este tipo de interes !!! no es una buena inversion !!!
Ten en cuenta que te he perdonado los intereses de una hipoteca, la inflacion, los impuestos que conlleva mantener una casa (IBI, contribucion, derramas, etc…)
Mala educacion o cultura financiera, como prefieras
Creo que Casanova se referia a invertir “dentro” de la casa, en comodidad, bienestar, etc, desde un simple sofa a un aire acondicionado o un cambio de cocina o baño, detalles que en un piso de alquiler son muy dificiles de realizar sino es para “hacerle la cama” a aquel que te la alquila. No creo que se estuviera refiriendo a hacer negocio con ella.
Hola gente,no entiendo nada de nada de esto y hoy e ido a ver un piso que me interesa mucho,cuesta 170000 euros,kiero pagar al contado 50mil euros y pedir de hipoteca 120mil euros,me an calculado en la promotora la mensualidad k tendria k pagar y me ha salido a 680 euros al mes durante 30 años.Me he kedado de piedra…osea k pido al banco 120mil euros y le tengo k pagar en los 30 años mas del doble de lo k le pedí,eso es asi??¿???¿?¿ Saludos y gracias de antemano
Si.
Es que no solo compras una casa al vendedor.
Compras dinero al banco y este lo vende y no barato precisamente.
Saludosl
Asi que los bancos y cajas restringiran el crédito y los que lo pagaremos, con paro y sin posibilidad de comprarnos una casita o pedir un crédito, seremos nosotros.
Bien, ya tenemos otra razón para secundar EL BOICOT BANCARIO DEL 15 DE OCTUBRE:
http://pivi06.spaces.live.com
Que jeta tienen, como si no se hubieran forrao bastante…
Participad leches!!!!
#71, Jorge
La verdad me ha intrigado tus comentarios, y me he puesto a hacer números y efectivamente sale como comentas. Aún así mi pregunta es ¿realmente te parece poco? ten encuenta que lo has calculado y el beneficio que comentas del 7,45 es ya libre de impuestos, y en 7 años has garantizado no perder valor tu dinero y además alta rentabilidad. Estoy seguro que hay negocios más rentables y con mayor beneficio, pero seguro que con muchísimo mayor riesgo. No me extraña que nos esté pasando en la actulidad, además ten encuenta que tu has puesto que en 7 años lo vendes por el doble, el problema actual es que en menos tiempo, es decir en poco menos de 5 años los pisos han pasado a costar el doble, hojala hubieran sido esos 7 años seguro que la situación sería más llevadera, el problema ha sido que el precio ha subido más deprisa. Te doy las gracias por tus aportaciones, me han sido muy interesantes
http://www.finanzas.com/id.9190864/noticias/noticia.htm
Los tipos en la eurozona podrian no subir en mucho tiempo y en USA seguir bajando hasta el 4,25% antes de fin de año. Esto no quiere decir que el euribor pierda toda su fuerza, ya que si la desconfianza interbancaria persiste este indice puede seguir fuerte y dar algun susto, viendo asi mayores diferenciales entre tipos de interés oficiales y los índices interbancarios…
#76, deshojando la margarita
en algunos lugares en 5 años he visto triplicar el valor de un piso.. ese es el problema, lo sano seria que duplicaran su valor cada 10 años.
Slaudos y buen fin de semana.
Kalandracas, estoy de acuerdo, y aún más, yo diría que si la Fed baja los tipos otro cuarto de punto o incluso otro medio punto, y la restricción del crédito se radicaliza por la desconfianza, el BCE bajará los tipos básicos un cuarto de punto, para situar el Euribor en límites “razonables” o al menos controlables por el BCE.
Bien… veamos, efectivamente que hay otras inversiones mas rentables pero como todo el mundo sabe menos liquidas y con mayor riesgo pero ten en cuenta que en el ejemplo no hemos calculado los intereses de una hipoteca, IBI, contribucion, derramas o mantenimiento de la casa, por ejemplo.
