Actualmente la pregunta clave es ¿hasta donde van a bajar?, y como siempre, la respuesta pasa por empezar reconociendo que la economía (también llamada la ciencia lúgubre) no es una ciencia exacta, donde 2+2 no son siempre 4. Se podrían hacer estudios econométricos sobre el precio de la vivienda y estudiar las correlaciones con distintas variables como el crecimiento del PIB, el nivel de paro, la balanza de pagos, el índice de crecimiento de los sueldos, la propensión marginal al ahorro, nivel de endeudamiento de las familias, coste de financiación, etc…, pero probablemente igual que pasó durante los años de subida, ninguna de las anteriores variables ni combinación de ellas explicaría de forma significativa los crecimientos superiores al 15% anuales.
Quizá el procedimiento menos inexacto es recurrir a los datos históricos globales para averiguar por donde deberían andar hoy por hoy los precios en función del “valor” que históricamente, en momentos donde no ha habido burbuja, el ser humano le ha dado a “su cueva”.
Como ya mencioné en un articulo anterior, segun el sr José García-Montalvo, catedrático de la UPF, normalmente el precio de la vivienda ha sido 4 veces el sueldo bruto. Recurrimos nuevamente al INE (Instituto Nacional de Estadística) para averiguar cual es sueldo medio español. Según el INE se sitúa en 22.766€ (1897.24€7 brutos al mes prorrateadas las pagas, o 1626 brutos con 14 pagas). Esto vienen a ser sobre unos 1300€ netos al mes con 14 pagas.
Tomemos estos datos como ciertos, a pesar de que deberíamos estudiar la distribución en cuartiles o percentiles de estos datos, pues existe un sueldo mínimo pero no un sueldo máximo y probablemente una media aritmética dé un resultado sensiblemente superior a la realidad en la calle.
Los resultados son los siguientes:
| 4T 2008 | B. ANUAL | VIV 1 Pers | €/m² | |
| Nacional | 1897,24 | 22.766,88 | 91.067,52 | 1.821,35 |
| País Vasco | 2.247,28 | 26.967,36 | 107.869,44 | 2.157,39 |
| Madrid (Comunidad) | 2.223,28 | 26.679,36 | 106.717,44 | 2.134,35 |
| Navarra | 2.085,92 | 25.031,04 | 100.124,16 | 2.002,48 |
| Cataluña | 2.049,21 | 24.590,52 | 98.362,08 | 1.967,24 |
| Aragón | 1.882,09 | 22.585,08 | 90.340,32 | 1.806,81 |
| Asturias | 1.871,37 | 22.456,44 | 89.825,76 | 1.796,52 |
| Baleares | 1.865,81 | 22.389,72 | 89.558,88 | 1.791,18 |
| Castilla y León | 1.776,41 | 21.316,92 | 85.267,68 | 1.705,35 |
| Rioja (La) | 1.761,03 | 21.132,36 | 84.529,44 | 1.690,59 |
| Cantabria | 1.724,62 | 20.695,44 | 82.781,76 | 1.655,64 |
| Andalucía | 1.685,69 | 20.228,28 | 80.913,12 | 1.618,26 |
| Ctat. Valenciana | 1.684,45 | 20.213,40 | 80.853,60 | 1.617,07 |
| Castilla – La Mancha | 1.671,80 | 20.061,60 | 80.246,40 | 1.604,93 |
| Galicia | 1.646,68 | 19.760,16 | 79.040,64 | 1.580,81 |
| Murcia | 1.634,18 | 19.610,16 | 78.440,64 | 1.568,81 |
| Canarias | 1.557,66 | 18.691,92 | 74.767,68 | 1.495,35 |
| Extremadura | 1.555,78 | 18.669,36 | 74.677,44 | 1.493,55 |
Los valores “teóricos” obtenidos, corresponden a un piso para una sola persona, contemos 50m² aproximadamente, por lo que nos queda un precio/m² de 1.800€ m².
Hay que tener en cuenta que el numero de m² de un piso es una variable inversamente proporcional (o proporcionalmente inversa) al precio/m², es decir si mantenemos constantes las demás variables (zona, planta, orientación, etc…) un piso con mas m² suele ser mas económico en su precio/m² que uno menor (evidentemente no en el precio total).
