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(extraído de la web de José Luís Cárpatos):
Dentro de nada las compras por parte de la FED llegarán a su fin y posiblemente se vuelvan a poner de actualidad por las repercusiones que puede tener en las rentabilidades de la deuda.
Fannie y Freddy juegan un papel vital en el mercado inmobiliario de los EEUU porque dan liquidez al sistema financiero, que repercute directamente en el sector, y conecta el mundo de los grandes capitales con esa liquidez. Ésta es su gran virtud y a la vez su gran defecto. Las agencias semigubernamentales no operan en el mercado primario sino en el secundario, es decir, ellas no dan hipotecas, no son “mortgage originators”, sino que si una entidad hipotecadora tiene activos que cumplen los requisitos pedidos, pueden vender esa deuda obteniendo otra vez fondos para poder seguir dando hipotecas. También se crean activos que permiten a inversores entrar en el mercado inmobiliario sin necesidad de entrar en el mercado primario, creando una conexión con los grandes capitales que aportan fortaleza y liquidez al mercado hipotecario. De esa manera se intenta que haya liquidez, estandarizar los préstamos hipotecarios y dar facilidades para que los Originators vendan sus hipotecas y den nuevas en vez de mantenerlas hasta vencimiento como una inversión, favoreciendo el crecimiento del mercado inmobiliario. En definitiva dar facilidades para se cumpla uno de los sueños americanos “American Dream” que es el tener una vivienda en propiedad.
Siempre partimos del hecho de que la propiedad inmobiliaria es el colateral del impago del préstamo, cosa que también tiene su nombre, son las hipotecas llamadas convencionales "conventional mortgage". Como ven, ya vamos poniendo nombres y apellidos a los diseños.
Existen varias maneras de no cumplir los requisitos para Fannie o Freddie (en adelante FF) y uno de ellos es la cantidad de dinero que pidamos ya que para ellas existe un límite de préstamo que pueden comprar. Este límite se decide cada año siguiendo los índices de precio mensuales y trimestrales de la Federal Housing Finance Agency (FHFA) y sólo puede subir pero no bajar, por lo que basta con tener constancia de una bajada de precios media con respecto al año pasado para saber que el límite de los préstamos se mantiene constante un año más.
Según ellos, prácticamente cualquier índice que mida precios de viviendas ha caído durante el año pasado, con el índice mensual bajando un 5,9% hasta agosto de 2008. Esto hace que estén dudosos de seguir utilizando índices y medidores de precio que tienen actualmente el año que viene, porque están pensando utilizar otro que se adapte mejor a la realidad del mercado (imaginen que estamos en un activo cuya curva de precios está en constante descenso y un simple estocástico está constantemente en sobreventa por mucho que se mueva el precio), pero que para este año todos los indicadores en los que pueden confiar en este momento apuntan a una bajada.
Para calcular los límites de préstamos se pide que, siguiendo las directrices reflejadas en el National Housing Act, los precios medios de los condados pertenecientes a las áreas estadísticas metropolitanas deben ser iguales a los precios medios del condado con el coste más alto. Como resultado de todo esto y más, los límites para este año quedan en 417.000$ en la mayoría de áreas de los EEUU, pero se han determinado límites más altos para regiones específicas o condados con un coste más alto como puede ser Alaska, Hawaii, Guam, entre otras, quedando en 625.500$. Estos límites son para edificaciones residenciales en donde puede habitar una sóla familia. Para bloques de dos, tres o cuatro familas los precios ascienden en ese orden.
Pues bien, los préstamos que sobrepasen estas cantidades tiene un nombre: "jumbo loan".
Como nos podemos imaginar, existen muchos tipos de hipotecas para intentar adaptarse a todo tipo de futuros clientes para que no se queden sin préstamo y por lo tanto sin casa. Debemos ser conscientes de que cuanto más específico y menos general sea el caso, más cara nos va a salir. Esto se traduce en un tipo de hipoteca más alto, llamado “note rate”. Se compara con el tipo de interés de un activo sin riesgo con un vencimiento similar, como la deuda del Estado. El spread entre ambos incluye básicamente costes de todo tipo, el miedo de la institución a que no paguemos y dentro también está metido la incertidumbre que la entidad tiene sobre la constancia de nuestros pagos, cosa que es sumamente importante como veremos en el futuro.
