¿Qué fue de la Hipoteca Multidivisas?

Por fin un se aprecia un cambio de tendencia en las sentencias sobre los casos de hipotecas multidivisas. Los casos de sentencias judiciales conocidos habían concedido “la nulidad del contrato” a pesar de haberse solicitado la “nulidad de la cláusula multidivisa”, y hay una diferencia más que importante entre ambos conceptos: al demandar la nulidad de la cláusula se peticiona que todo se retrotraiga a una hipoteca común en Euros requiriendo que quede sin efecto el aumento de capital, pero los jueces optaron por la nulidad del contrato en su conjunto y no por la de una sola cláusula. Esto implica que las partes deben devolverse las prestaciones. Es decir, al hipotecado le devolverán todo lo pagado, pero el hipotecado deberá devolver todo el préstamo que se le entregó. Con el cambio de criterio más que la resolución del contrato, con el consiguiente perjuicio para el hipotecado, se contempla ahora la nulidad parcial de cláusulas abusivas.

El origen de este producto financiero tuvo lugar en los maravillosos años en los que gozábamos de un “solvente y robusto sistema financiero”; en estos primeros años del nuevo siglo asistimos a los que se denominó “proceso de innovación financiera”. La banca, aparte de ofrecer sin freno sus productos tradicionales, se embarcó en trasladar productos financieros del mundo profesional a los mercados ordinarios; tales productos fueron remodelados y adaptados para poder ofrecerse a cualquier usuario, dependiendo de lo que las entidades consideraros que eran sus necesidades. Este proceso de innovación financiera supuso la transformación y ampliación de las instituciones, prácticas, mercados e instrumentos financieros con el fin de adaptarse a las necesidades de los clientes. Estas innovaciones se complementaron con la llegada de la banca internacional, más agresiva e innovadora que la nacional, y la Ley Hipotecaria del 2007, uno de cuyos objetivos era disminuir las comisiones y gastos asociados al negocio hipotecario intentando fomentar una mayor competencia entre las entidades emisoras.

La hipoteca multidivisas, ahora ya abandonada por casi todas las entidades bancarias, fue uno de estos productos, que buscaba ofrecer un crédito hipotecario a un precio muy competitivo y con condiciones aparentemente ventajosas para los usuarios. El funcionamiento es simple, consiste en acceder a un préstamo hipotecario, en el que de una cesta de divisas, el cliente puede elegir aquella con la que va a efectuar el pago; es decir, en lugar de obtener un préstamo hipotecario en la moneda del país, en este caso euros, con el tipo de interés correspondiente a esa moneda, el Euribor, se realiza en una o varias monedas foráneas, que pueden tener un referente de tipo de interés más ventajoso para el cliente.

Hay que distinguir entre hipoteca en divisas e hipoteca multidivisa, ya que en la primera modalidad no tenemos la posibilidad de cambiar de divisa periódicamente y sin gastos explícitos, solamente admite cambio de divisa si cancelamos y constituimos una hipoteca nueva; en cambio la hipoteca multidivisa admite cambiar de una divisa a otra periódicamente (coincidiendo con la periodicidad del pago de las cuotas del préstamo) sin ningún coste o con un coste que debería estar predeterminado en el contrato de escritura del préstamo hipotecario.

Viendo un ejemplo práctico podremos apreciar el enorme peligro de acercarse a este producto sin el oportuno asesoramiento. Para calcular el interés de una hipoteca los europeos tenemos el euribor pero todos los préstamos multidivisas utilizan un tipo de interés común: el LIBOR (London Interbank Offered Rate), que se mueve en función de sus tipos de interés y las perspectivas económicas de su país. Así, tenemos el LIBOR del yen (moneda de japón), el LIBOR del franco suizo (de suiza) o el LIBOR del euro (de la zona euro). La BBA (British Banker’s Association) publica todos los días en Londres los libor de las diferentes monedas y su dato trimestral o mensual es el que se toma como referencia para el cálculo de estas hipotecas.

Si tomamos el valor del Libor del Yen a tres meses de fecha 2 de Noviembre de 2006 y del Euríbor a tres meses y misma fecha, vemos que los valores eran 0,445% el primero y 3,5622% el segundo. Con lo cual un crédito hipotecario de 250.000 euros a 25 años con un diferencial del 0,8% nos daría los siguientes resultados:

Como se aprecia, es más ventajoso solicitar el crédito en Yenes japoneses. Esto es así siempre que el tipo de referencia de esta moneda se mantenga por debajo del tipo de referencia del euro: es decir que el tipo de interés de la divisa en cuestión sea menor que el euríbor. Este ha sido el principal argumento de comercialización de este producto, la comparativa de las distintas cuotas dependiendo de la divisa utilizada en la operación.