El tema de la vivienda en propiedad es uno de los mas delicados e importantes y que al español el cuesta mucho entender. La enseñanza recibida sobre la importancia de la tierra y su propiedad a traves de generaciones ha dejado un huella dificil de borrar. En los paises catolicos, conservadores y con poca cultura financiera la mayoria de la gente adquiere viviendas, a veces mas de una, es decir son propietarios. Sin embargo en los paises protestantes, anglosajones y con una gran cultura financiera, un gran porcentaje vive de alquiler aunque sean propietarios. ¿Sabes que la inversion en vivienda es la que mayores y mas impuestos soporta nuestro pais?
Alguno saldra diciendo que desgraba en hacienda pero si las añades a los calculos veras que las cantidades son ridiculas.
Mañana si puedo hacer un hueco te pondre un ejemplo entre un alquiler y la compra de un piso por 600.000 euros de las mismas caracteristicas. Al cabo de 20 años el alquilado tenia una diferencia a su favor de 444.113 Euros mas en su cuenta corriente que el comprador.
Un saludo
Unas cosas para leer. Un par en torno a los tipos, y alguna más en torno a más cadáveres…
http://www.cincodias.com/articulo.html?d_date=&xref=20070921cdscdseco_8&type=Tes&anchor=cdspor
“La crisis de crédito forzará al BCE a renunciar a nuevas subidas de tipos, según Citi
Citi, la marca insignia de Citigroup, afirma que la actual crisis financiera que viven los mercados forzará previsiblemente al Banco Central Europeo (BCE) a olvidarse por el momento de su labor de mantener la inflación a raya y desistir de su idea de continuar subiendo los tipos de interés de la zona euro.”
http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/09/21/economia/1190387558.html
“MADRID.- El constructor aeronáutico europeo Airbus ha advertido que la fuerza del euro con respecto al dólar podría obligar a la compañía a realizar un recorte adicional de costes por valor de 1.000 millones de euros.
El director operativo de Airbus, Fabrice Bregier, recordó en una entrevista con la emisora de radio ‘BFM’, que el plan de ahorro de costes lanzado a principios de este año se basaba en un cambio euro-dólar de 1,35 dólares. “Si el euro permanece mucho tiempo en los 1,40 dólares, tendremos obviamente que realizar ajustes”, explicó Bregier.”
http://www.elmundo.es/mundodinero/2007/09/21/economia/1190391365.html
“NUEVA YORK.- El banco britanico HSBC ha anunciado el cierre de su división de créditos hipotecarios de alto riesgo, Decision One Mortgage, una decisión que toma por considerar que el negocio de préstamos para la vivienda ya no es sostenible.
La medida supondrá el recorte de 750 empleos y un coste para la entidad de 880 millones de dólares.”
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Si el panorama no cambia demasiado, al euro le da por mantenerse o incluso subir un poco más, la inestabilidad continúa, y la Fed vuelve a hincar la rodilla, yo digo que en tres meses el BCE mantiene o baja. Incluso diría yo que con una de esas tres, mantiene. Es un poco pronto, pero ya que alguien me lo preguntaba el otro día, y puesto que es gratis, esa es mi previsión :^) (ya tendré tiempo de echarme atrás)
Claro que eso no significa que el euribor baje, ojo. De hecho, la bajada del BCE podría venir motivada por un excesivo incremento del Euribor, que se mantiene actualmente 0,7 sobre los tipos básicos, tanto a 3M, 6M, 9M y 1Y. Y aunque eso podría considerarse que descuenta una futura subida, yo sigo apostando que sigue siendo la prima de la inestabilidad y que rumores de otra subida del BCE lo dispararían al 5%.
Suerte y buen fin de semana.
Estimado Antonio. Efectivamente asi es. Aunque las cuentas estan hechas a dia de hoy. Segun suba o baje el Euribor pagaras mas o menos al banco. Para que me entiendas: Si el Euribor se pone en un 7 por ejemplo (Dios no lo quiera) y tienes un diferencial de 0.50 tendrias que pagar al banco 2.5 veces el prestamo.
Saludos y suerte (La vas a necesitar)
Una pregunta… si yo me he comprado piso plaza de garaje y quiero vender la plaza de garaje para amortizar préstamo… ¿es legal hacerlo dado que la plaza de garaje funciona como aval del prestamo y por tanto pesa una hipoteca sobre ella?
Si fuera ilegal nadie podría vender nunca su piso, pq normalmente se utiliza como aval, pero me parece raro que te dejen vender algo que el banco tomaria “prestado” en caso de que no pagaras, perdiendo así un aval…
Asi que… ¿como está el tema?
