La subrogación es el acto de modificar las condiciones de un contrato para sustituir a una persona, ya sea física o jurídica, por otra en el ejercicio de un derecho o el cumplimiento de una obligación existente en dicho contrato. En el caso de los préstamos hipotecarios, supone el cambio de la entidad financiera ante la cual asume la obligación de pago el prestatario.

La subrogación es una buena opción para toda aquella persona que tenía o tiene contratada cualquier tipo de préstamo con incentivos, como períodos de carencia o altos porcentajes de financiación. Sin embargo, en estos casos los tipos de interés suelen ser más elevados que la media del mercado. Las subrogaciones están pensadas para todas aquellas personas que lleven pocos años pagando su hipoteca, y aún les queda por amortizar más intereses que capital. Es por eso que a la hora de realizar una subrogación hay que prestar especial atención a los tipos de interés y a las comisiones.

Por el contrario, si se atiende a las deventajas, habría que cubrir los gastos de notaria, registro y comisiones por cancelación y apertura en caso de tenerlas. Dependiendo de la entidad financiera a la que se realice el cambio, estos gastos por cancelación o apertura será diferentes, incluso existen entidades que no cobran estos gastos.

Sustancialmente existen dos formas de realizar una subrogación: por cambio de la entidad financiera y por asumir obligaciones ya contraídas (en el caso de que aceptaramos hacernos cargo de una hipoteca existente).

La subrogación con cambio de entidad financiera se caracteriza por el trámite jurídico de sustitución del acreedor hipotecario (Banco, Caja). Es decir, el prestatario cambia su préstamo a otra entidad financiera que le mejora las condiciones del préstamo a través de los tipos de interés o las comisiones. Esto implica un ahorro en la apertura de una nueva hipoteca.

La subrogación por asumir obligaciones ya contraídas se caracteriza por la acción por la que el comprador de una vivienda asume los derechos y obligaciones de otra persona que con anterioridad ya tenía una hipoteca sobre ese bien. Suele ser habitual en el caso de compra de vivienda nueva ya que los promotores suelen solicitar una hipoteca para financiar la construcción.

¿Cuánto cuesta una subrogación de acreedor o entidad en España?

• Comisión de subrogación: Es la comisión que aplica el banco donde se tiene la hipoteca actual por trasladar el préstamo a otra entidad. Para las hipotecas actuales, la comisión máxima que establece la Ley es de 0,50% durante los primeros 5 años y de 0,25% el resto de años. En España, esta comisión es negociable, según el perfil financiero, hasta el 0%.
• Gastos de subrogación:
  • Notaría: Máximo € 600
  • Tasación: Entre € 200 y € 400
  • Gestoría: Máximo € 300
  • Registro de la Propiedad: Máximo € 100

Como conclusión, la subrogación es una buena opción para todas aquellas personas que llevan pocos años con su hipoteca y quieren cambiarse para mejorar sus condiciones ya que sigue saliendo más rentable subrogar una hipoteca, que cancelar la hipoteca inicial para abrir una nueva. Pero no podemos olvidar que para subrogar una hipoteca hay que hacer frente a una serie de gastos que conviene calcular, entre los que se encuentran los de notaria, registro y comisiones, que dependen de cada una de las entidades bancarias.

Más información en: Las mejores hipotecas para subrogación