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Tipos de intermediarios financieros o brokers hipotecarios

Tipos de intermediarios financieros o brokers hipotecarios 1Los intermediarios financieros, brokers hipotecarios o, mal llamados, empresas de reunificación de deudas, son agentes útiles del mercado hipotecario; así lo reconoce la propia Ley 2/2009 que regula la intermediación financiera y las hipotecas de capital privado.

Lo primero que debe conocer el potencial cliente que busca ayuda hipotecaria es el tipo de intermediario financiero que necesita.

Para cualquier duda recomiendo informarse también en la asociación de referencia en España, AIF, en la que están registrados buena parte de los asesores de inversión y financiación.

¿Qué tipo de intermediario de crédito contratamos?

Dependiendo de nuestras necesidades de financiación y preferencias debemos acudir a un tipo u otro de profesional financiero:

Agente de entidad bancario exclusivo

Tal vez la entidad que más haya apostado por su red agencial sea Bankinter. Son personas físicas o jurídicas que actúan por cuenta de una entidad financiera. Básicamente, es como una sucursal bancaria, está inscrito en el banco de España y exclusivamente puede trabajar para un banco.

No cobran honorarios del cliente (les paga el banco) y captan clientes tanto de pasivo como de activo. De hecho, se puede abrir una cuenta y que la sucursal sea el propio agente. No están regulados por la Ley 2/2009 ya que es la normativa bancaria la que los determina.

Son interesantes si lo que queremos es trabajar con una entidad financiera y queremos un asesor personal. Lo que tenemos que buscar es un agente de confianza y formación adecuada a nuestras necesidades bancarias.

Inmobiliarias y otros proveedores de bienes

La Ley 2/2009 exime a las inmobiliarias de cumplir con determinados requisitos si se limitan a buscar financiación hipotecaria para viviendas que ellos mismos comercializan.

A pesar de ello, deben suministrar la misma información que se exige a los intermediarios financieros. Sin embargo no deben inscribirse en un registro público de intermediarios, entre otras exenciones.

A mi modo de ver el legislador ha sido demasiado benévolo con las inmobiliarias. No entiendo la razón de no obligarlas a cumplir con los mismos requisitos que el resto de intermediarios. De hecho, en general tienen menos formación que un especialista hipotecario en la materia y deberían cumplir con las mismas exigencias que el resto.

Siempre es útil que la inmobiliaria nos de alguna oferta hipotecaria de la casa que venden, pero solicitar siempre la oferta vinculante del banco y que nos den por firmado los honorarios totales de la venta de la casa y de la tramitación de la hipoteca.

Multi-agente o intermediario financiero vinculado

Plenamente regulados por la Ley 2/2009, son los intermediarios financieros que tienen vínculos contractuales con una o varias entidades financieras.

Básicamente es un intermediario que tiene firmados contratos de colaboración con bancos y cajas, sin exclusividad normalmente, por los cuales la entidad financiera les paga un porcentaje de la comisión de apertura cobrada al cliente.

Este multi-agente no puede cobrar honorarios al cliente, ya que los cobra del banco (del cliente indirectamente, en realidad, vía comisión de apertura). En la información previa que nos tiene que proporcionar tiene que plasmarse la comisión de apertura que nos aplicarán en sus operaciones (puede ser del 2% o superior).

Nos deberá entregar tres ofertas vinculantes para que podamos elegir. Esta obligación ha sido muy discutida, dado que en muchas ocasiones no hay tres entidades que aprueben la operación y, por tanto, imposible es entregar 3 ofertas. Veremos como se instrumenta en la práctica.

Intermediario financiero independiente

Son las empresas que, sin mantener vínculos contractuales que supongan afección con entidades de crédito o empresas que comercialicen créditos o préstamos, ofrezcan asesoramiento independiente, profesional e imparcial a quienes demanden su intervención para la obtención de un crédito o préstamo.

El importe de los honorarios debe estar pactado en un contrato de servicios previo a la tramitación de la hipoteca. Sólo cobran del cliente, no de la entidad financiera.

También están obligados a entregar 3 ofertas vinculantes.