Gracias
Actualmente no es fácil bajar los interes, la ecuación intereses, Euro-dolar, petroleo es dificil de ajustar. Os planteo la siguiente ecuacion para los precios posibles de gasoil a finales de noviembre.
1 Euro ————- 1,05 E litro Gasoil en Gasolinera (echand para abajo)
Si 1 Euro = 1 Dolar (Se puede conseguir a base de bajar intereses) actualmente la Gasolina valdría 1,50 E. litros de Gasoil.
¿Creeis que esto lo soportaría la economia Española?. La respuesta es no, y no solo los hipotecados lo pasarían mal si no mucha otras personas y empresa no hipotecadas.
Hola David:
Cuando tu compras una vivienda, y para comprarla necesitas que un banco o caja te preste el dinero, la vivienda efectivamente es el garante del dinero que te han prestado, pero tu sisempre puedes vender la vivienda y la carga que esta tenga a un tercero.
La forma de hacerlo es muy simple el que compra se puede subrrogar en la hipoteca que tenga la vivienda, o en el momento de escriturar el comprador de tu vivienda te da el precio de la vivienda, descontándote el importe que tengas de hipoteca pendiente y simultaneamente a esta operación el banco que tenía hipotecada tu vivienda te hace a ti la escritura de cancelación de la misma ya que recibirá en ese acto el dinero que te ha descontado a ti el comprador,cuyo importe es el capital pendiente de amortizar.
Por todo esto , el que compra es el que tiene que poner cuidado y antes de soltar un euro saber excatamente la carga que grava a la vivienda, para despues no tener problemas y no pagar de más. También el que compra tiene que saber si se debe el último recibo de la contribución o si se le debe algo a la comunidad, pues esto son cargas que no aparecen en el registro de la propiedad`y permanecen a cargo del nuevo comprador ,pues son cargas sobre la vivienda.
En definitiva el que tengas un piso hipotecado no implica para nada que no lo puedas vender, pues si esto fuera así aquí no se podrian vender casi ningún piso.
SE me olvidaba:
NO puedes vender un bién solo cuando hay una orden judicial, para evitar que puedan ser vendidos y se los vendes comemtes un delito de alzamiento de bienes , pudiendo ir a la carcel.
Pero mientras estas circunstancias no se den tu piso, cochera , son tuyos y otra cosa distinta es que el pago al banco lo tengas negociado a plazos ,pero el piso es tuyo, lo que no es tuyo es la totalidad del valor del piso , que lógicamente está compartido con el banco en la misma cantidad que le adeudas a la entidad finaciera, hasta que le pagues el capital prestado más los intereses que correspondan a la amortización total del capital.
Espero haberte aclarado algo, Un saludo
#79 Jorge ha escrito>
Mañana si puedo hacer un hueco te pondre un ejemplo entre un alquiler y la compra de un piso por 600.000 euros de las mismas caracteristicas.
Victor35 responde>
Jorge, no te olvides de escribir este “artículo” porque a mí me interesa mucho! Yo (dentro de toda mi ignorancia) estuve haciendo mis cálculos hace 2 años y lo vi al revés de como tú lo indicas.
Yo donde le veía problemas (para poder prever mejor) era en la subida del alquiler (con el tiempo) y la revalorización de la vivienda. La conclusión salía que, pese a que, efectivamente, los intereses que le pagas al banco marcan la diferencia, y por lo tanto, tardas mas en saldar tu deuda, una vez pagado ya tenias vivienda y te podías olvidar de dicho pago y concentrarte en otra cosa (claro, seguramente, y mas hoy en día, estaríamos hablando de la siguiente generación de tu familia, ya no tu mismo). Aunque también está el futuro incierto laboral donde siempre cabe la posibilidad de la amortización anticipada y, quien sabe, se puede acabar saldando la deuda antes de los 30/40 o 50 años (pagando por lo tanto, menos intereses). Decir hay que nuestros padres y abuelos lo tuvieron mas fácil que nosotros y en unos años mucha gente podría recibir un empujoncito familiar para amortizar. Bueno, y aunque no sea el caso, uno con 25 años no tiene la misma capacidad de ganar dinero que a sus 45, por lo que es muy posible que realmente pueda zanjar esa deuda antes de lo previsto. Y si uno paga alquiler, lo único que va a ir viendo es como sube su cuota mensual con el paso del tiempo, y acabará siendo un abuelo jubilado, con una pensión ridícula y con una carga mensual muy importante: el alquiler.
