Desde hace varios meses, el tema del cierre a la concesión de hipotecas para la compra de viviendas es muy recurrente en este blog. En un país en el que un gran porcentaje del PIB se basaba en la construcción, este parón del mercado hipotecario nos ha puesto contra las cuerdas menos de un año, por lo tanto es fácil pensar que la culpa de la crisis la tienen los bancos por no conceder hipotecas. ¿Pero lo han hecho para evitar que se hinchara aun más la burbuja?, ¿están causando ellos mismos un incremento de stock de pisos que perjudica al valor de los bienes hipotecados en sus operaciones?
Mientras Botín afirma que “es irresponsable dar préstamos a quién no puede pagarlos “y que “se dan también menos créditos porque hay menos gente que los pide”, José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España da la nota diciendo que “no dar hipotecas es anticonstitucional” y pide nuevamente al gobierno que ponga los mecanismos necesarios para que los bancos y cajas “tengan el compromiso y hasta la obligación de conceder esos créditos”, siempre dentro de ciertos criterios de riesgo.
Como cada uno barre para casa (o para su negocio) y existe tanta confusión al mezclarse datos, con opiniones y con sentimientos, lo mejor, si queremos sacar algo en claro, es acudir a los datos objetivos y sacar nuestras propias conclusiones.
Visito nuevamente la web del INE (que ya os presenté la semana pasada), filtro y elijo los datos de constituciones de hipotecas para la compra de viviendas urbanas. Veamos en primer lugar el grafico de evolución de número de hipotecas concedidas según datos que encontramos en el INE:
Como vemos, las hipotecas que se conceden para vivienda urbana crece entre el periodo 2003 (89.000) y principios de 2007 (126.000), y en un año y medio se retrae y cae en número hasta valores inferiores a las 60.000 hipotecas mensuales, es decir, se produce una caída de algo mas del 50% en las concesiones de hipotecas, lo que se traslada directamente a las ventas de pisos.
En cuanto al importe total concedido por las entidades financieras para la adquisición de viviendas urbanas el grafico se muestra tal que así:
Observemos que en el mismo periodo sigue una tendencia muy parecida, crece de de 2003 (8.000 millones de €) hasta principios de 2007 (18.000 millones de €), y decrece hasta fecha de hoy, pero la diferencia entre 2003 y 2008 no es tan elevada como en el caso del número de hipotecas, por lo que podemos intuir que los pisos son mas caros que en 2003 (tampoco hacia falta ir a la web del INE para llegar a esta conclusión).
Hay un ratio que no esta en la web del INE, pero que he considerado interesante y que aporta mas información que los dos datos anteriores que es el importe de l a hipoteca media concedida. Se obtiene de dividir el importe total concedido entre el número total de hipotecas concedidas, y la matriz de datos obtenida, viene a describir una curva como la siguiente:
Según los datos, en el año 2003, la hipoteca media rondaba los 90.000€, y llegó a finales de 2007 hasta los 150.000€. A fecha de hoy, esta bajando y ronda los 130.000€, lo que representa una bajada en un año de aproximadamente un 13%.
Este 13%:
Digan lo que digan y nos vendan lo que nos vendan, en noviembre de 2008 se han concedido la mitad de hipotecas que hace un año medio, y el importe medio ha descendido, por lo que realmente es muy lógico que haya un parón brutal en el sector que, por suerte o por desgracia, mas ha tirado del carro en España durante los años del milagro español.
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Buenos días:
La cuestión ahora es si fue económicamente oportuna la burbuja inmobiliaria. La salida a la actual crisis no debería ser regenerando sólo el sector inmobiliario; yo creo que ésta debería ser consecuencia del desarrollo de otros sectores productivos que nos doten de variedad de recursos. Y en este sentido, como en la crisis actual (no hace fatal esperar a la próxima) no tendremos otra y sospechando que será larga y penosa, lo mejor que podríamos hacer es replantearnos nuestro modelo de crecimiento. Y seguro que la banca se adapta.
Suerte y al toro
A mi –que os leo de cabo a rabo a diario pero apenas intervengo- me gustaría reproducir este comentario que leí aquí ayer por la tarde pero quizás por la hora muchos no leísteis, a ver si nos dejamos de discusiones políticas, ataques personales y discusiones sobre tildes
# 283 , Andrés Edo
9 de Febrero de 2009, a las 18:20.
Hola a todos. Soy un empresario (promotor inmobiliario) que en Junio 2008 presentó Concurso de Acreedores. (en julio, recuerdo que el BCE volvió a subir tipo oficial 0,5 puntos y lo dejó en 5,393%). Una animalada!
EL GRAN DILEMA DEL EMPRESARIO:
1- Refinanciar (con patrimonio particular) o presentar Concurso Voluntario de Acreedores.
