Es considerado por todos que la compra de vivienda es una de las decisiones personales más importantes en la vida de la gran mayoría de las personas por sus implicaciones económicas y, sin lugar a duda, la más importante en cuanto a decisiones financieras o de inversión.
Pese a la crisis, es un momento para realizar una reflexión más profunda que nunca al respecto. No puede negarse que las circunstancias de mercado invitan a comprar vivienda de forma urgente por una serie de factores económico-fiscales.
Razones para comprar
- Primeramente, el tipo super-reducido de IVA para compra de vivienda nueva (4%), frente al 10% del tipo que pagarías a partir de 2013.
- Además, el fin en diciembre de 2012 del acceso al crédito fiscal por la deducibilidad en un 15% de cantidades aportadas para comprar de vivienda habitual (sea nueva o usada) y por la financiación hipotecaria hasta la cancelación de la misma, con la única limitación en estos momentos de que no se puede desgravar por más de 9.045 euros anuales por persona/comprador.
- También has de ser consciente de que hay muchos vendedores de pisos (particulares, promotores y portales inmobiliarios de bancos) apurados por vender, y que se puede negociar una rebaja del precio, algo que años atrás era prácticamente impensable. Actualmente si negocias bien o acudes a subasta judicial puedes obtener un descuento de hasta el 50% respecto de lo que supuestamente valía ese piso en 2007.
- Por último, la cotización en mínimos históricos del índice de referencia Euribor hipotecario, que se esta acercando al 0,75% de los tipos oficiales fijado hace unos meses por el BCE (Banco Central Europeo).
Hay estudios internacionales que fijan la barrera periódica de estancia media en un lugar en un mínimo de 5 años para al menos recuperar los costes de oportunidad, de acceso y mantenimiento de la vivienda.
Con las circunstancias personales y laborales que tenemos hoy en día en España como en general a nivel mundial dentro de una economía globalizada… es un factor cada vez más impredecible de anticipar con certeza.
Pero esta claro que si no tienes esa idea, mejor a priori ni pensar en ello. Más adelante veremos alternativas de alquilar para comprar luego esa vivienda y las características de esos contratos.
Razones para alquilar
Por otro lado, hagamos el papel de abogado del diablo, tampoco es una exageración decir que hay que tener mucho cuidado con una toma precipitada de esta decisión por los factores comentados arriba. Debes ser prudente ante todo.
- No podemos de dejar de pensar en que el escenario más probable ese que a corto y medio plazo los precios de los pisos van a continuar reduciendo su precio, especialmente entre 2013 y 2014, siendo nuestra previsión que los pisos en España no suban de precio tampoco entre 2015 y 2017.
Y a largo plazo la expectativa interna puede extrapolar en el largo plazo unos precios estabilizados o estancados de forma continuada en un amplio rango de años aún, podríamos pensar en que en 10 años vista no vayan a haber brotes verdes para el ladrillo con un índice de probabilidad no inferior a un 50% a día de hoy. - Para más inri, los diferenciales de tipo de interés que ofrecen los bancos están en máximos desde hace muchos años (+2,50% sobre euribor de promedio y subiendo, salvo que se trate de compra de pisos de bancos). El Euribor puede volver en unos años al 3%, con lo que estarías pagando más de un 5% y podría comprometer tu capacidad de pago de las mensualidades de préstamo. No será pronto, pero quién sabe si entre 2015 y 2017 podamos volver a esos niveles. Tampoco hace falta decir que en estos momentos es mucho más complejo el acceso a una nueva hipoteca.
- La gota que colma el baso es la inestabilidad general del mercado laboral en España, tanto para profesionales por cuenta propia, como empleados de industria, servicios e incluso funcionarios.