Si te puedes basar en tu artículo en una persona de 25/30 años y en lo que le va a resultar el pagar un alquiler hasta que se muera (digamos hasta los 80 años) o una hipoteca, para que se vea lo que el individuo gastó al finalizar su vida en vivienda, y que sea vea qué le hubiera resultado mas rentable (y el resto que lo invierta en calidad de vida).
Vic35
Perfectamente explicado. Muchas gracias!!!
cual es la mejor hipoteca,soy novato y me estoy volviendo loco.
Al alquiler…que lo jodan y
a la kelly en propiedad que le den …
Yo me compré la carabana que es la hostia tio,te vas donde te da el punto,es la hostia,que,que quiero buscarne un curro pues,coño,me cojo la carabana y me voy,que,que,me quiero ir de vacaciones,arranco y me voy,me voy donde me salga la punta del carajo, el puto amo tio.
Además que la ví y me enamoré, me quedé flipao, le dije al tipo…..oye cuanto vale? pues para ser pa ti te la dejo en 6000 euros, coño¡ saqué la pasta de la mochila pero..pero echando hostias.
Un consejo tios, si lo quereis flipar compraros una carabana.Os lo dice vuestro colega Pocholo.
Ese pocho,ese pocho eh,eh!
Ese pocho,ese pocho eh,eh!
Ese pocho,ese pocho eh,eh!
Fiesta…………………….
hay una cosa que no alcanzo a comprender. Todo el mundo dice que como MUCHO una familia solo se puede endudar hasta el 40% de sus ingresos netos, no? Pues que alguien me explique estas dos situaciones
1) Un solo miembro de la pareja trabajando y mileurista.
Sueldo: 1000 €, Hipoteca maxima: 400 € al mes, tienes que vivir con 600 € al mes
2) Una pareja con buenos empleos los dos
Sueldo: 4000 €, Hipoteca maxima: 1600 € al mes, tienen que vivir con 2400 € al mes
¿¿no seria mas logico que este porcentaje sea mas alto en el caso nº2?? Acaso no son demasiados 2400 € al mes para pagar la comida y las tapitas los fines de semana?????
Ya se que el nivel de vida de la pareja 2 será mas alta que la de la 1, pero de ahí a decir que no se puede hipotecar mas porque ya llega al 40% de parece irreal…
No se, es si opinión a ver si alguien tiene otra
Ayer mismo vi un programa en CNN+ que se llama economia a fondo, y sale un tipo con bigote que no tiene ni idea y otro tipo que dice verdades como puños.
Pues hablaron de la situacion economica de europa y, comparandola con la de estados unidos, que tiene bastante riesgo de inflacion por lo del dolar y el petroleo y los chinos, y con el crecimiento ale ale por la crisis hipotecaria, pues la situacion de europa no esta tan mal. En cuanto a la inflacion supone un riesgo relativamente controlado hasta ahora, porque como todo se paga en dolores y el euro esta campeon, y el crecimiento de momento se ve afectado, pero poco, vamos.
O sea que el BCE puede hacer lo que quiera con los tipos, pq realmente no esta al borde de ningun precipio, como sí lo está la Fed, ahora mismo entre la espada y la pared. Y ante esa dicotomia ha optado por la bajada de tipos…
Asi que pueden verse las cosas desde dos puntos de vista:
1) La politica de subiditas de tipos poco a poco va dando buenos resultados. Por tanto el BCE continuará con esa politica.
2) Ahora mismo no hay riesgo en ninguno de los dos extremos (inflacion vs crecimiento). Por tanto la politica seria mantener los tipos y a verlas venir. Como en septiembre, vamos.
Asi que por mucho que digan los politicos una bajada de tipos ni de coña, como MUCHO a mantenerse.
Supongo que una motivacion del BCE será evitar verse envuelto en la misma situacion que EEUU. Asi que la pregunta es: Que medidas de la Fed han provocado la crisis hipotecaria de EEUU? Que les ha llevado a estar entre la espada y la pared?