Una parte de ese note rate es para pagar al “Mortgage Servicer” su cuota llamada “Servicing Fee”. Son compañías que se encargan de gestionar el desarrollo de la hipoteca. Por ejemplo, llevar la contabilidad del préstamo, mandar los recibos, darnos un “toque” si nos retrasamos en un pago, aplicar la sanción si no pagamos, mandar el dinero que le corresponder a la entidad hipotecadora, impuestos, etc.
Hace unos días saltaron a la palestra de la actualidad dos tipos de hipotecas que son las Alt-A y las ARM por decirse que eran el peligro siguiente que se debía vigilar. Antes de verlas, vamos a empezar por el principio a ver los tipos más comunes. En el futuro entraremos más en profundidad en algunos de ellos al formar parte de algunos MBS.
Comenzamos por las hipotecas de tipo fijo con pago nivelado. Simplemente una hipoteca que siempre pagas mensualmente lo mismo hasta que el principal de la hipoteca queda saldado. Para ello el pago de la hipoteca se divide en dos partes, los intereses y el pago del préstamo. Al principio de la vida de la deuda el pago de los intereses es mayor que el pago del principal pero al final de la vida del préstamo es a la inversa. Nada que no conozcamos ya.
Las “ARM” son las “Adjustable-Rate Mortgage”. El tipo de interés en vez de ser fijo, se ajusta tras un período de tiempo y está basado en un índice de referencia. El spread entre ambos incluye, al igual que las de tipo fijo, condiciones de mercado, el servicing fee que es más caro que la de tipo fijo, etc.. Esta característica da muchísimo juego y la variedad de diseños dentro de este grupo es muy amplio.
Este tipo de interés variable puede aplicarse de varias maneras dentro de la vida del préstamo. Una práctica para poder atraer clientes es la de empezar durante un tiempo con un tipo de interés más bajo que el del mercado hasta la primera fecha de revisión, algo parecido a lo de las colecciones por fascílulos que el primero es más barato pero después el resto nos cuesta un ojo de la cara
. Este tipo inicial se llama “Teaser rate”.
Como digo, las ARM dan mucho juego y nos encomtramos con ARM en las que la variabilidad del tipo se mantiene desde el inicio del préstamo hasta el final, teniendo cotas máximas y mínimas de variación en la fecha de revisión, también pueden existir mínimos y máximos para la vida total del préstamo. Estas ARM se denominan “puras”.
Pero hay otros diseños en los que podemos mezclar las “fixed-rate” con las “adjustable-rate”. Se trata de las “Hybrid ARM”. En ellas tenemos una época con el tipo fijo para después pasar al variable. Esta característica se nombra de la manera siguiente en este ejemplo:
“30 year 7/1 ARM” Esto significa una hipoteca a 30 años de tipo variable en el que la parte de tipo fijo dura 7 años y después se revisa el tipo de interés 1 vez al año.
Por último, vamos a ver las hipotecas con penalización con prepago. Como nos podemos imaginar, existe la posibilidad de que haya personas ahorradoras y que de vez en cuando quieran pagar algo más que la mensualidad que les toca para ir reduciendo el préstamo o incluso pagar la totalidad del préstamo (les toca la lotería o su broker no ha cerrado los largos pensando en un rebote desde los mínimos y en la perforación de soportes ha aparecido Obama diciendo que elimina el mark-to-market de los activos tóxicos... es otro tipo de lotería).
Esta capacidad de prepago es uno de los mayores peligros de los MBS ya que es un gran generador de incertidumbre pues nunca estás seguro sin un MBS va a dar un flujo de dinero como se espera. Imaginemos que tenemos (es un ejemplo, más adelante ajustaremos más los conceptos, pero por el momento nos vale para coger la idea) un MBS que nos da unos flujos de dinero mensuales, pero tras el gordo de navidad hemos tenido la mala suerte de que la mitad de las hipotecas componentes les da por reducir su préstamo. Ahora toca reajustar las cifras, buscar coberturas, y a los inversores les hace una faena, por eso hay algunas hipotecas que incluyen penalizaciones por prepago para reducir esta incertidumbre. Claro, visto así, parece que nadie se va a interesar por ellas, pero para que el pez muerda el anzuelo el tipo de interés es más bajo que las que no tienen penalización. Este tiempo en donde se penaliza el prepago por encima de cierto nivel se llama “lockout”.
