¿Llegó el momento de comprar?

El otro día por el foro se comentaba que nos mojásemos un poco sobre el tema de la compra de la vivienda. Como no soy ningún oráculo y no puedo predecir el futuro, vamos a fijarnos en lo que dicen los gurús al respecto, concretamente el sr José García-Montalvo. Hace tiempo que conozco (no personalmente) al sr José García-Montalvo, profesor en la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona y que sigo su trabajo en cuanto al tema de la vivienda en España. Es uno de los estudiosos que con cierta base científica y económica levantó la voz anunciando la existencia de la burbuja por el año 2003/2004. Evidentemente en ese momento fue tachado de agorero y de catastrofista, pero el hecho de hacer unas previsiones tan certeras le ha dado bastante renombre en el mundillo y además que es un tío que se explica muy bien. Os recomiendo que leáis sus artículos sobre el tema, ya que da una visón clara, serena de lo que el piensa al respecto.

Sin quebrarnos mucho la cabeza, podríamos pensar que si durante las épocas en que el euribor estaba bajo, se produjeron subidas espectaculares en el precio de la vivienda de forma continuada, y a la que el euribor fue subiendo, dichas subidas fueron mermando e incluso entrando en tendencias tan curiosas como “desaceleración acelerada” o “crecimiento negativo” por no decir bajadas, podría parecer que son variables correlacionadas inversamente, y que ahora que el euribor vuelve a bajar, podrían volver a subir los precios, pero ¿es esto una suposición aceptable a nivel técnico? ¿Será la vivienda nuevamente a corto y medio plazo una buena inversión?

El sr Garcia-Montalvo cree que no, y prevé bajadas de entre el 40 y el 50% hasta 2012. Yo particularmente creo que ahí se ha tirado un poco de la moto, pero no oso poner en duda sus palabras, ya que ha ido acertando bastante en todas sus previsiones.

El justifica sus previsiones por los siguientes motivos:

Tomando la rentabilidad de los alquileres, que como media histórica, en España debería rondar el 5%. Se toma el valor del piso como valor de la inversión, y el valor del alquiler como “dividendos” o beneficio. Observamos que la rentabilidad actual del alquiler es del un 2%, un valor bajísimo. Para volver a la normalidad y recuperar los valores que históricamente han existido en España y a nivel mundial (entre el 4 y el 5%) y conseguir el equilibrio entre rentabilidad y riesgo, habría que devaluar el precio a la mitad, o subir los alquileres al doble, o encontrar un punto medio. Para que esto cuadre, según sus cálculos, si los alquileres suben a una tasa del 4%, los precios deberían bajar un 45% hasta 2012 para recuperar las rentabilidades del 4 o el 5%.

Ejemplo:

• Piso venta 450.000€
• Alquiler 1000€/mes
• 1000€ x 12meses = 12000€/año – impuestos locales (2000€) 10.000€
• 10.000/450.000 = 2.2%

Con una cuota de 1.000€, si queremos obtener una rentabilidad del 5%, podemos pagar como mucho por dicho inmueble 200.000€, o cobrar por el 2040€ al mes.

Otro método mediante el cual él calcula el tamaño de la burbuja, es el del acoplamiento al salario bruto. Según estudios estadísticos, el precio de la vivienda en España (en el país donde nos gusta ser propietarios) ha sido siempre de entorno a 4,2 veces el salario bruto anual. Por culpa del exceso de liquidez y crédito en el mercado, durante los últimos años, hemos substituido este ratio por el de “cuota mensual, respecto sueldo mensual”, (mucho mas cortoplacista) que con los tipos bajos y el alargamiento de plazos que se ha venido produciendo, era mucho mas “conveniente”.

En la actualidad, con la restricción crediticia, parece que el antiguo ratio vuelve a tomar fuerza y sentido, después de estos años de locura inmobiliaria, el valor de este es de 7.1 veces el salario bruto. Para que las cosas vuelvan a la normalidad y con tipos de interés sobre el 4% la gente pueda seguir viviendo y consumiendo, los precios deberían bajar entorno al 45%.

Ejemplo:

• Pareja 24.000 + 18.000 = 42.000€
• Están pagando hoy por un piso 300.000€ (7 veces los ingresos brutos anuales)
• Según la proporción histórica, se deberían estar pagando 42.000 x 4,2 = 176.000€

Estos dos métodos de cálculo aportados por el sr José García-Montalvo, tienen una base mas o menos sólida, ya que se basan en estadísticas y de momento sus predicciones no han fallado, pero a veces las cosas son mas simples que todo esto.

Leí en Internet una teoría menos científica pero no parece equivocarse demasiado. Según esta, el precio del piso de un trabajador había sido históricamente igual al precio del coche del gerente de una buena empresa, es decir que nuestros pisos deberían valer lo mismo que un Mercedes gama alta (no un C180), o de un Aston Martin.

Teniendo en cuenta esto, y la imposibilidad de acceder al crédito, parece claro que aun no es el momento de comprar para los que aun no lo hayan hecho, de todas formas, yo por si acaso iré a comprar alguna revista de coches para ponerme al día de los precios de los coches de lujo.