Y aqui ya no llego… supongo que fueron unos tipos bajos, despues una subida demasiado rápida, que los bancos prestaron dinero con mucho riesgo debido al optimismo… en fin, ni idea, pero seguro que cosas asi debe tener trinchator en la cabeza.
Por que sigue subiendo el Euribor?
El euribor se situó en el mes de Agosto en el 4,661 y supuestamente esta subida fue debida a que se preveía que el BCE subiese los intereses al 4,25. Esta subida no solo se hizo realidad, sino que para el próximo mes se prevé que los intereses se mantengan o incluso bajen. El euribor para el mes de septiembre parece ser que se situará en torno al 4,722, lo que implicará una nueva subida, pese a estas previsiones cada vez más evidentes de los intereses en la zona euro ¿No debería de mantenerse el euribor o incluso bajar si los tipos de intereses se mantienen o bajan? O es que los bancos y cajas son los únicos que se van a beneficiar de que se mantengan o bajen los tipos de intereses del BCE. Entiendo que ahora que estamos mas fuerte que nunca frente al dólar tras la bajada de los intereses del FED tratemos de mantener esa fortaleza siempre que este motivo no afecte excesivamente a las exportaciones de España, y mas cuando se prevé que en un futuro, que cada vez parece mas lejano, sigan subiendo, pero lo que no termino de entender, o no me termina de convencer es que el euribor y los tipos de intereses vayan en distintos sentidos, ¿Acaso con ante una subida de intereses, los bancos y cajas han bajado el euribor?
#90, Oreo80
Las hipotecas mas bajas estan menos expuestas al euribor, las subidas de interes les afectan en proporcion, si cuando el euribor estaba a 2,5 pagaban una hipoteca de 1600, ahora con el euribor rozando el 4,7 esa misma hioteca es de casi 2200, como ves a ellos se les encareceria en 1 año casi 600 € al mes mas… esos son los preligros que tienen las rentas altas… obviamente seguirian teniendo mas renta disponible para gastar, pero los gastos en impuestos y demas son tambien mas caros en una casa mas grande… Por eso se debe mantener cauteka y no endeudarse mas del 35 40 % de la renta disponible. Por salud financiera, sea cual sea la cifra.
En contestación al debate que se plantea en cuanto a amortizar plazo o cuota, creo que dependerá de la situación de cada uno. Efectivamente, cancelar el plazo de la deuda hace que pagues menos intereses en toda la vida de la hipoteca, pero sigues pagando (aunque en menor plazo) la misma cuota mensual, lo que supone que tu nivel de endeudamiento sea el mismo, y en caso de que el euribor siga subiendo, la liquidez que y el poder adquisitivo (lo y por tanto poder ahorrar) será cada vez menor. Por tanto, a pesar que se ahorre a largo plazo más intereses, no notarás una mejora tu economía en el día a día.
Por otro lado, además de pagar la hipoteca, hay otras necesidades que tenemos que tener en cuenta, cambiar de coche (el coche no nos durará mas que lo que nos dure la hipoteca, a pesar de que decidamos reducir plazos), realizar reformas necesarias a la vivienda, amueblar o cambiar de muebles, e incluso darnos algún capricho y realizar algún exceso, ya que no todo en esta vida va a ser pagar únicamente la hipoteca. Si tenemos una cuota muy ajustada al salario, para poder realizar cualquiera de estos gastos extraordinarios, y que a veces son necesarios, o bien tenemos ahorrado (cosa que si hemos amortizado, no lo tendremos ahorrado) o bien pedimos un préstamo personal (Con mayores intereses que los de la hipoteca), luego la persona que decida realizar cancelación de plazos, podrá tener mayor solvencia al final de la hipoteca, pero ¿Cuántos años tienen que pasar?, sin embargo, la persona que realiza cancelación de cuota, contará con un menor endeudamiento mensual, y por tanto una mayor facilidad de ahorro, o incluso la posibilidad de pedir algún préstamo para cubrir sus necesidades.
