La mayoría de los ciudadanos suelen financiar la compra de su vivienda mediante la contratación de un préstamo hipotecario a interés variable. Por regla general y desde su creación en el año 1999, el EURIBOR ha sido y es el tipo de interés de aplicación en la mayoría de las hipotecas españolas. Desde su creación el EURIBOR ha oscilado entre el 5,393% y el 0,534%. Sin embargo sólo en los años 2000 y 2008 ha llegado a superar la barrera del 5%. Desde el máximo alcanzado en julio de 2008, no ha dejado de bajar y actualmente se encuentra cotizando por debajo del 0,60%.
Los intereses de las hipotecas se calculan en base al precio al que cotiza el EURIBOR a un año, más un diferencial que varía según la hipoteca. Hace ocho años era muy común un interés variable de EURIBOR + un diferencial de 0,50 puntos. De esta manera, si hoy el EURIBOR cotiza a 0,54% y tenemos un diferencial de 0,50 puntos en nuestra hipoteca, deberíamos estar pagando unos intereses anuales del 1,04%. El problema viene cuando uno revisa el recibo de la hipoteca y comprueba que esta pagando un 3,25% de interés en vez del 1,04%. Si Vd. se encuentra en esta situación, entonces debe saber que su hipoteca tiene incorporada una “cláusula suelo”.
Las “cláusulas suelo-techo”, son unas cláusulas que han ido incorporado numerosas entidades Bancarias en las hipotecas, con la finalidad de asegurarse un beneficio mínimo, independientemente de la cotización del EURIBOR. De esta manera, si el EURIBOR baja, el hipotecado no podría beneficiarse en las cuotas de su hipoteca de la bajada del EURIBOR. Un modelo típico de cláusula suelo sería el siguiente:
Las partes convienen expresamente que cualquiera que fuere lo que resultare de la revisión del tipo de interés, el tipo aplicable de interés ordinario, así como el sustitutivo, en ningún caso será inferior al 3,25% ni superior al 12%
En el presente caso, una hipoteca con EURIBOR más un diferencial de 0,50 puntos, debería estar pagando un interés del 1,04% (EURIBOR 0,54% + 0,50 puntos). Sin embrago, en virtud de la anterior cláusula suelo-techo, el hipotecado no podrá beneficiarse de la bajada del EURIBOR y deberá pagar un interés mínimo del 3,25%. Del mismo modo si el EURIBOR estuviera en 17%, el hipotecado pagaría como máximo un interés del 12%.
Últimamente la legalidad de dichas cláusulas suelo-techo están siendo cuestionadas por numerosos Tribunales que están dictando Sentencias, en cuyo fallo declaran la nulidad de dichas cláusulas por abusivas.
Básicamente La Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), así como la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios(LGDCU) .
Destacaría el artículo 8.1 de la LCGC que establece que:
serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención
Y añade en su apartado segundo
en particular serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor
entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
Además la LGDCU en su artículo 82.1 establece que
Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en prejuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato
En síntesis, se podría resumir que la nulidad de las cláusulas suelo-techo se debe a que son cláusulas abusivas y sin contrapartida real para el consumidor. La explicación es muy sencilla. Cuando un particular firma una hipoteca, no hace otra cosa que someterse al contrato de préstamo hipotecario que ha sido redactado por el banco. Pese a que muchos bancos han argumentado en la contestación a las demandas interpuestas, que las cláusulas suelo habían sido pactadas con sus clientes voluntariamente, dicho extremo no ha sido probado por los bancos, siendo obvió que se trata de un contrato de adhesión y que el particular no tiene ningún margen de maniobra. Si no firma, no hay hipoteca.
Por consiguiente al imponer el banco sus condiciones a los consumidores habrá que ver caso por caso si las cláusulas son o no abusivas.
La mayoría de las Sentencias determinan que si sólo hay una cláusula SUELO, esta es nula por abusiva al obtener el banco un beneficio en virtud de una posición más ventajosa, en relación con el cliente, que no goza de protección en caso de subida del EURIBOR.