2- Si decides Concurso, el segundo gran dilema es: Concurso con Voluntad de CONTINUIDAD o con Voluntad de LIQUIDACIÓN.
Yo entendí que mi modelo de negocio no era viable y presenté concurso con voluntad de liquidación, que es MATAR a la sociedad y aceptar la derrota.
Por otro lado, el 95% de Concursos que se presentan con voluntad de Continuidad, acaban en LIQUIDACIÓN. Alargando el sufrimiento del empresario.
PORQUÉ TUVE CLARO PRESENTAR CONCURSO?
Mi empresa tenía 12 años, había hecho 18 edificos y el último solar que compré, en el año 2006, lo pagué a un precio que ahora mismo con el mismo dinero podría comprar el mismo suelo y hacer el 75% de la construcción. Tal cual, no exagero.
He sido un empresario responsable y diligente, las ventas de mi empresa se pararon, gasté un 90% de mis ahorros personales de 20 años en aguantar la empresa y pagar a proveedores y al final he tenido que cerrar presentando concurso de acreedores.
TODOS LOS PROBLEMAS DEL SECTOR INMOBILIARIO SE RESUMEN EN UN ASPECTO:
El valor de los activos ya es inferior al importe del prestamo concedido sobre ellos. Esto pasa a lo bestia con las promotoras y pasará dentro de un año con los particulares.
Todo particular que compró vivienda a partir de 2003, tendrá una hipoteca con un principal superior al valor real del inmueble y aquí es cuando llega LA CRISIS REAL EN ESPAÑA (2010-2011).
Aquí no vale devolver las llaves del piso a la oficina bancaria como en EEUU. Aquí el titular de la hipoteca, aunque le ejecuten la hipoteca queda deudor de sus bienes presentes Y FUTUROS! Esto en un escenario bajista como el actual es una auténtica bomba.
Qué en España no hay SUBPRIME?
Por favor, digámoslo ya, en España es donde más SUBPRIME hay de Europa.
Todos los créditos hipotecarios (a partir 2005) concedidos sobre suelo edificable finalista en ciudades españolas de más de 10.000 habitantes, son papel mojado. LA GARANTÍA NO CUBRE EL VALOR DEL CREDITO.
La pregunta que nos hacemos los profesionales es: A qué precio venderán los pisos los bancos? Con descuentos del 30% ó del 40% sobre tasación?
Vaya GALIMATÍAS!
Yo tengo muy clara la situación, pero saben qué pienso hacer?
NADA, observar como nuestros tipos listos y nuestros políticos-gestores resulven el problema.
Ahora resulta que los listos son los que en su vida han apotado nada a la sociedad. Resulta que el listo es el académico que hace artículos y conferencias y va facturando como Autónomo a saco. Eso sí, de nóminas y seguridad social solo pagan la de su servicio doméstico (qué claro! lo tienen asegurado y hablan de ello en verano en la playa)
Es muy fuerte, que asco! (tengo rabia contenida, lo reconozco).
Me gustaría poder dejar de ser español. Estoy herido. He asumido riesgos pensando que si yo no hacía trampas el sistema me ayudaría y ahora me doy cuenta que todo era una PANTOMIMA.
Estoy muy de acuerdo con la linea de pensamiento suya, Señor G. Montalvo y a mi usted me ha aportado luz y claridad.
Pero piense que hay empresarios, como yo, que sienten auténtica pasión por generar actividad, hacer la mejor arquitectura, con los materiales más sostenibles con el personal mejor formado y con la más alta calificación en seguridad y salud en las obras. Gente que vemos la empresa con alegría y nos sentimos útiles a la sociedad.
Ganar dinero es otra cosa, en los últimos años ha ganado dinero quien ha comprado y vendido suelo de forma irresponsable. Para mi la chusma del sector. Yo he sido Promotor profesional, en 12 años he comprado 18 solares que he convertido en 18 edificios. Me he centrado en gestionar bién la ejecución de la arquitectura y he sostenido siempre que la decisión más importante del Promotor Inmobiliario es la ELECCIÓN DEL ARQUITECTO.
Ahora yo estoy quemado y dejaré que los articulistas y conferenciantes (con servicio asegurado, eso sí) junto con nuestros políticos-gestores arregleis la HISTORIA.
Lo siento pero me rio. Sin AJD, ITP, IMP. SOC., IRPF, PLUSVALÍAS, IBI, IVA, etc., poca cosa van a hacer.
En resumen, uno con capacidad de gestión real (no escrita: bla, bla, bla) que generaba y pagaba impuestos SE RETIRA y se pasa al bando del OBSERVADOR sin presiones, a opinar mientras trabajan los demás.
Saludos,
A. Edo
Estaba escuchando ahora en la radio el problema de los autónomos, por un lado las nuevas trabas burocráticas que tienen (por ejemplo, el obligarse a presentar las facturas de más de 6000€ a hacienda) y por el otro lado el que son los que más rápidamente sufren la crisis y sin quedan sin paro.