Por tanto, no creo que sea únicamente cuestión de tener en cuenta el ahorro que se producirá únicamente en la hipoteca, cada uno deberá de tener en cuenta sus necesidades a lo largo de esa hipoteca, ser conscientes de la letra máxima e ideal que debe pagar de hipoteca (y otros prestamos), y una vez alanzada esta cuota, cuando vuelva a realizar la siguiente amortización, es cuando se podrá plantear reducir plazo de la hipoteca.
#91, Dani
Los tipos estan ahora en un estado de incertidumbre muy acusado, vero el EONIA (interbancario a 24 horas) que unos dias esta a 3,8 y otros a 4,4… Esta incertidumbre mantiene al euribor tanto de 3 como 6 como 9 como de 12 meses bastante fuerte, aunque lleva mas de dos semanas bajando desde el 4,8 hasta el 4,69 actual. EL valor mensual del euribor a 12M se toma de la media de la cotizacion diaria de este valor. En septiembre por tanto aun estara mas alto que en agosto, pero la subida será la mitad de la media de los ultimos 12 meses…
Que pasara en el futuro?, que el BCE mantenga tipos o los baje hoy no es garantia de que el euribor baje. Ya que los bancos siguen con dudas a la hora de prestarse dinero. Si hay escasez de oferta de prestamos entre bancos el precio de los prestamos entre bancos sube (sube el euribor) La unica opcion del BCE es meter mas dinero barato en el sistema, esto enfria el crecimiento del euribor, pero aumenta el M3 y contradice la politica actual del BCE… Esta diferencia entre tipos y euribor es anomala y terminara por disiparse en noviembre, una vez los bancos entreguen sus informes y todos sepan quien ha sido afectado por las cirisis y en que forma y quien no.
Espero que te sirviera de ayuda.
Un saludo
Por si tienen ganas de leer
http://www.elpais.com/articulo/economia/pisos/suben/Espana/debajo/media/internacional/elpepueco/20070923elpepueco_1/Tes
Y ésta es la que más me gusta…
http://www.elpais.com/articulo/economia/analistas/equivocan/mucho/elpepueco/20070923elpepieco_1/Tes
Saludos
De acuerdo Victor 35, pero tengo una peticion que hacerte: si consigo demostrarte con numeros lo que te digo, lo reconoceras y no haras el tipico comentario que suelen hacer al final de mi exposicion con el siguiente ridiculo argumento “Ya, si tienes razon pero es que si me compro una casa puedo pintarla como quiera y decorarla a mi gusto”. Tampoco me digas “Es que si no invierto el dinero en una casa y no me obligo a pagar la hipoteca todos los meses me gasto el dinero”. Estos comentarios son de una incultura e irresponsabilidad financiera impresionantes y con comentarios asi es imposible razonar nada.
Seamos serios, de lo que estoy hablando es de una comparativa financiera, de rentabilidad de la inversion y no de como se siente una persona en su “hogar dulce hogar”
Al lio…
Nº 1 Compra la casa
Nº 2 La alquila
Imaginemos que una casa cuesta 600.000 Euros y alquilarla cuesta 1200 Euros/mes. El nº 1 tendra que pagar el dia de la entrega de llaves un 10% en registro, impuestos y notaria. Es decir 60.000 Euros que tira por el retrete y que sin embargo el nº 2 tendra a su disposición para comenzar a pagar el alquiler e intentar hacer inversiones que en nuestro caso tendran que ser al mismo tipo de revalorizacion que decidadamos aplicarle al nº 1, para calcular al final cuanto vale la vivienda que ha adquirido y en el plazo que decidamos, que propongo sea el de la hipoteca que suscriba el nº 1. Ahora suponemos que el nº 1 tendra que pedir una hipoteca, pongamos a 20 años y del 80% del precio de escrituracion a un 4%, por lo tanto tendra que dar en efectivo 120.000 euros y le quedara una hipoteca de 480.000 a una mensualidad de 2908 euros exactamente. El nº 2 tendra en su cuenta los 120.000 (que el nº 1 ha tenido que entregar como entrada), mas 2908 euros al mes por la hipoteca y esto durante 20 años que dura nuestro estudio. No vamos a tener en cuenta los posibles gastos de derramas que el nº 1 con toda seguridad tendra que pagar en esos 20 años y que el nº 2 no tendra que pagar ya que corresponde al propietario que le arrienda la vivienda. Vamos con la rentabilidad de las inversiones, supongamos que el nº 1 ha conseguido una rentabilidad anual por su vivienda del 10%, que tambien tendremos que aplicarle al nº 2.