No sólo es que puedas perder tu empleo o tengas que cesar tu negocio de la noche a la mañana de forma inesperada, sino que también puedes ver reducido tu sueldo o ingresos de forma imprevista y en una cuantía importante después de la última reforma laboral. - Para terminar, tampoco es una certeza que el IVA pase al 10% finalmente en 2013, eso es lo que se espera. Del riesgo jurídico-regulatorio tampoco podemos fiarnos mucho en este país ni de este Gobierno o de lo que nos mande Bruselas / Alemania (la UE). Podría ser menos de un 10, o ser superior, ad-hoc de lo que quieran o nos dejen hacer en esta materia.
Lo que no tendría sentido es seguir manteniendo la deducción, pues a largo plazo el comprador recupera con creces lo pagado por IVA o ITP (Transmisiones Patrimoniales).
En definitiva, si no tienes empleo fijo, o dudas de la situación actual o viabilidad de la empresa para la que trabajas o del negocio que regentas o has emprendido, es mejor no lanzarse a la aventura de hacerse propietario.
Asimismo, y en esa línea, si no tienes claro que vas a tener esa estabilidad económica y por tanto tampoco de ubicación, no tiene sentido comprar un piso por la asunción de gastos difíciles de recuperar en una desinversión apremiada y en la coyuntura actual.
También es necesario tener ahorrado al menos entre un 20 y un 30% del dinero para poner como entrada en el piso para que te financien como tratar de poder cubrir también los gastos de impuestos de la compra y de constitución de la hipoteca.
Si no lo tienes lo normal es que alquiles y a su vez te esfuerces por ahorrar para alcanzar esas cifras de dinero en tus cuentas bancarias.
Otras opciones a la compra y alquiler de vivienda
Otras soluciones a la compra y alquiler de vivienda son el alquiler con opción a compra y la compra de un piso en una subasta judicial.
Alquiler con opción a compra:
- Las ventajas de este contrato son que las cuotas de alquiler que pagas se deducen del precio de compra si ejerces la opción de compra.
Tú eres libre de materializar la compra o no si en el periodo de vigencia de la opción (normalmente entre 1 y 5 años) no lo tienes claro, no necesitas o no te gusta en la práctica el piso. - Las desventajas es que tienes que pagar IVA por las cuotas y el dinero entregado por la opción lo pierdes si no compras.
En esta tendencia sería negativo el contar con un precio de compra pre-pactado, pero lejos de esta situación este punto también sería positivo, tener cerrado un precio cierto de compra que consideres admisible para tus posibilidades y por ese inmueble.
Comprar tu piso en una subasta judicial:
Si acudes a una subasta para hacer una oferta por un piso, debes mirar antes los precios de la zona, e intentar quedártelo por un 20 / 30% menos respecto del precio de venta más barato de la zona en estos momentos.
Como te indicábamos antes, si por ejemplo un piso en 2007 valía 240 mil, lo podrías obtener por entre 120 y 160 mil en mercado por negocies comprar a precio de derribo o a través de una subasta judicial. Poco más, nunca deberías pagar más de 180 mil para ese ejemplo pues sería equivalente a un -25%, que estaría en la media de la bajada de precios.
Con todos estos antecedentes, tú qué opinas… vas a comprar en 2012 o vas a esperar a ver que pasa entre 2013 y 2014?
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¡Mentiroso!
Mariano Rajoy: "La reforma laboral ha funcionado muy bien" http://t.co/Fbm9Byit
JUas
'Merkel fue una chica divertida'. http://t.co/PiIy1KKk
Juan Ramón Rallo
Desde que el pasado 26 de julio Draghi anunció que haría "todo lo necesario" para salvar la Eurozona, la prima de riesgo española ha caído más de 200 puntos; una reducción que se ha vuelto más acusada desde este jueves, cuando el presidente del monopolio europeo sobre la emisión de dinero formalizó las condiciones del rescate a la economía española: que Rajoy suscriba un Memorándum de Entendimiento dirigido a solucionar los crecientes problemas de solvencia de nuestra economía.
