Vuelve, ladrillo, vuelve: entrevista

José Luis Ruiz Bartolomé es un experto inmobiliario (tanto por su experiencia laboral como por sus numerosos escritos acerca del tema) que en 2010 publicó “Adiós, ladrillo, adiós: claves para superar el crash inmobiliario” y que hace algunas semanas presentó junto con Susana Burgos Manzón “Vuelve, ladrillo, vuelve”.  Mi opinión sobre el libro es que se podrá estar de acuerdo o no con sus conclusiones pero es un texto razonado con buenos argumentos que, adelanto para el que esté interesado en leerlo, es útil tanto para un inversor inmobiliario como para una persona con algo de interés en la economía hispana.

D – Creo que para entender que la situación haya cambiado tanto, a tu juicio, en estos 5 años como para que variaras tanto los títulos, nos deberías hacer primero un resumen para el que no leyera “Adiós, ladrillo, adiós” sobre cómo veías la situación inmobiliaria española entonces.

J.L.- A.L.A. se publicó en 2010 aunque fue escrito en un 90% durante 2009. Fue en ese año porque me quedé sin trabajo y tenía tiempo para escribir. Y no me refiero a que me quedé sin puesto de trabajo, que también, sino a que el contenido de mi trabajo se volatilizó del todo. Imagina que tienes un taller de coches y que de un día para otro los coches desaparecen y nadie los usa. O que eres broker de bolsa y las bolsas del mundo cierran y te quedas sin contenido. Pues bien, durante 2009, 10, 11 y 12 el submercado inmobiliario en el que yo trabajaba se esfumó. ¿Y por qué pasó esto? ¿Por qué ha tardado tanto en reaparecer? Porque no había voluntad política y económica de tomar el toro por los cuernos.

En el primer semestre de 2008 la España no inmobiliaria vivía feliz, ajena a la crisis, pero la bomba que se iba a llevar todo por delante había estallado en verano de 2007. A mí me pillaron dos operaciones cerradas y acordadas en el mes de julio que se vinieron abajo en septiembre. Y no había vuelta atrás. La banca española dependía absolutamente de la financiación extranjera, y la desconfianza se iba para no volver hasta no hacer los deberes. Pero el problema no era el cierre de los mercados tras el verano de 2007, sino lo que quedó en evidencia: “Cuando baja la marea, se ve quién lleva y quién no lleva bañador”, creo que dijo Warren Buffet. Y España estaba en pelotas.

Había una gran burbuja. Una burbuja de cantidad y de precio. Y había que pincharla.

La burbuja inmobiliaria estuvo sustentada en una burbuja de crédito. Sólo modificando los parámetros hipotecarios clásicos conservadores por otros basados en el rabioso tipo variable podía darse el contrasentido de que las viviendas de las pequeñas capitales del interior del país fueran más caras que las de Burdeos, Marsella o Hamburgo. En declaraciones expresamente hechas para “Vuelve, ladrillo, vuelve”, Santos González, presidente de la AHE, nos dijo que “si coges el precio del metro cuadrado y el importe de la cuota hipotecaria, la regresión es de uno. El encarecimiento de la vivienda fue consecuencia de la mejora de la financiación: ni ley del suelo de Aznar ni gaitas”.

D- Sin embargo, ahora los hechos parecen haber cambiado tu punto de vista, ¿Puedes resumirnos tu visión actual?

J.L.- Todo lo relevante que ha ocurrido en España desde el comienzo de la crisis hasta hoy está relatado con detalle en “Vuelve, ladrillo, vuelve”. España ha sido el último país en pinchar su burbuja. Como decía antes, cuando todo se paró había una burbuja de cantidad y otra de precio. La de cantidad -el stock- se ha drenado sólo en parte. Pero ha sido justo en la parte más dinámica del país: en Madrid, Barcelona, Málaga o Vizcaya el stock ha dejado de ser relevante. El de costa, que era el más abundante, sigue siendo elevado en cifras absolutas pero no relativas. El constante aumento de particulares extranjeros comprando vivienda en la costa desde 2010 ha sido providencial.