¿Que opináis de ello?
Es destacable el notorio aumento de diferenciales que ha habido útlimamente.
Incluso ING, que no hace tanto que lo tenia del 0,35 ya lo ha subido al 0.55, y ahora en marzo lo subirán hasta 0,75.
Y eso si te la conceden, claro... porque ahora la palabra "no viable" está en boca de todos los banqueros.
Tengo una hipoteca con barclays al euribor +0,45 me revisaron en noviembre con el euribor de septiembre y revision anual, alguien a intentado una novacion para cambiar a revision semestral con exito. en mi ultima visita le deje caer la posibilidad y se hizo el sueco y me ofrecio mantener la cuota del año anterior a costa de amortizar menos capital . Se aceptan consejos y ayudas.
# 3 , Anonimo
Buenos días.
De seguir así, lo autónomos estamos en vías de extinción.
Hoy por hoy, si yo tuviera derecho a paro, no me lo pensaba dos veces y a cobrar del paro dos añitos, pero no, es imposible, los autónomos parece que no pagamos los suficientes impuestos como para tener derecho a cobrar el paro.
Y no hablemos de la jubilación porque entonces te deprimes mas aun.
Til,
Muy bonito pero ayer ya le dieron la respuesta a ese comentario:
# 309 , A mi no me pillan
9 de Febrero de 2009, a las 19:35.
respecto al contertulio que durante 12 años se ha beneficiado del funcionamiento de la economía, bien, así es la vida, pero los conferenciantes, profesores, etc también trataban de aportar algo a la sociedad, al igual que usted, pero con unos objetivos diferentes quizá(no voy a generalizar),
puede que los objetivos además de ganarse la vida con palabras( lo de bla bla bla de su post me parece un comentario algo desafortunado), a través de informar, educar y generar el debate para la mejora sea tan lícito como sentir la pasión de generar actividad. Ese debate, estudio y crítica es necesario para todo el conjunto de la sociedad, constructores, banqueros, políticos y como no consumidores que son los más afectados.
pertenezco a la generación que ha sido el objetivo de la construcción en los últimos 10 años y no me he comprado una vivienda, muchos otros si lo han hecho y yo NO quiero pagar su deuda, porque voluntariamente yo decidí que no quería hacerme preso de una hipoteca bancaria, y lo que es peor de una propiedad que estaba sobrevalorada con la connivencia de toda la sociedad.
ahi está el kit de la cuestion, todos sabiamos(consumidores, empresarios y políticos) que esto era ficticio, que se pagaba un 30% en dinero negro, que nos engañamos a nosotros mismos, a nuestra economía, a nuestro futuro y nuestros paisanos,
es la reacción a esos engaños lo que ha sido diferente, ciudadanos una mayoría ha comprado como locos siguiendo una filosofía de “el último paga”, los empresarios hay de todo, unos han aprovechado sabiendo que esto se iba a acabar, pero pensando en exprimir la situación hasta que se acabe y luego veremos, otros han sido algo más “rápidos” y han diversificado sus riesgos de modo inteligente y entre los políticos ha habido también de todo-yo honestamente ya no se a quién votar-unos han robado de la caja directamente, otros se han aprovechado de la situación y han ganado poder con la connivencia, otros han tratado de hablar y hacer presión hasta en sus partidos, pero por desgracia la gran mayoria se han “hecho los suecos”
por lo tanto no hace falta irse de España, hay que dejar de hacerse el “sueco”.
saludos desde Bruselas
Eutimio
Debería estar prohibido conceder hipotecas por importe superior al 80% del valor de tasación y que supongan más del 30% de los ingresos de los solicitantes.
No entiendo como se les puede tachar de irresponsables a los bancos por haber concedido hipotecas alegremente y ahora los quieran presionar para que las sigan concediendo. Yo creo que quien cumpla los requisitos que puse antes más un trabajo estable no debería tener problema alguno para que se le conceda la hipoteca.
Yo estoy pensando en cómo torear con mi banco porque me revisan en Mayo con el euribor de Marzo pero tengo el suelo en el 3,25 por lo que me va tocar pagar cerca de 1 pto más de lo que me correspondería y no estoy por la labor :S.
Pues si una hipoteca media, viendo tu gráfico 126000 no las dan ya... en Madrid no hay quien se compre un piso entonces, que las hipotecas minimo 200000€ y normales 250000€.
Buen post...
ahora bien, en relación al mismo...
¿Se conceden menos hipotecas y por ende se vende menos?, o bien...
¿Se vende menos y por ende se pide menos crédito?
Una cosa y la otra están correlacionadas. No existe causación. Más bien, estamos en una espiral viciosa en la que ambas afectan la una a la otra.