En el caso de hipotecas con cláusula Suelo y cláusula techo (la práctica más habitual), los jueces han valorado en cada caso concreto, si hay desequilibrio entre las estipulaciones de las partes y si hay o no falta de reciprocidad. Si se analiza el modelo de cláusula suelo del presente artículo se observa que el suelo es del 3,25% de interés y el techo del 12%. No hay que ser economista para darse cuenta que el EURIBOR, en los más de 13 años de existencia nunca ha pasado de 5,40% y sólo en dos años ha estado por encima del 5%, por lo que fijar un techo del 12% supone contemplar un supuesto totalmente irreal. En cambio el suelo del 3,25% impide que el consumidor pueda beneficiarse de la bajada del EURIBOR y difícilmente le garantiza una protección real frente a la subida del EURIBOR. En definitiva la cláusula suelo-techo sólo beneficia al banco, sin que exista una reciprocidad real entre las partes. Esto ha conllevado que muchos Jueces hayan declarado dicha cláusula nula por abusiva, al no contemplar como contrapartida una cláusula techo que proteja eficazmente al consumidor de una subida del EURIBOR.
La nulidad de dicha cláusula, supone que la misma nunca existió en el contrato de préstamo hipotecario. Por consiguiente la entidad deberá recalcular los intereses del préstamo, sin tener en cuenta dicha cláusula y devolver al cliente las cantidades cobradas indebidamente por la aplicación de la cláusula suelo-techo.
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Pese a la pequeña subida que ha experimentado hoy el Euribor tenemos muy buenas noticias…
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He visto en la prensa fotos de los de la reunión de la UE sobre Chipre... y algunas de políticos y banqueros en diferentes actos... Me parece que ese mundillo adora a Francis Ford Coppola, porque tienen la misma pinta que los personajes en las películas de este... La pregunta del millos, es: ¿Solo se parecen?
AGENDA Lunes y semana http://dlvr.it/37MZsL
Senado de EEUU aprueba su primer presupuesto federal en cuatro años http://dlvr.it/379Zqc
Rescate de Chipre, los diez puntos clave:
Rescates de zona euro son cada vez más difíciles de acordar: funcionarios http://dlvr.it/37Lzt8
Tema complicado. Es difícil señalar donde está el límite de lo que un banco se puede apropiar...
A usted la casa se la vendieron a un 50% mas de lo que le costó, ¿es una estafa?, ¿o es libre competencia?
¿Y a los que firmaron un tipo fijo al 5%?, ahora a toro pasado,¿Es otra estafa?
A día de hoy vaya usted a pedir una hipoteca y le piden para empezar euribor+1,50% y eso la mejor que se estila, que tendrá que tener mas vinculaciones con el banco que con su mujer....entonces, ¿No sería también ilegal conceder una hipoteca con euribor+2,5%?, ¿Es usura?, pues ahora el que firme le están aplicando no solo el suelo del 3% sino que el techo, cuando las cosa se tuerza, será tipo loft...
Pescanova asegura que tiene 160 empresas filiales y sólo da el nombre de 47 en su última auditoría
Chipre y el circo europeo: ¿otro caso “excepcional”?
http://www.desdeelexilio.com/2013/03/22/por-que-imprimir-dinero-es-solucion/
Los banqueros privados han acogido muy bien, casi con alborozo, la pretensión de crear un holding público con las tres entidades nacionalizadas (Bankia, Catalunya Caixa y Novagalicia) y que sea el presidente de la primera, José Ignacio Goirigolzarri, el encargado de una política comercial común. Desde el presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), Miguel Martín, al presidente del Santander, Emilio Botín, todos alaban la profesionalidad de Goirigolzarri y la capacidad de su equipo en la entidad controlada por el FROB para liderar una estrategia común aunque con marcas diferenciadas.
Descartan, de igual manera, que el nuevo grupo público vaya a abusar de su posición de mercado y consideran que imprimirá una mayor racionalidad a la competencia del mercado que si el holding lo manejan algunos otros personajes con un perfil más político, como el director general del Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), Antonio Carrascosa. Sobre la derrama de hasta 2.000 millones al Fondo de Garantía de Depósitos (FGD), se asume a regañadientes y confían en que sirva para mejorar la imagen del conjunto del sector por toda la polémica de las preferentes.
No es habitual que algunos banqueros tradicionales se pronuncien a favor de compañías o empresas públicas, y mucho menos en su propio sector. Pero la pretensión de aglutinar en un holding las tres entidades controladas por el FROB ha tenido una cálida acogida, incluso sospechosa, por parte de la banca privada y más la designación oficiosa de que sea José Ignacio Goirigolzarri, presidente de Bankia, el que coordine la gestión de estas tres entidades hasta que puedan ser vendidas.
