Destripando la hipoteca.

Uno de los mayores misterios sin resolver de la criminología inglesa era la identidad del famoso Jack El destripador, ya que entre los sospechosos nos encontramos con miembros de la familia real británica, al médico de la reina Victoria, a un joven abogado, a un empresario de Liverpool, a un judío psicótico y a un pintor impresionista.

Afortunadamente, hace 6 años la escritora de novelas de misterio Patricia Cornwell, no tenía otra cosa que hacer y la dió por invertir 4 millones de dólares para llegar a la conclusión  de que el famoso asesino era Walter Richard Sickert, de 28 años, un prestigioso pintor de la época.

Patricia, tuvo la paciencia de comprar hasta 30 cuadros del artista  y analizarlos en busca de restos de ADN pero se ve que la pintura no es un buen conservante. No obstante, la escritora no se dio por vencida y finalmente tras mucho buscar, lo encontró en una carta enviada por a su mujer (ya sabéis, nunca utilicéis la lengua para pegar un sobre) que coíncidía con el material genético del asesino.

Sin duda, a Jack era un tipo al que le gustaba ir por partes y aquí en el blog tenemos a nuestro destripador profesional, cuya víctima hoy, es la hipoteca. Así que doy paso al artículo escrito por Oriol.

Hoy me gustaría comentar como funcionan las cuotas de una hipoteca para tomar un poco de conciencia de los pros y los contras de la propuesta del gobierno de ayudar a los parados, aplazando durante dos años el 50% de la cuota hipotecaria.

La hipoteca es una operación de amortización de capital. Cada pago se descompone en una parte de intereses y un aparte de devolución del nominal. Hay que tener claro que en cada cuota se pagan intereses de lo que se ha debido durante el último periodo. Ni sobre lo que se paga ese mes, ni sobre la deuda inicial. La estructura de los pagos puede tener varias formas, pero me centraré en dos, la mas simple y la mas común, y para ello pondré un ejemplo con los siguientes datos:

Capital: 180.000€
Cuotas: 360 (30 años)
Interés: 5% (suponemos interés fijo, porque conceptualmente es lo mismo)
Interés mensual: 0,416667%

1.- Amortización constante de capital

Este sistema no se usa habitualmente pero es la forma mas simple y nos servirá para ver de forma clara como se devengan los intereses. En este caso, la parte que amortizamos en cada cuota es constante, por lo que al deber cada vez menos dinero, cada vez hay menos carga de intereses y la cuota es decreciente.

En el periodo “0” nos dan el dinero, por lo que hay pendientes 180.000€.

En el periodo “1” pagamos la primera cuota. El capital amortizado en la cuota son 500€ (180.000/360) y los intereses corresponden coste de haber debido 180.000€ durante un periodo (un mes en nuestro caso), con un tipo anual del 5% (que mensualmente seria el 0.41667%. Los intereses son entonces 750€ (180.000 x 0.0041667). Después de pagar la primer cuota de 1250€ (500+750 = capital + intereses) debo al banco 179.500€, por lo que los intereses de la siguiente cuota se calcularan sobre este nuevo importe de deuda. 747,92 (algo menos que antes porque debo menos), y entonces la cuota queda en 1247,92€ (capital + intereses) y así sucesivamente. (Ver tabla)

Observad que en las últimas cuotas, los intereses son muy bajos, ya que corresponden, por ejemplo en la última, a haber debido 500€ durante un mes. Las cuotas también son menores por este mismo motivo.

2.- Cuota constante o sistema Francés.

En primer lugar, mentar que el nombre no tienen nada que ver con la negociación del diferencial llevada a cabo debajo de la mesa. Es el sistema más habitual, donde la cuota mensual a pagar es constante, entonces, teniendo en cuenta la afirmación que he dado al principio de que “en cada periodo se pagan intereses sobre el total que se ha debido durante el último periodo”, vemos la amortización de capital deberá ser variable durante la vida de la operación para que en cada periodo, capital + interés, sea una constante. Para conocer este “número mágico” que cumple estas premisas, se aplica la siguiente formula: (Excel la tiene incorporada como función “PAGO”)

Si aplicamos dicha formula al caso anterior, veremos que la cuota a pagar durante toda la vida de la operación, serán 966,28€

En el periodo “0” nos dan el dinero, por lo que hay pendientes 180.000€.

Al llegar el periodo “1”, lo primero que se “pagan” son los intereses, 750€ (180.000 x 0.0041667), y por diferencia, sacamos que el capital amortizado serán 216,28€  (966,28 – 750), y así sucesivamente. Se calculan los intereses devengados ese mes (lo que se debe por el interés mensual) y lo que dé, se resta de la cuota para conocer el capital que estoy amortizando en cada cuota. Al inicio queda algo como así:

Como veis, el capital amortizado es mayor en cada periodo, ya que como cada vez debo menos, cada vez pago menos intereses, y como la cuota debe ser constante, amortizaré cada vez mas capital, hasta que en las últimas cuotas es casi todo capital.

Ya que estamos, mentar que las carencias (que seria asimilable a pagar la hipoteca con infinitos plazos) en esta hipoteca consistirían en una cuota de 750, que corresponderían al pago únicamente de los intereses generados por los 180.000€ y sin amortizar nada de capital. A parte, para aquellos que creen que alargar plazos es la solución a todo, observad que por mucho que alargásemos el plazo (35, 40, 50 o infinitos años), la cuota jamás podría ser inferior a los 750€, ya que de pagar menos, estaríamos acumulando deuda nueva por no cubrir los intereses.

Y justo en este punto es en el que cojea la ayuda que propone el gobierno. Tomemos de referencia el mismo ejemplo, y que el que paga y queda en paro le pilla que lleva 24 cuotas pagadas (2 años).

Veamos lo que ocurre si el hipotecado paga la mitad de la cuota hipotecaria, y no llega a cubrir los intereses.

A) Si esta diferencia la paga el Estado pueden pasar dos cosas:

1. Que se le mantenga el mismo plazo de la hipoteca, con lo que le quedarían 312 meses (360-48) para amortizar los 174.552,82€ que debía al inicio del periodo de aplazamiento, con lo que le quedaría una cuota de 1.000,79€
2. Que le alarguen el plazo de la hipoteca 2 años, con lo que la cuota le seguiría quedando 966,28€ pero terminaría de pagar a los 32 años del inicio de la hipoteca.

B) Si esta diferencia no la asume el Estado, sino que la va acumulando como deuda, vemos que una vez terminado el aplazamiento debe mas que al principio de la hipoteca: 180.702,30

En este caso también encontramos dos posibles escenarios:

1. Que le mantengan el plazo contratado, con lo que tiene que pagar 180.702,30€ en 312 cuotas, lo que le queda una cuota de 1.036,05 €
2. Que le alarguen el plazo de la hipoteca 2 años, con lo que la cuota quedaría en 1000,32€ pero terminaría de pagar a los 32 años del inicio de la hipoteca

Entonces me vienen a la cabeza varias dudas:

1. ¿Creéis que los miembros del gobierno que anuncian estas medidas se han planteado estas cuestiones? Me gustaría pensar que si.
2. ¿Quien asumirá los intereses no cubiertos al pagar solo la mitad de la cuota hipotecaria? ¿Los bancos como buenos samaritanos? ¿Los hipotecados “desamortizando” capital ya amortizando? ¿El estado con el dinero de todos?
3. Si el estado asume el coste de intereses no pagados de la gente que paga mas intereses de cuota ¿no están incurriendo en riesgo moral flagrante? ¿Que hará la siguiente generación cuando vea a quien ayuda el estado?