Os recordamos que en el Foro de Euribor también se pueden formular cuestiones urgentes y preguntar y responder a todo tipo de temas económicos.
Mi presentación va a ser breve, ya que los que quieran profundizar en mi trayectoria profesional pueden visitar mi curriculum virtual o mi blog de Futur Finances.
Soy un economista de provincias y del mundo 2.0, interesado en aprender y enseñar sobre temas económicos en la Red. Es para mi un verdadero placer intentar responderos y espero sepáis perdonar mis limitaciones, ya que lo de “experto” es más un objetivo que una realidad.
Pregunta anónima: ¿Qué pasa si dejo de pagar una cuota de la hipoteca? ¿Qué ocurre después? ¿Qué hace el banco y qué debo hacer?
Dejar de pagar una cuota del préstamo hipotecario supone, en un inicio, incurrir en más gastos:
Si el retraso es algo puntual bastaría con hablar con el director de la sucursal y comentarle que vamos a pagar con retraso y, a poder ser, darle una breve explicación. Por otra parte, podríamos intentar que nos retroceda la comisión, si tenemos normalmente cumplimos.
Si el impago no se solventa y se acumulan más mensualidades, siempre recomiendo tener informado a la sucursal. Normalmente a las 3 cuotas vencidas y no pagadas el director puede mandar el expediente a su asesoría jurídica, que iniciará los trámites para ejecutar el inmueble y subastar la casa, y no olvidemos que si no hay subasteros que pujen el banco se puede adjudicar el bien por el 50% de su valor y seguir reclamándonos el resto de deuda.
Si nuestros ingresos han caído y vemos que no seremos capaces de cumplir con la hipoteca, recomiendo negociar con el banco una carencia de unos años (sólo pagar intereses) o una ampliación del plazo.
Pregunta de efe: ¿Si se tiene efectivo, conviene amortizar capital de la hipoteca?
La respuesta, en primer lugar, depende de nuestro perfil como inversor-consumidor. Hay gente que no sabe ahorrar o que prefiere no tener deudas; a este tipo de personas les conviene amortizar capital pendiente y, seguramente, dejar una misma cuota y acortar plazo.
Desde un punto de vista financiero, si amortizamos capital , es más rentable acortar el plazo de la hipoteca que reducir el importe de la cuota.
Por otra parte, para valorar si nos resulta más rentable amortizar hipoteca o invertir el dinero, lo primordial es que hagamos un estudio financiero de la rentabilidad de la inversión alternativa que supera el coste de la hipoteca (intereses más gastos). Si obtenemos una rentabilidad que supere el coste global de la hipoteca, financieramente nos conviene no amortizar e invertir.
Pregunta de rcalber: Sobre el procedimiento de concurso de acreedores de personas físicas.
El concurso de acreedores es un procedimiento judicial que sustituye a la antigua quiebra y suspensión de pagos. Como bien dice rcalber complejo y, en muchos puntos, ambiguo.
La idea del concurso de acreedores es que un Juez tutele un proceso de reestructuración financiera de una empresa (o persona física), con la ayuda de uno o varios administradores concursales pagados con el dinero de la empresa.
Un concurso puede acabar en liquidación (ce venden los activos y se pagan las deudas que se cubran con este dinero en base a una determinada prelación de los créditos) o superarse, si se consigue un acuerdo con los acreedores que permita a la empresa volver a funcionar (por desgracia en España ocurre en muy pocas ocasiones).
En el caso específico de una persona física que presenta un concurso de acreedores de forma voluntaria o un acreedor lo insta (concurso forzoso), el problema lo tiene el administrador concursal. La razón es que en una sociedad con la liquidación acaba el trabajo del administrador; en el caso de una persona física, si no se supera el concurso el administrador queda vinculado al concursado hasta la muerte de éste (al menos en teoría). Y sus honorarios están tasados por ley (cobra un tanto por total de deudas y activo, no por el tiempo que sea administrador).
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En cuanto al tema de la morosidad añadir que durante los 3 primeros meses eres dudoso y a partir del tercero ten conviertes en moroso y te pueden meter en un registro de morosidad tipo RAI y ASNEF (los más corrientes)
A partir del tercer mes el banco tiene que ir provisionando por las perdidas así que a ambas partes les conviene negociar antes de llegados a este punto, mediante una reestructuración de deuda (en mi opinion) antes que en una carencia (en la que se pagan intereses y no se amortiza capital).
Por tanto, el problema es del banco y del cliente y ambos les conviene superarlo. No hay que dejarse arrastrar por el miedo.
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Y ahora continuo.
En un concurso sobre personas jurídicas se puede declarar un concurso culpable o no, lo que te lleva a poder ir contra los administradores. ¿Podria darse algo similar con las personas fisicas? ¿Que casos se pueden dar para que un concurso sobre una persona fisica se de por superado y pueda empezar desde 0 sin administradores?
Partiendo de la base de que soy un ignorante en economía y que lo que se sobre hipotecas lohe aprendido en este lugar, no estoy del todo de acuerdo con lo que más conviene és reducir plazo. No creo que deba despreciarse este texto:
http://www.euribor.com.es/2008/09/29/peras-o-manzanas-cuota-o-plazo/
Particularmente, una reducción de plazo implicó un incremento de cuota mensual de manera que la siguiente amortización fué dirigida a cuota. Depende, además de tus ideas, de como vayan vairado los tipos y del capital que debas en cada momento. Yo he optado, si sigo teniendo trabajo, por hacer los dos tipos de amortización pero de entrada dando prioridad a la cuota.
Salud
Apreciado rclaber,
Muy buena la información sobre el impago de cuotas. Enriquece nuestra respuesta.