Elegir entre contratar un multi-agente o un intermediario financiero independiente es ciertamente complejo. En principio depende de la independencia y capacidad de negociación con las entidades financieras que tenga cada uno y del coste, sin olvidar la clave de una buena tramitación, que es la formación del profesional.

Factores a tomar en cuenta al elegir un multi-agente o un intermediario independiente:

  • Independencia: si bien al final ambos ganan si se firma la hipoteca, el multi-agente puede tener tentaciones de firmar con la entidad financiera que le cede más porcentaje de la comisión de apertura (aparte de los rappels por volumen). El intermediario independiente cobra directamente del cliente, con lo que su independencia está más clara.
  • Capacidad de negociación: el multi-agente puede tener más capacidad de negociación con sus entidades al canalizar más hipotecas a los mismos bancos. Por contra, el intermediario independiente puede acceder a muchas más entidades financieras (en principio).
  • Coste: el multi-agente cobra un porcentaje de la comisión de apertura, normalmente. El intermediario independiente unos honorarios fijos. Comparar costes es sencillo en este caso. Ceterir paribus, elegiríamos al más barato.
  • Formación: a un profesional de la intermediación financiera se le debe exigir experiencia en el sector y formación académica, entre otro tipo de formación comprobable. A veces vale más pagar un poco más para que nuestra reunificación de deudas, préstamo hipotecario para adquirir una vivienda o subrogación nos la tramite un verdadero experto hipotecario.

Cuando vamos a solicitar una hipoteca tenemos que tener claro que es una decisión financiera de vital importancia. Ni es conveniente firmar la primera hipoteca que nos ofrezca nuestro director habitual ni tampoco contratar a cualquier intermediario financiero. Hay que darle la importancia que tiene contratar una hipoteca y ello implica tiempo y esfuerzo.

Pau A. Monserrat

Economista de Futur Finances

Ver comentarios

  • la mayoría de las 93.600 ejecuciones hipotecarias que se produjeron en 2010 se saldaron manteniendo viva una parte de la deuda.
    ESO ES INTOLERABLE: la hipoteca debe acabar con la entrega del piso.

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  • El Parlamento Europeo pide 1.725 millones de euros para sus cuentas del próximo año, lo que supone un incremento del 2,3 por 100. La Eurocámara justifica este incremento por la subida de la inflación y señala que la subida propuesta está cinco décimas por debajo de la actual tasa de inflación anual de la Unión Europea.

    El Parlamento enviará sus previsiones a la Comisión, que presentará el proyecto general de presupuesto el 20 de abril. La propuesta ha sido aprobada por 479 votos a favor, 176 en contra y 23 abstenciones.

    A pesar del aumento, los diputados ha propuesto un ahorro total de 13,7 millones con respecto a la propuesta inicial. Los principales recortes afectan a la financiación de partidos políticos y fundaciones, campañas de información, tecnología, mantenimiento de edificios y previsión de puestos.

    El informe pide una revisión a largo plazo del presupuesto del Parlamento, con el objetivo de determinar las "futuras posibilidades de ahorro".

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  • El Fondo Monetario Internacional (FMI) instó hoy a EEUU a reformar su sistema de financiación de la vivienda en un informe en el que destaca la enorme factura que la crisis ha pasado al mercado hipotecario del país. "Es llamativo el hecho de que, a pesar de que EEUU no sufrió la mayor caída de los precios de la vivienda entre las economías avanzadas en la crisis reciente, sí experimentó el peor huella en su mercado hipotecario y sistema financiero entre las mayores economías mundiales", apunta el FMI.

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  • Muamar el Gadafi está usando escudos humanos para frustrar los ataques aéreos contra sus fuerzas, dijeron responsables de la OTAN

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  • El Congreso de los Diputados aprobará el próximo mes de mayo la creación de la subcomisión para estudiar los elementos de mejora en el sistema hipotecario español y en particular respecto a aquellas condiciones que puedan ser consideradas abusivas, con la previsión de que pueda iniciar sus trabajos a partir de junio y tener cerrado un paquete de recomendaciones en diciembre

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  • El Informe Anual del Defensor del Pueblo correspondiente a 2010, critica la falta de transparencia que muestran las entidades financieras a la hora de comercializar las cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios, lo que implica la desprotección de los derechos de los consumidores.

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