Si la prima ha caído 200 puntos en mes y medio no es ni por Rajoy, ni por Zapatero ni por Rubalcaba, sino por Draghi. Mas, en puridad, Draghi todavía no ha hecho nada: sólo insinuó (hasta este jueves) o avanzó (a partir del jueves) lo que tiene pensado hacer en caso de que nuestro Gobierno pida el rescate. Pero nuestro Gobierno todavía no lo ha solicitado, de modo que apenas asistimos a una acumulación de rumores, suposiciones, creencias y apuestas sobre nuestro futuro que ni mucho menos tendría por qué llegar a materializarse en abundantes monetizaciones de deuda por parte del BCE. Esto es, apenas asistimos ante un torrente de especulaciones sobre nuestro futuro, torrente que, justamente, está provocando una reducción tan intensa de los tipos de interés de nuestra deuda.
¡La especulación! Sí, esa malévola actividad realizada por pérfidos señores con cuernos (los especuladores) que hasta hace unos días demonizábamos, o incluso proponíamos proscribir, pero que ahora recibimos entusiasmados como la bendición que nos permitirá seguir extendiendo nuestro insostenible endeudamiento durante unos meses o años más. Veremos cuánto tarda en fastidiarse está nueva bacanal burbujística, pero merece la pena constatar ese hipócrita doble discurso que caracteriza como buena la especulación que nos beneficia y como mala aquella que nos perjudica. Miope discurso que confunde las ganancias personales a corto plazo con la adecuada coordinación económica y social a largo plazo. Para los propietarios de viviendas o de acciones de Terra, los movimientos especulativos sobre los inmuebles o sobre los valores eran buenos, pese a que promovieran una pésima asignación de capital.
Lo mismo acaece ahora, cuando el BCE da más cuerda a un Gobierno manirroto para que continúe gastando muchísimo más de lo que ingresa. Si los problemas fundamentales de nuestra economía –que no son de falta de liquidez, sino de solvencia– no se solucionan –para lo que necesitamos de austeridad pública y de liberalización privada–, Draghi sólo estará dándonos cuerda para la horca.
Al final, sucede que la especulación sólo será buena en tanto anticipe correctamente el futuro y sólo será mala en tanto se equivoque. Por fortuna, los especuladores, como grupo, ganarán cuando acierten y perderán notablemente cuando se equivoquen. Con este anuncio de monetización ilimitada de deuda, el BCE sólo ha alentado una masiva especulación alcista sobre nuestra deuda. ¿Es una especulación en la dirección adecuada? Si Rajoy persiste en su torcida política a favor del Hiperestado y la microsociedad, si no da un giro copernicano a su desastrosa gestión, entonces podemos asegurar que no, que el BCE sólo está impulsando una mala especulación distorsionadora que agravará muy intensamente nuestra crisis. ¿Y va Rajoy a rectificar? ¿Por qué motivo debería hacerlo? ¿Por el Memorándum de Entendimiento que le obligarán a suscribir? ¿Ese mismo que firmó Grecia?
http://www.juandemariana.org/comentario/5600/ciudades/margen/estado/
Alberto Benegas Lynch (h.)
De un tiempo a esta parte, la vertiente más popular que pretende encarar los problemas del medio ambiente aparece también como la forma más contundente de estrangular las bases de la sociedad abierta. Paradójicamente, en este caso, para preservar la propiedad del planeta se destruye la propiedad a través de las figuras de la “subjetividad plural” y los “derechos difusos” que permiten demandar frente a cualquier uso considerado indebido de lo que pertenece a otro, alegando la “defensa de la humanidad”. Garret Hardin acuñó la expresión “la tragedia de los comunes” para ilustrar el despilfarro y el uso desaprensivo de lo que es de todos, que, en la práctica, no es de nadie, en contraste con los incentivos de cuidar y mantener lo que es propio cuando se asignan derechos de propiedad.
