The Cooler

The Cooler es una interesante y oscura película del 2003 que tiene como mérito la nominación al Oscar al cara cartón Alec Baldwin. Cuenta la historia de Bernie Lootz, un hombre con una mala suerte tan contagiosa que trabaja en el casino Shangri-La de Las Vegas para enfriar las mesas más calientes de los jugadores que ganan demasiado a menudo. Bernie lleva años utilizando ese talento único de perdedor para poder pagar sus deudas, que está a punto de saldar. Pocos días antes de irse de la ciudad, conoce a Natalie, una camarera algo mayor pero muy atractiva. Para sorpresa de ambos, Bernie y Natalie se enamoran, pero el director del casino donde trabaja Bernie, Shelly Kaplow (Alec Baldwin), un hombre de la vieja escuela, está decidido a que no se vaya.

Si la rodásemos ahora, The Cooler sería Emilio Botín (recordemos que los gafes no tienen por qué tener mala suerte para ellos), que a través de Banif pega su mala suerte a los clientes que confiaron en sus inversiones tales como las de Madoff, Lehman Brothers y el fondo “Banif Inmobiliario”. En este caso, su amor no se debe a una camarera, si no a cierto tipos de jugadores con muchas fichas azules,  pero veamos en más detalle lo que ha ocurrido con el fondo inmobiliario más grande de España.

En su página web podéis ver todos los detalles del fondo incluído el informe del último tirmestre del 2008 del cual vamos a hacer un resumen.

• Tiene una comisión de gestión del 3% y una de reembolso a menos de 1 año es del 4% (a 4 años es del 0%)
• En el último trimeste de 2008 no se realizó ninguna operación de compra ni de venta.
• El patrimonio total a cierre del trimestre asciende a 3.409.426,106 miles de euros. La inversión en inmuebles asciende a 3.648.361,149 miles de euros
• La rentabilidad de 2008 hasta el 31 de Diciembre se ha situado en un 1,37%, resultando una rentabilidad histórica anualizada del 6,78%.
• Su inversión se divide en: 67% viviendas, 18% Oficinas, 14% locales, 1% Naves y otros.

La noticia saltó el Lunes, ya que la entidad financiera comunicó a la CNMV que suspende por un periodo de dos años el reembolso de participaciones de este  fondo inmobiliario ya que recibió solicitudes de salida de inversores por valor de 2.617 millones de euros, equivalentes al 80% del patrimonio del fondo.

¿Es esto legal? ¿Qué ha ocurrido?. Muy sencillo, leamos la letra pequeña.

Procedimiento de reembolso. En supuestos excepcionales y, especialmente, cuando se produzcan peticiones de reembolso superiores al 10% del activo del Fondo, la Comisión Nacional del Mercado de Valores, a solicitud de la Sociedad Gestora, podrá autorizar, entre otras medidas:

• La suspensión provisonal del reembolso. En este supuesto se reembolsará hasta un importe equivalente al 10% del activo, efectuando a tal fin un prorrateo entre todos los reembolsos solicitados con anterioridad a la suspensión.
• El pago con bienes integrantes del patrimonio del Fondo.
• El no cumplimiento de los coeficientes de diversificación establecidos en la normativa vigente.

¿Como puede ser que los inversores siguiesen confiando en los fondos inmobiliarios?. Veamos que se escribia en Junio del año pasado: Los fondos inmobiliarios regatean la crisis del ‘ladrillo’ gracias al alquiler.

“Nuestro objetivo no es la promoción de viviendas. Nosotros adquirimos inmuebles para posteriormente alquilarlos”, explica Carlos Zamora, subdirector general de Santander Real Estate, gestora de uno de los fondos más antiguos del mercado -Santander Banif Inmobiliario-. “Sólo vendemos para rotar activos y el capital obtenido se utiliza de nuevo para la inversión en nuevas propiedades”, comenta. De hecho, la ley obliga a estos fondos a mantener un activo en cartera como mínimo durante tres años antes de poder venderlo.

El problema radica en cuando el equilibrio se rompe y el fondo tiene que liquidar posiciones, pasando del rentable mercado de alquiler al dudoso negocio actual de la compra-venta (ya en Enero, algo se olían nuestros compañeros de Financialred)

Ante esta situación de “pánico vendedor” se pueden optar por varias opciones, la primera es malvender urgentemente todos los activos, la segunda es que el banco que respalda el fondo los compre a precio de mercado y por último venderlos ordenadamente y al mejor precio posible en un periodo de tiempo suficiente. El banco ha optado por la situación más impopular que es la de retener el dinero de los inversores e ir devolviéndolo de una manera ordenada.

¿Quien debe asumir las pérdidas? ¿Que tipo de responsabilidades podemos pedir a un fondo que nos puede llegar a cobra hasta un 7% de comisiones  (gestión + reembolso)?.  Veamos que hizo su competencia más directa, en este artículo de expansión:

BBVA ha apostado firmemente por su fondo inmobiliario, BBVA Propiedad. La entidad financiera sufrió durante 2008 grandes reembolsos de la mayoría de partícipes del producto, que el banco cubrió con inversiones de 1.661 millones de euros que le dejan como propietario del 95% del fondo. De esta forma, la entidad evitó tener que vender precipitadamente los activos del fondo con grandes descuentos.

Así que, viendo el distinto trato que tienen ambas entidades financieras, e incluso las diferencias entre  varios fondos dentro del mismo banco, Expansión se realiza estas preguntas en el artículo titulado  Banif Inmobiliario vs BBVA Propiedad, o quién asume los riesgos de pérdidas..

Y todo esto trae de nuevo a colación el concepto de riesgo reputacional. ¿Tenía Santander algún tipo de responsabilidad legal con los clientes de Banif que adquirieron productos estructurados respaldados por Lehman Brothers? Probablemente no. ¿Tenía Santander algún tipo de responsabilidad legal con los clientes de Optimal expuestos al fraude Madoff? El asunto es algo más complejo, pero probablemente el banco saldría más o menos bien de un litigio. ¿Pero tenía Santander riesgo reputacional con estos dos escándalos? La respuesta es sí.

La analogía es clara. ¿Tiene riesgo legal Santander al cerrar Banif Inmobiliario? Probablemente no. ¿Tiene riesgo reputacional? La respuesta es evidente.

Además de la reputación se pone en riesgo la valoración de los activos de la banca, como bien comentaba ayer Cotizalia. El cierre de Banif Inmobiliario pone en duda la valoración de los activos de la banca. que nos arroja un poco de luz sobre la dificultad de valorar estos fondos.

Ahora bien, España no es Estados Unidos ni el mercado inmobiliario es el de las titulizaciones hipotecarias. Es decir, aquí no hay mark to market, la famosa norma que obliga a los bancos a valorar sus activos al precio de la última transacción realizada en mercado, lo que ha provocado ingentes pérdidas a la banca internacional. Dicho de otra forma, no existe la citada regla de tres, y la decisión del Santander no obliga a nadie más a hacer lo mismo. Los bancos pueden mantener en sus balances -mejor dicho, en los de sus filiales inmobiliarias- activos con valoraciones muy superiores a los del citado fondo.

A parte de todo lo dicho, se trata de un drama  para muchas personas que han puesto ahí sus ahorros durante años y que algunos lo necesitarán en brevea. Otra vez volvemos a la máxima de que toda inversión con rendimientos superiores a la media (en este caso, el año pasado con rentabilidad positiva) posiblemente esconda dentro una peligrosa bomba de relojería.