¿Desgrava mi hipoteca en la declaración de renta?

Estamos en campaña del IRPF de 2010 y una de las dudas estrella en esta declaración fiscal es la deducción por adquisición de vivienda habitual.

Mucha gente mal asesorada cree que cualquier hipoteca y en su totalidad se puede desgravar, y los más informados lo piensan si el préstamo hipotecario está constituido en la casa donde viven.

Vengo a amargar la fiesta a alguno de vosotros; en parte porque os quiero asesorar correctamente y en parte por despecho, ya que un servidor no se puede desgravar nada. Y conocer la fiscalidad de la vivienda habitual es vital si nos enfrentamos a un año en el que Hacienda se ha lanzado a recaudar en este epígrafe vía declaraciones paralelas.

Lo que hay que tener claro es que ni todos los préstamos hipotecarios desgravan ni todas las viviendas habituales lo son a efectos de Hacienda.

Viviendas habituales a efectos de Hacienda

Parece fácil saber cuál es nuestra vivienda habitual: en la que vivimos. Pero a efectos del IRPF no basta con esto.

Para que un inmueble sea considerado nuestra vivienda habitual en el IRPF y podamos deducir las cantidades satisfechas en su compra se deben cumplir los siguientes requisitos:

• Debe ser la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de como mínimo 3 años; esta condición no opera en los casos de fallecimiento del contribuyente o determinadas circunstancias que exijan el cambio de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo o más ventajoso, básicamente).
• Que la vivienda se habite de manera efectiva en un plazo no superior a 12 meses a contar desde la fecha de adquisición.
• También formarán parte del concepto de vivienda habitual los anexos (tales como trasteros, jardines, piscinas o instalaciones deportivas), siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda, y las plazas de garaje (máximo de dos) adquiridas con la residencia principal.

Parece sencillo cumplir con estas condiciones, pero a veces hay situaciones que desvirtúan el concepto de vivienda habitual y nosotros no tenemos la “culpa”. Y a Hacienda le da igual.

El caso típico es una familia que compró una vivienda y la vendió antes del plazo de 3 años estipulado.

Imaginemos que la vende para irse de alquiler a los 2 años de la compra (por ejemplo porque no pueden asumir la cuota de la hipoteca al haberse quedado uno de los miembros en paro). El contribuyente durante los dos años se ha deducido el máximo posible (15% sobre 9.000 euros anuales, aproximadamente); unos 2.700 euros en total.

Vende la casa por el valor de la hipoteca (y no hay ganancia patrimonial fiscalmente hablando), por pura necesidad y se tiene que ir a vivir de alquiler. Al no ser una de las causas tasadas por Hacienda quedarse en paro e irse de alquiler, a la familia les puede llegar estos días una liquidación paralela que le exija el total deducido (2.700 euros) más los correspondientes intereses de demora.

En el tema de perder el empleo nos dice la DGT (consulta de 14/05/2003) que es una circunstancia que por sí misma y en todos los supuestos no implica la exigencia de enajenar la vivienda, salvo en aquellos que sin lugar a dudas así lo requieran, debiendo considerarse, en principio, una decisión del contribuyente.

Y sin lugar a dudas es algo bastante subjetivo que dependerá de cada caso y del criterio de Hacienda en cada momento.

Préstamos hipotecarios que desgravan

Para poder desgravar las cuotas de la hipoteca, no basta con que ésta grave nuestra vivienda habitual. Además la hipoteca tiene que haberse solicitado íntegramente para adquirir la vivienda.

Si hemos solicitado 200.000 euros, de los cuales 20.000 han sido para cancelar el préstamo de un coche anterior, de la cuota de 843 euros no nos podemos desgravar el total.

Al ser la parte destinada a adquisición de vivienda habitual el 90%, nos podemos desgravar un 90% de las cuotas (con el límite máximo en el 2010 de 9.015 euros). Es decir:

Deducción = 15% (90% 843 x 12) = 15% (límite de 9.015) = 1.352 euros.

Además de esta condición, se exige que la vivienda habitual sea de pleno dominio del titular. Por tanto, una hipoteca sobre una vivienda en nuda propiedad (con usufructuarios) o con un titular heredero fideicomisario (lo que me ocurre a mi), por ejemplo,  no es desgravable en el IRPF.

Esperamos haber despejado algunas dudas y que todas las declaraciones de este año os salgan a devolver y Hacienda no os mande ninguna liquidación paralela.