También podemos calcular más o menos el precio de los pisos según el criterio del % de renta neta que representa la cuota. Es un método engañoso, ya que depende de los tipos y del plazo, pero tomaremos un estándar como podrían ser 30 años (demasiado en mi opinión) y un interés del 4% (euribor + diferencial) que teóricamente correspondería a una fase no critica del ciclo económico. También haremos los cálculos aproximados para una hipoteca de 20 años, algo más deseable para todos. Contamos que se financia el 100% pero del valor del piso.
| 4T 2008 | NETO 14 | % sueldo | PISO 30 a. | PISO 20 a. | |
| Nacional | 1897,24 | 1.268,44 | 443,95 | 93.000,00 | 70.000,00 |
| País Vasco | 2.247,28 | 1.521,73 | 532,61 | 112.000,00 | 84.000,00 |
| Madrid (Comunidad) | 2.223,28 | 1.505,48 | 526,92 | 110.000,00 | 82.500,00 |
| Navarra | 2.085,92 | 1.412,47 | 494,36 | 104.000,00 | 78.000,00 |
| Cataluña | 2.049,21 | 1.387,61 | 485,66 | 102.000,00 | 76.500,00 |
| Aragón | 1.882,09 | 1.258,31 | 440,41 | 94.000,00 | 70.500,00 |
| Asturias | 1.871,37 | 1.251,14 | 437,90 | 91.000,00 | 68.250,00 |
| Baleares | 1.865,81 | 1.247,43 | 436,60 | 91.000,00 | 68.250,00 |
| Castilla y León | 1.776,41 | 1.187,66 | 415,68 | 92.000,00 | 69.000,00 |
| Rioja (La) | 1.761,03 | 1.177,37 | 412,08 | 92.000,00 | 69.000,00 |
| Cantabria | 1.724,62 | 1.153,03 | 403,56 | 85.000,00 | 63.750,00 |
| Andalucía | 1.685,69 | 1.127,00 | 394,45 | 83.000,00 | 62.250,00 |
| Ctat. Valenciana | 1.684,45 | 1.132,05 | 396,22 | 83.000,00 | 62.250,00 |
| Castilla – La Mancha | 1.671,80 | 1.126,18 | 394,16 | 83.000,00 | 62.250,00 |
| Galicia | 1.646,68 | 1.129,15 | 395,20 | 83.000,00 | 62.250,00 |
| Murcia | 1.634,18 | 1.120,58 | 392,20 | 81.000,00 | 60.750,00 |
| Canarias | 1.557,66 | 1.068,11 | 373,84 | 79.000,00 | 59.250,00 |
| Extremadura | 1.555,78 | 1.066,82 | 373,39 | 79.000,00 | 59.250,00 |
Los números de este articulo, no pretenden ser una previsión exacta de lo que puede ocurrir, sino ser un pequeño y sencillo ejercicio de calculo aproximado para dar “forma” a las teorías de aquellos expertos que han ido acertando mas o menos por donde iban a andar los tiros, pero que a veces cuando hablan, quedan las cosas un poco en el aire.
Solo hace falta entrar en cualquier portal inmobiliario y ver que los números están disparados aun, y que de seguir acertando, aun hay recorrido, a pesar de que el G-14 afirma que los pisos ya han bajado muchísimo.
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Ayer hablaron de algo similar en idealista.
¿comprar o esperar? 5 razones a favor y en contra
los factores a favor de comprar serían:
1. Las casas son más baratas y los promotores parece que están frenando sus rebajadas
2. Hay muchas viviendas en venta para elegir
3. Las promotoras e inmobiliarias están ofreciendo descuentos agresivos y es más fácil negociar en busca de chollos, que puedes rastrear por internet
4. Las hipotecas están con tipos de interés muy bajos
5. los compradores se pueden beneficiar de ayudas del Gobierno
las cinco razones para esperar alquilado serían:
1. Los precios todavía siguen bajando
2. hay más tiempo para pensar y elegir bien porque ya no te quitan las casas de las manos
3. de momento, El paro no deja de aumentar y seguirá haciéndolo
4. es dificil que te den una hipoteca
5. comprar casa aún supone un importante desembolso
http://www.idealista.com/news/archivo/2009/03/25/058475-comprar-esperar-5-razones-favor
Aquí ocurre como con las acciones, el valor teórico suele estar muy alejado del valor de mercado ya que influyen factores como la espectativa de revalorización y algunos de carácter más emocional.
¿Pero no habíamos quedado en el foro que las variables son tantas (y además muchas de ellas no económicas) que la discusión es estéril en cuanto a que nunca nos pondremos de acuerdo?
Pero bueno, si hablamos sólo de economía lo que creo habría que medir es si merece la pena lo que "probablemente" se abaratará el precio del piso con lo que puede costar la financiación en cuanto se vislumbre la salida de la crisis...hablando siempre en el contexto de alguien que debe pedir hipoteca por la mayor parte del precio del piso...