Con razón se considera al agua indispensable para la vida del ser humano. Somos agua en un setenta por ciento y el planeta está compuesto en sus dos terceras partes por agua, aunque la mayor proporción sea salada y otra se encuentre atrapada por los hielos. F. Segerfeld nos informa de que la precipitación anual sobre tierra firma es de 113.500 kilómetros cúbicos, de los que se evaporan 72.000, lo cual deja un neto de 41.500. Eso significa nada menos que 19.000 litros por día y por persona en el planeta. A pesar de esto, se mueren, literalmente, millones de personas por año debido a la falta de agua o al agua contaminada.
El autor explica que esto se debe a la politización de ese bien tan preciado, situación que no ocurre cuando la recolección, purificación y distribución se encuentra en manos privadas, que si quieren prosperar deben atender los requerimientos del público sin favores ni componendas con el poder gubernamental del momento.
Ejemplifica con los casos de Ruanda, Haití y Camboya, donde las precipitaciones son varias veces mayores que en Australia. En los tres primeros casos hay crisis de agua, mientras que esto no ocurre respecto de Australia, por las razones apuntadas. Por esto es que el premio Nobel de Economía Vernon L. Smith escribe: “El agua se ha convertido en un bien de cantidad y calidad demasiado importante como para dejarlo en manos de las autoridades políticas”. En el mismo sentido, Martin Wolf, editor asociado de Financial Times, apunta: “El agua es demasiado importante para que no esté sujeta al mercado”.
'The New York Times': Mariano Rajoy camina sobre un campo de minas político http://www.eleconomista.es/economia/noticias/4238487/09/12/New-York-Times-Mariano-Rajoy-camina-sobre-un-campo-de-minas-politico.html”
Hollande anuncia nuevos recortes y se hunde en las encuestas - http://www.lavanguardia.com/economia/20120910/54348821396/hollande-anuncia-recortes-hunde-encuestas.html
si es vivienda nueva y compras directamente de la promotora no va a iva, va a impuesto transmisiones patrimoniales ITP , que a fecha de hoy es el 10% si mal no recuerdo.
Por favor, un supuesto periodista que escribe en un portal como este, no puede escribir "Vaso" con "B".....parece mentira......
Decía Fraga que la política es el arte de lo posible, pero que para lograrlo hay que intentar muchas veces lo imposible. Y es absolutamente cierto, no hay nada fácil en política, y la buena voluntad es peligrosa e iluminada.
Hay demasiada gente que pretende hacernos creer que se puede improvisar, pero no se puede improvisar. Tenemos que tener muy pensado a donde queremos ir y cómo hacerlo, con un buen diagnóstico de la situación a la que nos enfrentamos y la valentía para asumir las decisiones más difíciles, aunque sean costosas políticamente.
Defendemos la política como la actividad más noble a la que puede dedicarse una persona, en el firme convencimiento de que es posible mejorar la sociedad en la que vivimos. Las soluciones a todo lo que pasa a nuestro alrededor se encuentran precisamente en la política, que no ha de ser un problema para los ciudadanos, sino una solución real y fundamentada a sus preocupaciones.
A este descrédito creciente de los políticos y de su actividad y funciones, también colabora el sistema de promoción de determinados partidos políticos, que no siempre ayuda a que los más preparados puedan tomar la iniciativa, lo cual termina dejándose notar también en las instituciones a las que acceden.
Necesitamos, por tanto, que se dediquen a esta noble actividad los mejores, renunciando a la endogamia y sin favoritismos, permitiendo que los más formados y comprometidos puedan integrar los equipos de Gobierno, pero también de la Oposición, siempre sin saltar ningún escalón, antes de acceder al siguiente lugar.
Los políticos, a fin de cuentas, salen de la propia Sociedad, y desde la humildad y el respeto a quienes nos han colocado donde estamos, no perder nunca la perspectiva de nuestra condición de vecinos. Somos, a fin de cuentas, miembros de una comunidad heterogénea y plural, y hemos de asumir las decisiones necesarias, pero siempre al lado del ciudadano, nunca frente a él, como meros administradores temporales de lo público.
En política hemos de estar de forma voluntaria, con la satisfacción del deber cumplido como único beneficio.