Un concurso culpable sí podría calificarse en el caso de una persona física, entiendo. Lo que pasa es que no tiene demasiado sentido, ya que la declaración de culpable tiene como objetivo principal ir contra los administradores de la empresa concursada.
Para que se supere un concurso de acreedores de una persona física se debe llegar a un acuerdo con los acreedores, normalmente con una quita y una espera, y cumplir con el acuerdo. Si el problema es no poder pagar la hipoteca, muy difícil será llegar a un acuerdo con el acreedor principal, el banco.
POM,
Escribir en este blog da gusto, ya que el nivel de los comentaristas realmente es excepcional.
Efectivamente si se introduce la variable tasa de descuento (que podría ser la inflación) y diferentes tipos de escenarios de tipos de interés, la respuesta a qué es mejor, reducir cuota o plazo, difiere. Pero he simplificado para no extenderme demasiado. En todo caso nuestra aversión al riesgo juega un papel importante en este tipo de decisiones.
Gracias por la respuesta.
La pregunta del millón, "la dación en pago", ¿que hacemos?
Yo soy partidario de hacer algún cambio, en concreto, que se embargue la propiedad, pero que no tenga que apsar por un juzgado, para poder ahorrar las costas judiciales.
Es decir si tanto el hipotecado, como el prestamista, estan de acuerdo en embargar el piso, pues que se pueda hacer por contrato, dejando el resto de deuda que no quede saldada con la hipoteca como prestamo "pseudo-hipotecario".
Es decir al hipotecado que se le ahorren las costas judiciales por un lado y que se permita tanto a banco, como hipotecado poder dejar el resto de la deuda como una hipoteca (pasarla a prestamo personal muchas veces es irreal, ni se paga ni se cobra).
Yo es lo que veo lo más razonable en la situación actual y lo menos perjudicial para las dos partes. Y se podria aplicar a hipotecas ya constituidas.
Tranqui, no hay prisa, es mera curiosidad.
# 5, y esto es todo
Yo apuesto por la quiebra de las familias y que puedan partir de 0. Lo que pasa es que vería bien discernir entre el concurso culpable, por circunstancias sobrevenidas y el no culpable, por ejemplo, si tienes un accidente y te quedas minusválido y tu mujer pierde la vida.
Esta sociedad de gananciales estaría en quiebra por circunstancias externas no predecibles y creo que habría que darles el derecho a empezar de 0 una nueva vida.
Yo estoy por la opción de que los bancos no den hipotecas superiores al 70% del valor de compra y que el plazo máximo sea de 25 años, esto incentivaria el ahorro previo a la compra de la vivienda y aseguraria a la entidad que concede el prestamo un "colchon" del 30% del valor del bien hipotecado.
# 7, Pasaba por aquí
Eso ya existe. Puedes pactar con el banco la dación en pago o que el bien avale la hipoteca. Claro que en lugar de darte el euribor+0.4, te dan el euribor+2, y te piden la entrada y alguna nómina fija y cosillas así.
Aquí los yonatans son más listos que nadie, y qué es eso de comprar con entrada...financiado 100% y baratico hoyga, a euribor+0,4 porque soy muy listo, eso de que haya que pagar tarjetas, hacerse planes de pensiones, tener las nóminas de por vida pues como que no les hacen caso, y si tienes que avalar con tus bienes PRESENTES Y FUTUROS pues como que no va con ellos. Barato hoyga, sin entrada y métame el coche, la boda, las vacaciones y la caseta del perro.
También existe, aunque no te lo creas, la hipoteca a interés fijo. Claro que los yonatans son más listos que nadie y prefieren lo del uribor+0,4 que hoy sale más barato que el tipo fijo del 5%...luego sube el euribor del 5% y a llorar.
Y es que al final, lo barato puede salir caro.
Un cordial saludo.
Copero, no voy por ese camino.
Me refiero que una vez se ha demostrado que el hipotecado no va pagar la hipoteca ¿por qué hacer un juicio?
Es decir el hipotecado quiere darle el piso el banco, se cancela el 50 % del valor de tasación (como hasta ahora), pero ahorrandose las costas judiciales 8que es muchisiam pasta).
Por otro lado, la deuda que se queda ¿qué se peude hacer con ella? Si no se puede pagar una cuota de 800 € menos podra pagar unos cuantos kilos, evidentemente ningun banco le daria un prestamo personal.
Imagimante que han quedado 60.000 € de deuda, con intereses entre el 8-10 % (con el historial se irian cerca del 15 %) en un prestamo personal supera los 900 € de cuota a unos 5-6 años, evidentemente no la podria pagar, pero ¿y si se mantiene las condiciones de la hipoteca, pongamos 60.000 € a Euribor +1 o 2 % y a 30 años?,
Igual 900-1000 € no puede, pero a lomejor 250-300 €.
A las Cajas se les estan dando facilidades, a las grandes empresas también, ¿por qué a las familias hay que hundirlas y despues pisarles la cabeza para que no se vuelvan a levantar?.
No hablo de condonar la deuda con el piso, hablo de que no te quedes sin piso y con una deuda impagable (las costas judiciales suman un pastón). No tiene sentido. Se le quita el piso, se queda con deuda si no cubre y se le facilita el pago.
El Jonathan y la Jenny pierden, el banco o la caja tienen también su perdida, ojo, tampoco nadie les obligo a dar la hipoteca y en esas condiciones (del 100 % para arriba) menos.
"Los pisos nunca bajan", "Si dan las hipotecas, es porque los Españoles las pueden pagar" (JOSE MARIA AZNAR DIXIT)
Y de aquellos polvos... estos lodos. DSK