Veamos como quedan las cosas:
El nº 1 ha pagado 60.000 euros en concepto de impuestos a la entrega de llaves y 120.000 de entrada, todo ello en efectivo, pagara una mensualidad de 2908 (hipoteca 4% durante 20 años) y cuando venda la casa al finalizar el periodo de estudio tendra que pagar de plusvalía el 18 % que se aplica entre el valor de compra (600.000 mas los 60.000 de gastos) y el valor de venta, revalorizacion del 10% incluida.
El nº 2 dispone de 180.000 euros desde el principio (120.000 mas 60.000), pagara un alquiler de 1.200 euros mensuales y tendra 2908 euros de ingresos mensuales, que es lo que paga de hipoteca el nº 1. Es decir entre el gasto y el ingreso arroja una cifra positiva de 1.708 Euros.
CONCLUSION:
El nº 1 con los datos expresados y al cabo de 20 años, cuando venda la casa dispondra de un efectivo neto de 1.733.452 euros, resultante de capitalizar al 10% y durante 20 años los 600.000 euros con el gasto mensual de hipoteca (2.908 euros), lo que hace un total de 2.188.599 euros brutos.
El nº 2 tendra al final de esos 20 años la cantidad de 2.616.055 euros brutos resultante de capitalizar al 10% y durante 20 años los 180.000 euros de capital inicial, restarle los 1.200 de alquiler y sumarle 2.908 (hipoteca que paga el nº 1 y que para el nº 2 supone un ingreso que hemos convenido para que la muestra sea homogenea). Tendremos que restarle ademas 438.489 euros de plusvalía (igualmente el 18 % entre el valor inicial y el final).
RESUMEN:
El nº 1 tendra un neto de 1.733.452 euros y el nº 2 un neto de 2.177.565 euros. La diferencia es claramente favorable al nº 2, el que opto por el alquiler, por un importe de 444.113 euros. Ademas, imagino que te habras dado cuenta de que incluso he privado al nº 2 de recibir el prestamo de 480.000 euros que recibe el nº 1
Un saludo Victor 35
¿Y el numero 2 no sigue pagando alquiler despues de esos 20 años? Teniendo en cuenta que el numero 1 ya ha pagado su deuda y no piensa vender y que el numero 2 siga en alquiler. Supongamos que otros 30 y pico años mas.¿Como quedaria entonces? Teniendo en cuenta el aumento del precio del mismo, claro.
Jorge, has expuesto lo siguiente:
“Seamos serios, de lo que estoy hablando es de una comparativa financiera, de rentabilidad de la inversion y no de como se siente una persona en su “hogar dulce hogar””
¿Y porque solo debemos verlo desde la perspectiva de la rentabilidad economica?¿Porque no somos serios si nos situamos desde cualquier otra perspectiva?
El hecho de que quieras ver la compra o el alquiler de una vivienda como una inversion, no significa que todos la veamos igual. Habra gente que la adquiera por la ganancia economica, esos especuladores a los que tanto odiamos, y otros que en una vivienda en propiedad ven un futuro mas estable para formar una familia por aquello de “hogar dulce hogar”…
Estamos en este mundo cuatro dias, y no todo son rentabilidades economicas.
En esta página podreis ver unos documentales buenísimos,de economía y entre ellos está el el Gran crack de 1929 es extraordinario y clarificador:
http://wallstreet-blog.blogspot.com/2007/06/video-cmo-cundo-y-por-qu-estall-la_10.html
saludos y a disfrutar
#96, Jorge
En cuanto dinero valoras tu:
No tener que mudarte cada 5 años si el propietario quiere
No tener voto en las juntas de propietarios ni poder tomar decisiones que si toman otros vecinos.
No tener que mudarte si demuestra el propietario que necesita el piso
No tener que negociar una subida de precio superior al IPC cada 5 años.
No tener que estar llamando a diario para que reparen la caldera
No tener que perseguir al propietario para que arregle la ventana
No tener que pedir permiso para gastar tu dinero en una reforma si nace un nuevo bebé.