¿Cómo medir eso? necesitamos ser profetas y volvemos a la subjetividad...
Otra pregunta es si es una buena inversión una vivienda para alguien que tiene 300 mil euros por ejemplo...dentro de todas las posibles inversiones que hay creo que comprar algo en lo que hoy por hoy hay muchísima más oferta que demanda es un error. Pero hablando como inversión, y desde criterios económicos como podría hablar de bolsa.
El tema es que la vivienda es mucho más.
# 3 , Droblo
Supongo que siempre habrá un valor teórico máximo y este variará en función dos factores: tipos de interés y sueldo. Está claro que no puede superar el 100% de dos sueldos. Y a partir de ahí podemos ir haciendo cuentas.
Pues no se sabe, lo que sí está claro, que antes o después volveremos a las andadas porque no se ha tomado ni una sola medida para que la historia se repita.
Mi opinión es que el libre mercado necesita de ciertas reglas y de cierto control, en el caso de la vivienda, sería sencillo:
1.- Para empezar, crear una ley del suelo antipelotazo, por ejemplo, no permitir que se venda nada por encima de un 20% del valor catastral. Ni tampoco permitir que las recalificaciones hagan que las zonas que pasan a ser urbanizables (las del amigo del alcalde de turno), se beneficien de las zonas no declaradas urbanizables (los que tienen manga corta), vamos que las primeras compensen a las segundas.
2.- Trazabilidad y Seguimiento de los costes de construcción, quiero decir que se sabe fehacientemente cuanto cuesta construir una vivienda, todas deben pasar por el colegio de arquitectos. Como es cierto que existe una diferencia entre lo proyectado y lo ejecutado, y por tanto el coste de la construcción final puede diferir de la estimada, simplemente que se presenten los costes de construcción (facturas) ante el ministerio de la vivienda, que ya serviría para algo, y sobre estos se aplique un porcentaje de beneficio.
Un saludo.
Hola a todos.
Hay temas en nuestra sociedad que entiendo que son sensibles, delicados y controvertidos. Asuntos que levantan polémicas, opiniones encontradas, encendidos debates, agrias discusiones y que, en ocasiones, pueden llegar a inclinar la balanza electoral en uno u otro sentido.
Para muestra un botón: matrimonios entre personas del mismo sexo, aborto y eutanasia.
No pretendo hablar de estos temas en este foro, ni emitir juicios de valor al respecto. Ni siquiera pretendo dar mi opinión personal sobre esos temas. Tengo mi propia opinión formada y soy absolutamente respetuoso y comprensivo con las opiniones más contrarias a la mía.
Pero me hago eco de esa campaña en la que se compara el nivel de protección de un lince frente a un feto. Y no por lo que representa, lo que persigue o lo que suscita, sino por compararlo con algo que me parece desconcertante en nuestra sociedad y en nuestros gobernantes. Y eso, que pretendo explicar, sí que tiene que ver con lo que tratamos, entre otras cosas, en este blog.
Me choca enormemente la defensa y justificación que hacen quienes nos gobiernan actualmente de temas como el aborto, la eutanasia y los matrimonios entre personas del mismo sexo. Respeto que se de prioridad a la decisión de una mujer sobre el “derecho” a la vida de un feto. Respeto que se defienda el derecho a decidir una persona sobre su propia vida o muerte. Respecto que se autorice a formalizar jurídicamente la relación afectiva de dos personas del mismo sexo. Respeto que se regule legalmente la manifestación que puede hacer una persona sobre si desea o no permanecer enganchado a unas máquinas que le mantengan indefinida y artificialmente con “vida”.
De igual forma respeto a quienes se manifiestan en sentido opuesto y en vez de defender y justificar estos temas, se muestran contrarios y califican de injustificable que se autoricen tales asuntos.
En estos momentos, quienes nos gobiernan pertenecen al grupo descrito en primer lugar, es decir, quienes se manifiestan favorables a estos temas.
Y aquí surgen mis dudas y mis preguntas:
¿Cómo es posible manifestarse a favor de estos temas si nos referimos a “personas” y en cambio ser absolutamente contrarios a ellos si nos referimos al “sistema financiero” en general?
¿Cómo es posible que se defienda, sin duda alguna, la posibilidad de cercenar la incipiente vida de un embrión y se permita la total germinación de cualquier embrión de burbujas, del tipo inmobiliaria, a través de las entidades financieras? Aborto si en las personas, pero no en las burbujas. Es más, vigilancia, cuidados intensivos y protección total a lo último.
