Una hipoteca barata puede salirte cara

O si no que se lo digan a los clientes de Bankinter que, tras el pasado verano, vieron como les subían las comisiones de mantenimiento de la cuenta a los titulares de hipotecas desde los 45 euros a los 150 euros, lo que supone un incremento del 233% sin previo aviso y sin dar opción de réplica al cliente.

Para ser justos, también hay que decir que recientemente esta entidad ha sacado al mercado el préstamo hipotecario más competitivo, con cláusula de dación en pago incluida (para que después los bancos digan que esta cláusula limitativa de la responsabilidad patrimonial del cliente encarecerá las hipotecas si se generaliza).

Pero no es solo Bankinter. BBVA, Bankia o Banco Popular han aplicado subidas similares, pero no de semejante porcentaje.

Todo este desmadre de cobro de comisiones se debe al agujero que ha hecho en sus cuentas la nulidad de las cláusulas suelo en las hipotecas, lo que hace que las entidades financieras deban buscar donde sea ingresos para cuadrar las cuentas.

Lo que no sabe mucha gente es que el día que la entidad nos concedió la hipoteca nos obligó también a contratar una cuenta para domiciliar los pagos, ya que no nos permite realizarlos en metálico, giro o cualquier otro medio. Esa obligatoriedad se considera abuso bancario con lo cual, las posibles comisiones de esta cuenta no podrán ser repercutidas al cliente.

Las entidades, a lo que se agarran, es a que al final esta cuenta no es destinada solo a eso, sino que el cliente suele domiciliar cobros y pagos, tarjetas, con lo cual ya no tiene como única finalidad el domiciliar los pagos de la hipoteca y le comienza a aplicar comisiones de mantenimiento.

El caso de entidades como Bankinter, que no hace mucho daba las hipotecas con diferenciales del 0,30 y 0,35%, es grave porque a aquellos precios hoy pierde dinero. Conclusión, recurren a las comisiones para recuperar la merma del beneficio o incluso cubrir pérdidas. Mucho cuidado con aquellos que en su momento consiguieron hipotecas a diferenciales muy bajos porque muy probablemente vean como la entidad ahora quiera mejorarlos (aumentarlos) de cualquier forma y manera.

Lo cierto es que las entidades financieras deciden, unilateralmente, estas subidas de comisiones y se considera que, si el cliente es informado fehacientemente de ello y no se opone, acepta las nuevas condiciones.

Otra forma de recuperar beneficios es obligar de forma unilateral, por parte de la entidad, al cliente a contratar más productos si quiere que no se le cobren las comisiones en las cuentas. Contratar tarjetas, seguros de diferentes modalidades, planes de ahorro,…., todos implican más comisiones de otro tipo que también cobra la entidad y que le compensan el no cobrar por el mantenimiento de cuenta.

¿Se puede oponer un cliente que tiene la hipoteca, a la subida de comisiones de sus productos? Perfectamente, es más, si se opone puede dar por finalizado el contrato con la entidad. Lo que se debe de tener en cuenta en esos casos es si en su momento, en la escritura de la hipoteca se indicó que para mantener las condiciones de la misma debería de tener un determinado número de productos contratados. Dar por concluido uno de esos productos supone el incumplimiento de un documento firmado ante notario, con lo cual el banco se reserva el derecho a aplicar lo firmado, casi siempre una subida en el diferencial de la hipoteca.

Por eso al cliente tipo de Bankinter se le presenta una doble opción en ambos casos mala: si decide rescindir el contrato con la entidad por la subida escandalosa de comisiones verá como en la siguiente revisión se le sube el diferencial de la hipoteca. Si decide no rescindirlo, este no subirá pero a cambio le cobrarán comisiones más elevadas que antes.

Solo si el cliente no tiene en la escritura la obligatoriedad de tener vinculación podrá decidir rescindir el contrato ante las subidas de comisiones.

¿Qué puedo hacer ante la subida de comisiones?

El que ya tiene firmada la hipoteca y ve que cuando antes era barata ahora lo acaba pagando en las comisiones de otros productos, deberá de ir a la escritura de la hipoteca y en la documentación anexa a ver si hay algo firmado que obligue a tener unos determinados productos. Si es así, deberá de hacer números y ver lo que le compensa. Pero si no es así en su mano queda el poder rescindir el contrato ante el incumplimiento de condiciones por parte de la entidad.

El que vaya a firmar la hipoteca ahora, ya no va a disfrutar de aquellos diferenciales tan baratos. En este caso se deberá mirar muy mucho qué es lo que le obliga el banco a contratar a mayores de la hipoteca y qué le suponen los pagos de comisiones, ya sean derivados de la contratación o del mantenimiento anual.

Lo que el cliente financiero debe de tener en cuenta es que, muy raras veces, una hipoteca ‘barata’ lo es si la entidad no saca beneficio por otro lado.

Las entidades suelen dejar en escritura la vinculación necesaria para conceder la hipoteca en esas condiciones, pero lo que no ponen en ella son las condiciones económicas (comisiones) de esos productos, con lo cual se les facilita el poder actuar de forma unilateral subiendo las mismas.

La hipoteca barata debe de ser evaluada en su conjunto y no solo en base al diferencial. Una hipoteca al Euribor + 3% es más cara que una al Euribor + 2,50%. Pero si a esta última se le condiciona el contratar un seguro de vida anual, un seguro de hogar más caro que acudiendo directamente a una aseguradora, comisiones de las cuentas de 150 euros al año,…., mientras que a la primera no, al final la del +3% acaba siendo más barata al bolsillo del cliente que la del +2,50%.

Consejo: saber bien lo que te conviene, analizar lo que ofrece el mercado, leer al detalle todo lo que se firma, intentar que todo quede por escrito y, si es posible, que también las condiciones y comisión se queden plasmadas en el papel, cosa que, garantizamos, no es nada fácil.

José Luis del Campo Villares, experto de iAhorro.