¿Es el momento de invertir en vivienda?

Grandes inversores como George Soros, John Paulson o Warren Buffet se han posicionado en España para tratar de aprovechar las oportunidades que hoy en día ofrece el sector inmobiliario. En concreto, Buffet a finales del año pasado puso en marcha la promotora Berkshire Residential Assets 1, con el fin de adquirir todo tipo de inmuebles puestos a la venta por compañías del sector, la banca o bien la Sareb.

Uno de los indicadores de referencia para evaluar cómo está el mercado de la vivienda es el índice inmobiliario fotocasa.es, que toma como referencia el precio medio de la vivienda en enero de 2005 con un valor inicial de 1.000 puntos, equivalentes a 2.400 euros el metro cuadrado. En el pico de la burbuja inmobiliaria, en el mes de abril del año 2007, este indice registró los 1.230 puntos, lo que supone un precio por metro cuadrado de 2.952 euros. A día de hoy, el índice se sitúa en los 679 puntos, lo que supone un precio medio de 1.629 euros por metro cuadrado. Este dato supone que ha día de hoy la vivienda ha bajado un 44,7%, desde sus máximos en 2007.

Sobre la tendencia de la caída del precio de la vivienda, el en siguiente gráfico del informe anual de fotocasa de 2014, se recoge la evolución de la variación interanual del precio medio de la vivienda en España. Observamos que a partir de mediados de 2013, la caída del precio empieza a desacelerarse. Específicamente, en junio del año 2013 la variación interanual del precio de la vivienda fue del -11,8%, mientras que en diciembre de 2014 la variación interanual fue de un -5,7%. A pesar de este escenario, en 2010 ocurrió una desaceleración muy parecida a la actual y seguidamente, ante la crisis de deuda soberana, el precio de la vivienda aceleró su descenso.

Las burbujas inmobiliarias tienen un comportamiento que se describe como “mancha de aceite” ¿Qué significa ésto? Cuando se produce el pinchazo de la burbuja, en primer lugar cae el precio de las viviendas de las grandes urbes y luego se extiende a las ciudades periféricas. La situación se revierte o se llega a un punto de inflexión cuando en las grandes ciudades se estabiliza el precio, mientras que el precio en las ciudades periféricas sigue cayendo. Como dato interesante Madrid ha experimentado en enero una variación anual en el precio medio de la vivienda del -0,6%, Barcelona del 4,7% y Valencia del 0,7%, mientras tanto ciudades como Huesca o Segovia la variación anual del precio de la vivienda en enero ha sido de un -16.7% y de un -12,5%, respectivamente, siendo los mayores descensos del territorio español.

Si queremos saber si una vivienda se encuentra cara o barata existe una manera objetiva de averiguarlo y es mediante el PER (price earning ratio), que relaciona el precio de compra de la vivienda con el alquiler de la misma ( PER vivienda = Precio compra / Alquiler anual). Según el último informe del Banco de España, la media española del PER es de 22 veces o lo que es mismo 264 meses, lo que significa que en promedio si compráramos una vivienda tardaríamos 22 años en recuperar esa inversión. Partiendo de este dato, cualquier vivienda con un PER superior a 22 veces sería una mala inversión, mientras que un PER por debajo de 22 veces sería una buena inversión, obviamente, cuánto más bajo sea el PER mejor compra será.

Por ejemplo, si pretendemos adquirir una vivienda de 300.000 euros y pudiéramos  alquilarla por 1.300 euros mensuales nos daría el siguiente PER: 1.300 euros x 12 meses = 15.600 euros anuales; PER vivienda = 300.000/15.600 = 19,23 veces. Un dato que está por debajo del promedio nacional de 22 veces, lo cuál sería calificado como una buena inversión.

Para finalizar, recordemos que antes de invertir en vivienda, cada inmueble es un mundo y son muy heterogéneos entre sí, ya que implican muchas variables como su situación frente a los servicios para el ciudadano, si hay un elevado stock de viviendas alrededor, el estado en que se encuentre y la proximidad a grandes zonas metropolitanas.

Sígue a Marc Fortuño; @Marc__Fb