¿Por qué se favorece y alienta la posibilidad de desengancharse de una máquina que nos permite seguir vivos y nos obcecamos con mantener las constantes vitales de los bancos y las cajas contra viento y marea y a costa de lo que sea? En el caso de las personas consideramos que la naturaleza debe seguir su curso en vez de mantenerla contra natura, mientras que en las entidades financieras se defiende que sean medicadas, conectadas a ayudas ilimitadas de todo tipo, mantenidas artificialmente con las constantes vitales mínimas, prolongando su agónica situación, todo ello contra natura. Es decir, eutanasia sí en las personas (activa o pasiva), pero no en las entidades financieras.
Defendemos que los matrimonios entre “homos”, en la acepción griega del término (iguales), no en la acepción latina (hombre) estén en los mismos términos de igualdad que los matrimonios “heteros”, pero nos manifestamos contrarios si hablamos de entidades financieras. Ojo con mezclar bancos con cajas, ojo con juntar cajas en manos de partidos de distinto talante, ojo con esas mezclas entre territorios de distinto origen y condición.
Me resulta chocante que se pueda defender, a la vez, una cosa y la contraria, según se hable de personas o entidades financieras.
Como me resulta igual de chocante que se compare un feto con un lince.
Pero confieso que en ambos casos considero que la idea es original, llamativa y chocante.
Lo que no se es por qué en el primer caso los gobernantes suscitan el debate y preguntan nuestra opinión, mientras que en el segundo silencian el debate y lo hacen en contra de nuestra “mayoritaria” opinión.
Pero todo es como lo que nos cuenta Oriolrc en su artículo de hoy. Los precios de las viviendas deberían bajar en torno a un 30 o 40%. Pero ¿dejarán los gobernantes que lo hagan? Ya que al otro lado del precio de una vivienda están los propios gobernantes: en ayuntamientos que recalifican los terrenos y con ello se financian y en las entidades que tienen en sus manos (cajas) que viven de los intereses que se les pagan por la hipotecas.
Quizás lo que hagan es subirnos los sueldos.
Y por terminar. Igual de desconcertante nos ha resultado a todos siempre el dato oficial de IPC, frente al dato real percibido por cualquiera de nosotros en nuestro bolsillo.
Sobre ello, es muy interesante el artículo de hoy de McCoy sobre ese nuevo índice, parece que mas real, que se llama FROOPP (Frequent Out-of-Pocket Parchases)
Es muy posible que a partir de ahora oigamos mucho hablar de él. Si es como se cuenta, bienvenido sea el Froopp y espero que pronto sustituya al IPC.
Salu2
Especulaciones abiertas…
El Banco de España identifica unas 30 cajas y seis bancos con problemas de solvencia (la fuente es un confidencial, aclaro, aunque para mi bastante fiable)
# 5 , Andromeda
Creo que justamente se han tomado muchas medidas para que la historia se repita. Tender hacia tipos a 0, me parece que no ayuda a arreglaar muchas burbujas....
Yo ya he comprado. ¿Debía haber esperado? Nosé, ya os lo he dicho alguna vez, cuando me ha encartado el precio con todo lo demás que buscaba, ubicación, dimensiones, ditribución del piso,.... El momento ideal. Buf! Quien lo supiera. Lo he comprado en enero un 20% más económico que la primera vez que lo vi en abril, y que por lo que me han dicho ya había bajado pués llevaba bastante a la venta. A la vez de nuestro compromiso le salieron mas "novios" al piso. Yo creo que fué elmomento adecuado. Ahora estoy con la hipoteca, los numeros, y no me puedo creer la gran suerte de como está bajando el euribor. Espero firmar con euribor de Marzo y por eso estoy por aquí cada día leyendo, aunque no escriba.
En mi busqueda vi dos pisos más interesantes. Uno de ellos optaron por alquilarlo y esperar tiempos mejores, el otro el que más me gustó no baja, hemos intentado negociar un para de veces pero siempre hemos estado lejos de un acuerdo.
Ha sido dificil, y aún habiendome decidido, tengo momentos de "pánico", y otros que estoy muy convencida. Supongo que es normal.
Saludos, y buenos dias a todos
No va a bajar lo mismo un piso en la calle velazquez que uno en sanchinarro... y en cuanto la situación económica deje de estar regulera los pisos volverán a subir, por que en España hay un problema de suelo...
Los que han encarecido el precio de la vivienda no han sido los promotores (que no especuladores) sino los ayuntamientos que han ido doblando el precio del suelo sacado a tasas de hasta el 40 y 50% anual, sobre todo en zonas de costa... menuda panda...