El propio presidente de la Asociación Española de Banca (AEB), Miguel Martín, ha reconocido públicamente que es partidario de la creación de ese holding público específico, aunque considera que el propio FROB puede tener esa misma consideración. El segundo aplazamiento de la subasta de Catalunya Caixa y los problemas que podrían también encontrarse en el intento de privatizar Novagalicia son dos elementos que llevan a pensar que es mejor una buena coordinación de las tres grandes entidades controladas por el Estado mediante el FROB que dejar a la deriva las gestiones de cada una de ellas, ya que podrían generar mas inestabilidad en el sector y el negocio financiero durante un 2013 que se presume aún muy complejo.
De hecho, la patronal bancaria ha descartado que este año sus entidades asociadas vayan a registrar las pérdidas millonarias, e históricas, que se han anotado en 2012 (de 4.112 millones de euros en las cuentas individuales y de 1.653 millones en las consolidadas). Eso sí, los números rojos se evitarán este ejercicio, según Martín, siempre que no haya "un cambio de perímetro". Esta advertencia se puede interpretar en el sentido de que ninguno de sus bancos asociados (Santander era el que parecía con más posibilidades) tuviera que asumir la adquisición sin garantías o esquema de protección de activos (EPA) de Catalunya Caixa.
Fecha de caducidad
Los mayores recelos se centran en la entidad y el equipo gestor que preside Adolf Todó, mientras que el de la entidad gallega, presidida por José María Castellano y con César González-Bueno, tiene una consideración de mayor profesionalidad. "Es preferible que haya una estrategia clara y sin distorsiones en el negocio, que dejar a estas entidades en manos de otras personas con una perfil más político", comenta en privado un alto directivo del Banco Santander. De igual manera, algunos otros responsables de la banca privada consideran que Goirigolzarri es la persona más capacitada para dirigir ese holding público que nacería con una fecha de caducidad (2017) fijada por el memorando de entendimiento (MoU, por sus siglas en inglés), por lo que no se estaría ante la creación de una gran banco público como en su momento fue Argentaria.
Una de las pretensiones de las autoridades es que con la creación de ese banco o holding se comience a reactivar el crédito a particulares y pequeñas y medianas empresas (pymes). El objetivo, aunque loable, se considera complicado en el sector, ya que la falta de demanda solvente de crédito será una constante durante el tiempo que las condiciones macroeconómicas, y sobre todo las del empleo, sean negativas.
Recuperar imagen
Una buena parte del sector financiero parece estar obsesionado con la recuperación de la imagen social de la banca, golpeada por algunos escándalos en determinadas entidades (con sueldos excesivos tras incurrir casi en a quiebra), la errónea comercialización de productos como las preferentes o las críticas por los desahucios.
En este sentido, la mayoría de las entidades han asumido, a regañadientes, la derrama de hasta 2.000 millones de euros que tendrán que aportar al Fondo de Garantía de Depósitos (FGD) para solucionar el problema de algunos clientes de Catalunya Caixa y Novagalicia a los que se les vendió preferentes, aunque será de manera parcial ante las quitas que se aplicarán (del 61% en el caso de la catalana, del 43% en la gallega y del 38% para los preferentistas de Bankia).
La sección de banca de Comisiones Obreras (CCOO) considera lógico que se utilice el Fondo de Garantía de Depósitos para devolver parte de lo invertido en preferentes ya que estos productos se comercializaron, en muchos casos, como depósitos de ahorro. Banco Popular, por su parte y aunque se desmarca de haber tenido problemas con estos productos, considera que "si la decisión del Gobierno es útil para solucionar un problema de una parte de la ciudadanía, parece necesario aceptar esta medida".
Con igual o mayor resignación se asume la derrama de casi 2.000 millones de euros que tendrán que aportar los bancos sanos al FGD para solucionar el problema de las preferentes. Eso sí, en algunos bancos esperan ver cómo se concretan las aportaciones de cada uno, ya que los que han entrado en el capital de la Sociedad gestora de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb, o conocido como banco malo) podrían tener una rebaja en la contribución. Es decir, prácticamente todos salvo el BBVA de Francisco González.
De igual manera, algunos responsables del sector consideran que las últimas decisiones judiciales sobre la ley hipotecaria o las cláusulas de suelo en hipotecas servirán en este sentido para recuperar la imagen perdida.