No todo en la vida es inverision, a veces solo queremos vivir en paz, y eso no se puede cuantificar con cifras. De todos modos partes de un calculo ERRONEO, una casa de 600.000 € no cuesta 1200 € de alquiler. ejemplo. Madrid centro, precio medio 4500 € metro y de alquiler 16€ metro. haz los calculos ahora a ver que te sale con un alquiler de 2100€ que es el equivalente.
Saludos y buenas noches.
Me gustartia intercambiar enlaces contigo.Contactame si puedes
[email protected]
#96, Jorge.
No es por llevar la contraria, pero:
1- Los pisos/casas que valen por 600.000 € no los alquilan por 1.200 €. Esos pisos suelen estar entre 450.000 y 475.000
2- La rentabilidad de un 10% para ambos casos tampoco lo veo correcto. 600.000 € a un 10% a 20 años – 18 % etc. No me salen dichas cifras, quitando impuestos etc.
3. Dime donde invierte el que alquila para que consiga la misma rentabilidad del 10 %.
4. Pon otro ejemplo distinto con este para mi pinta mejor el que compra debido a su nivel de igresos, que sólo pide el 80%, y además rentabilidad del 10 % anual.
Leyendo tus argumentos haces ver que al día de hoy a la larga sigue siendo más rentable comprar casa. Por otro lado falta las subidas del alquiler, ponlas entre un 5 y un 10 % anuales para los próximos años tal como va el panorama. Mientras que en tu ejemplo una hipotca a 20 años quien pueda pagarla que sea un interés fijo, por lo tanto la cuota es la misma y no sube (ni baja). A los 20 años con el icremento anual del 10 % el valor del inmueble es de 4.036.499,97 €-660.000= 3.376.500, de aquí resta el 18 % de hacienda, 2.861.440 – 858.900(3.578,75*240 cuotas de los 20 años aun interes fijo 6,5, ya que tu cuota no sé con qué intéres le has aplicado) + 480.000 (capital amortizado para no restar dos veces) = 2.482.540 netos y limpios. Sólo si vende. El alquilado, pues no sé de momento subele el alquiler porque si quiere el mismo piso pagará por el al día de hoy unos 1.700. Pero con una media de subida de un 5% en 20 años = 674.545,4637 en alquiler. Si restamos lo que pagamos de cuota respecto al alquiler y lo invertimos a un 5 % anual (siendo generoso), por cierto a partir del año 12 el alquiler sale más caro que la cuota. Bueno al final el de alquiler tiene 211.897,50 € + 696.543,20 € (180.000 a un 7 % de rentabilidad, un 10 % me parece excesivo para esa cantidad)
= 908.440,70 Bueno supongo que he metido la pata en algún sitio pero el que compró respecto el alquiler. Pero que pongamos que el que compro sólo sean 2 millones lo que gana, el alquilado no llega ni uno. Por favor dime donde me equivocado porque estos son los números que me salen. Con estos nº lo único que demostramos es que si es un inversión rentable a largo plazo y por lo tanto el problema sigue existiendo (claro ¿qué problema y que para quien?)
Jorge:
diferencia que rapidamente desaparecera en cuanto el q compro ya no pague mas una vez cumplidos los 20 años y el que alquilo siga subvencionando hipotecas de otros…en fin..seguimos con un debate vacio y sin sentido pero weno q cada uno se consuele como pueda ..jajajajaja saludos
Yo sigo viendo que comprar es más rentable aunque tambien me interesan los que alquilan que son los que me pagan la compra…
Yo solo digo que me hace gracia una cosa que se obvia cuando se hacen este tipo de calculos para comparar compra o alquiler.
Hablais de comprarar una hipoteca a 20 años con un alquiler a 20 años. Personalicemos el ejemplo de un joven de unos 27 años.
Muy bien, este joven se hipoteca y cuando acabe de pagar su hipoteca tendrá 47 años. Supongamos una expectativa de vida hasta los 75 años. Esta persona no tendra que pagar NADA durante 28 años de vida que le quedan.
Muy bien, ahora supongamos que alquila. Vuestro ejemplo finaliza a los 47 años, ¿pero y a partir de ahi? ¿Porque no meteis en vuestros cálculos el gasto de pagar el alquiler durante 28 años más?