Dentro de nada las compras por parte de la FED llegarán a su fin y posiblemente se vuelvan a poner de actualidad por las repercusiones que puede tener en las rentabilidades de la deuda.
Fannie y Freddy juegan un papel vital en el mercado inmobiliario de los EEUU porque dan liquidez al sistema financiero, que repercute directamente en el sector, y conecta el mundo de los grandes capitales con esa liquidez. Ésta es su gran virtud y a la vez su gran defecto. Las agencias semigubernamentales no operan en el mercado primario sino en el secundario, es decir, ellas no dan hipotecas, no son “mortgage originators”, sino que si una entidad hipotecadora tiene activos que cumplen los requisitos pedidos, pueden vender esa deuda obteniendo otra vez fondos para poder seguir dando hipotecas. También se crean activos que permiten a inversores entrar en el mercado inmobiliario sin necesidad de entrar en el mercado primario, creando una conexión con los grandes capitales que aportan fortaleza y liquidez al mercado hipotecario. De esa manera se intenta que haya liquidez, estandarizar los préstamos hipotecarios y dar facilidades para que los Originators vendan sus hipotecas y den nuevas en vez de mantenerlas hasta vencimiento como una inversión, favoreciendo el crecimiento del mercado inmobiliario. En definitiva dar facilidades para se cumpla uno de los sueños americanos “American Dream” que es el tener una vivienda en propiedad.
Siempre partimos del hecho de que la propiedad inmobiliaria es el colateral del impago del préstamo, cosa que también tiene su nombre, son las hipotecas llamadas convencionales "conventional mortgage". Como ven, ya vamos poniendo nombres y apellidos a los diseños.
Existen varias maneras de no cumplir los requisitos para Fannie o Freddie (en adelante FF) y uno de ellos es la cantidad de dinero que pidamos ya que para ellas existe un límite de préstamo que pueden comprar. Este límite se decide cada año siguiendo los índices de precio mensuales y trimestrales de la Federal Housing Finance Agency (FHFA) y sólo puede subir pero no bajar, por lo que basta con tener constancia de una bajada de precios media con respecto al año pasado para saber que el límite de los préstamos se mantiene constante un año más.
Según ellos, prácticamente cualquier índice que mida precios de viviendas ha caído durante el año pasado, con el índice mensual bajando un 5,9% hasta agosto de 2008. Esto hace que estén dudosos de seguir utilizando índices y medidores de precio que tienen actualmente el año que viene, porque están pensando utilizar otro que se adapte mejor a la realidad del mercado (imaginen que estamos en un activo cuya curva de precios está en constante descenso y un simple estocástico está constantemente en sobreventa por mucho que se mueva el precio), pero que para este año todos los indicadores en los que pueden confiar en este momento apuntan a una bajada.
Para calcular los límites de préstamos se pide que, siguiendo las directrices reflejadas en el National Housing Act, los precios medios de los condados pertenecientes a las áreas estadísticas metropolitanas deben ser iguales a los precios medios del condado con el coste más alto. Como resultado de todo esto y más, los límites para este año quedan en 417.000$ en la mayoría de áreas de los EEUU, pero se han determinado límites más altos para regiones específicas o condados con un coste más alto como puede ser Alaska, Hawaii, Guam, entre otras, quedando en 625.500$. Estos límites son para edificaciones residenciales en donde puede habitar una sóla familia. Para bloques de dos, tres o cuatro familas los precios ascienden en ese orden.
Pues bien, los préstamos que sobrepasen estas cantidades tiene un nombre: "jumbo loan".
Como nos podemos imaginar, existen muchos tipos de hipotecas para intentar adaptarse a todo tipo de futuros clientes para que no se queden sin préstamo y por lo tanto sin casa. Debemos ser conscientes de que cuanto más específico y menos general sea el caso, más cara nos va a salir. Esto se traduce en un tipo de hipoteca más alto, llamado “note rate”. Se compara con el tipo de interés de un activo sin riesgo con un vencimiento similar, como la deuda del Estado. El spread entre ambos incluye básicamente costes de todo tipo, el miedo de la institución a que no paguemos y dentro también está metido la incertidumbre que la entidad tiene sobre la constancia de nuestros pagos, cosa que es sumamente importante como veremos en el futuro.