Sin embargo, centrándonos en la evolución del tipo de cambio de esta moneda con respecto al euro, el panorama es bien distinto. Lo que una persona con una cultura económica normal no alcanza normalmente a ver son las enormes fluctuaciones que los tipos de cambio entre monedas pueden llegar a tener, teniendo en cuenta que cuando una persona contrata un crédito en divisas, recibe el crédito en divisas y en divisas lo ha de devolver. Aparte de las fluctuaciones normales del mercado, las monedas se ven sometidas a enormes presiones alcistas o bajistas dependiendo de los movimientos del mercado internacional y de la política monetaria del gobierno del país en cuestión. Así, por ejemplo, las devaluaciones no son algo frecuente, pero se dan a lo largo del tiempo y teniendo en cuenta que hablamos de un contrato hipotecario, donde el tiempo es un factor clave y no baja de los 20 años, por lo que el vincular el préstamo a una divisa extranjera es un riesgo, ni mucho menos calculado y, por supuesto, que se escapa al conocimiento de una persona de cultura media.

Así, siguiendo con el ejemplo, ya sólo en el caso del crédito hipotecario en yenes, tras dos años de pagar las cuotas de la hipoteca contratada en noviembre de 2006, en el mismo mes del 2008 nos encontraríamos la siguiente situación:

A la vista de los datos, y suponiendo que no exista variación en los tipos de interés del préstamo, vemos que, tras dos años de pagar el crédito hipotecario, las cuotas mensuales del crédito en yenes aún serían algo inferiores al crédito en euros pero lo que se habría disparado es el total de la deuda pendiente, que sería ahora mayor en un 9,08% que en el momento inicial a pesar de los pagos realizados. Cabe decir que este juego también funciona en sentido contrario, de modo que una devaluación de la divisa en cuestión, favorecería al hipotecado, disminuyendo su cuota y su deuda pendiente. Sin embargo, dado el proceso de crisis en el que toda Europa se ha visto involucrada, difícilmente podría darse tal supuesto a corto y medio plazo. Y esto fue sólo al principio de la crisis, que la situación fue peor en años posteriores.

De hecho, según datos del Eurostat, para aquellos prestatarios que formalizaron la operación en los años de mayor apreciación del Euro que fueron 2006, 2007 y 2008, los peores años han sido el 2011 y el 2012, comenzando a acercarse a los valores iniciales en este año precisamente.

Pero no son estos los únicos factores que debían analizarse en este tipo de hipotecas, de hecho, las entidades aplican una serie de cláusulas que habilitan toda una serie de comisiones y de gastos extras para el cliente.

• Sin ir más lejos el diferencial que aplicaban las entidades era superior a un crédito en euros, rondando entre el 0,8 y el 1% de margen sobre el tipo de interés aplicable.
• Por otro lado, una hipoteca en multidivisas no podía subrogarse en la hipoteca del vendedor, lo que obligaba a contratar una nueva hipoteca con todos los gastos que acarreaba.
• Igualmente, se incluye una comisión por el cambio de divisa (fixing) en cada pago de la cuota, normalmente el 0,2% de la misma. En este caso las compras-ventas se realizan al precio de mercado (tipo de cambio) del Yen contra el Euro en el momento de la compra-venta, operación en la que el intermediario financiero que vende los Yenes cobra una comisión que oscila según la entidad. En cualquier caso, esta comisión supone un mayor coste del préstamo. Esta comisión de entrada no solía estar predeterminada en la escritura del préstamo hipotecario.
• Comisión explícita por cambio de denominación de la divisa del préstamo: un porcentaje sobre el saldo vivo del préstamo en el momento del cambio de denominación de divisa del préstamo, y tantas veces como se cambie. Es una barrera a la hora de cambiar de divisa, puesto que es un coste explícito real. Este elemento no solía estar regulado en la escritura de préstamo hipotecario, quedando a discreción del Prestamista. Por ej. supongamos una comisión implícita de tipo de cambio ofertado por el Prestamista del 1%, sobre 500.000 Euros, supondría 5.000 Euros de coste real el cambio de denominación de divisa del préstamo.
• Además de lo anterior existe también la llamada cláusula de compensación. Ésta consiste en que si la deuda sube un 10 o 20% por el movimiento de divisas y sobrepasa el valor de tasación del inmueble, la entidad puede exigir la toma de medidas, que pueden ir desde obligar al cambiar de moneda (consolidando toda la pérdida), hasta exigir garantías adicionales o dinero en efectivo que cubra esa diferencia. Esta cláusula existe para proteger a la entidad ante un eventual impago del préstamo con unas garantías que resultarían insuficientes para el montante actualizado de la deuda.

A estos sobrecostes se une el hecho de que la complejidad del producto hace que en muchas ocasiones el personal del banco que lo ofrecía no siempre lo conocía bien, o bien no tenía tampoco toda la información adecuada o directamente no podía, por política interna del banco, brindar toda la información pertinente al caso concreto (los bancos tienen prohibido asesorar a sus clientes respecto del movimiento de las divisas y la conveniencia de estar en tal o cual moneda) por lo que su asesoramiento no fue el correcto, llegándose a ofrecer a clientes de perfil totalmente incompatible con este producto.

Los bancos nunca explicaron todo lo que hay detrás de una hipoteca multidivisa, lo desatendieron o directamente lo ocultaron. Por su parte, los hipotecados no tuvieron las herramientas necesarias para investigar y llegar a la verdad. El producto es legal pero contractualmente complejo por lo que se necesita de un conocimiento experto. Sin este conocimiento, el resultado no puede ser otro que el encontrarse con muchas sorpresas a lo largo de los años.