Una parte de ese note rate es para pagar al “Mortgage Servicer” su cuota llamada “Servicing Fee”. Son compañías que se encargan de gestionar el desarrollo de la hipoteca. Por ejemplo, llevar la contabilidad del préstamo, mandar los recibos, darnos un “toque” si nos retrasamos en un pago, aplicar la sanción si no pagamos, mandar el dinero que le corresponder a la entidad hipotecadora, impuestos, etc.
Hace unos días saltaron a la palestra de la actualidad dos tipos de hipotecas que son las Alt-A y las ARM por decirse que eran el peligro siguiente que se debía vigilar. Antes de verlas, vamos a empezar por el principio a ver los tipos más comunes. En el futuro entraremos más en profundidad en algunos de ellos al formar parte de algunos MBS.
Comenzamos por las hipotecas de tipo fijo con pago nivelado. Simplemente una hipoteca que siempre pagas mensualmente lo mismo hasta que el principal de la hipoteca queda saldado. Para ello el pago de la hipoteca se divide en dos partes, los intereses y el pago del préstamo. Al principio de la vida de la deuda el pago de los intereses es mayor que el pago del principal pero al final de la vida del préstamo es a la inversa. Nada que no conozcamos ya.
Las “ARM” son las “Adjustable-Rate Mortgage”. El tipo de interés en vez de ser fijo, se ajusta tras un período de tiempo y está basado en un índice de referencia. El spread entre ambos incluye, al igual que las de tipo fijo, condiciones de mercado, el servicing fee que es más caro que la de tipo fijo, etc.. Esta característica da muchísimo juego y la variedad de diseños dentro de este grupo es muy amplio.
Este tipo de interés variable puede aplicarse de varias maneras dentro de la vida del préstamo. Una práctica para poder atraer clientes es la de empezar durante un tiempo con un tipo de interés más bajo que el del mercado hasta la primera fecha de revisión, algo parecido a lo de las colecciones por fascílulos que el primero es más barato pero después el resto nos cuesta un ojo de la cara
. Este tipo inicial se llama “Teaser rate”. Como digo, las ARM dan mucho juego y nos encomtramos con ARM en las que la variabilidad del tipo se mantiene desde el inicio del préstamo hasta el final, teniendo cotas máximas y mínimas de variación en la fecha de revisión, también pueden existir mínimos y máximos para la vida total del préstamo. Estas ARM se denominan “puras”.
Pero hay otros diseños en los que podemos mezclar las “fixed-rate” con las “adjustable-rate”. Se trata de las “Hybrid ARM”. En ellas tenemos una época con el tipo fijo para después pasar al variable. Esta característica se nombra de la manera siguiente en este ejemplo:
“30 year 7/1 ARM” Esto significa una hipoteca a 30 años de tipo variable en el que la parte de tipo fijo dura 7 años y después se revisa el tipo de interés 1 vez al año.
Por último, vamos a ver las hipotecas con penalización con prepago. Como nos podemos imaginar, existe la posibilidad de que haya personas ahorradoras y que de vez en cuando quieran pagar algo más que la mensualidad que les toca para ir reduciendo el préstamo o incluso pagar la totalidad del préstamo (les toca la lotería o su broker no ha cerrado los largos pensando en un rebote desde los mínimos y en la perforación de soportes ha aparecido Obama diciendo que elimina el mark-to-market de los activos tóxicos... es otro tipo de lotería).
Esta capacidad de prepago es uno de los mayores peligros de los MBS ya que es un gran generador de incertidumbre pues nunca estás seguro sin un MBS va a dar un flujo de dinero como se espera. Imaginemos que tenemos (es un ejemplo, más adelante ajustaremos más los conceptos, pero por el momento nos vale para coger la idea) un MBS que nos da unos flujos de dinero mensuales, pero tras el gordo de navidad hemos tenido la mala suerte de que la mitad de las hipotecas componentes les da por reducir su préstamo. Ahora toca reajustar las cifras, buscar coberturas, y a los inversores les hace una faena, por eso hay algunas hipotecas que incluyen penalizaciones por prepago para reducir esta incertidumbre. Claro, visto así, parece que nadie se va a interesar por ellas, pero para que el pez muerda el anzuelo el tipo de interés es más bajo que las que no tienen penalización. Este tiempo en donde se penaliza el prepago por encima de cierto nivel se llama “lockout”.