La burbuja de precio no se ha pinchado hasta 2012. Hasta ese momento, la banca, con el consentimiento del Banco de España y de los poderes públicos, sólo había hecho un esfuerzo muy limitado y amoldado a su cuenta de resultados. En 2012 el Gobierno entrante es consciente de que España está al borde del default, y la UE no admite seguir escondiendo las miserias bajo la alfombra: el propio euro está en juego. Los decretos de De Guindos conducen a la quiebra de las cajas, el rescate financiero, y la creación del banco malo. Es el principio del fin de la crisis.

A fecha de hoy los precios han caído un 45-50% en términos reales, y el stock ya no es un impedimento para que la promoción de obra nueva pueda desarrollarse en muchos submercados. Si a eso añadimos la vuelta del crédito, y la mejora de perspectivas de los ciudadanos, nos encontramos ante las condiciones necesarias para la reactivación del mercado.

D- Los que te seguimos en twitter sabemos que llevas ya muchos meses advirtiendo de esta vuelta del ladrillo y ahora dices que es el mejor momento para comprar, ¿No te da miedo que haya una nueva caídas de las cifras macro bien por el contexto internacional (¿Grecia, Ucrania…?) bien por la inestabilidad política española (ingobernabilidad como en el caso de Andalucía por ejemplo) y eso afecte a la recuperación inmobiliaria?

J.L.- Desde que la Sareb dio un giro a su política de precios inicial -iban caros-, entendí que todo era cuestión de tiempo, pero que la crisis tocaba a su fin (segunda parte de 2013). Los cambios de ciclo son procesos lentos, hay muchas inercias y miedos al principio, pero si estás dentro del mercado sabes que ya no es lo mismo. A principios de 2014 algunas entidades bancarias empezaron a ofrecer crédito, las operaciones de fondos de inversión se multiplicaban, las socimi captaban capital sin problemas,… Todo eran señales de cambio. Y España mejoraba sus cifras macro. Eso, que yo lo veía en mi día a día, os lo trasladaba en twitter. Y había mucho escepticismo. Piensa que cuando Susana y yo decidimos escribir este libro fue entre finales de 2013 y principios de 2014. Ya lo veíamos venir. La casualidad ha querido que la publicación del libro coincida con muchos titulares que dicen que “el ladrillo vuelve”.

Con los precios actuales -que dan una rentabilidad a la vivienda desconocida en las últimas décadas-, y los impresionantes tipos fijos en el mercado, es una ocasión única para comprar. Eso sí, no todo vale. Es un momento de estar más atento que nunca a la “location”.
Al final del libro evaluamos los posibles elementos que pueden llevar a descarrilar la recuperación de la actividad. Francamente, y salvo que un Podemos nacionalizador e hiper intervencionista llegue al poder, no creemos que el nuevo ciclo se pueda frustrar pero, bueno, no somos futurólogos.

D-  Dinero barato e incentivos para aumentar el crédito fueron las claves de la recuperación económica global de los primeros años de este siglo y parece esa “solución” para salir de la crisis no ha cambiado para nuestras autoridades económicas y políticas, ¿No temes que la situación actual nos puede llevar de nuevo a una burbuja como la que estalló en 2007?

J.L.- A dos o tres años vista no lo veo. Estamos todos (ciudadanos, bancos, promotores,…) demasiado sensibilizados por todo lo que ha pasado como para perder la cabeza en este sentido. La medición del riesgo por los bancos es severa; los particulares analizan mejor sus decisiones, y los promotores no están entrando al trapo de pensar que los precios van a subir y eso me justifica pagar más por un solar de lo que debo. No hay crédito para el suelo, y eso cercena mucho la posibilidad de un crecimiento brutal de la oferta. Tampoco hay crédito para perfiles mileuristas: la sobreprotección del deudor como consecuencia de la problemática de los desahucios -y la imposibilidad de facto de garantizar debidamente sus préstamos- ha llevado a los bancos a desechar al menos de momento a esta parte de la demanda. El alquiler crece, no por descarte, sino como una elección querida por muchos. La demografía ha iniciado un camino descendente. El Banco de España ha instalado auténticas “murallas chinas” entre los bancos y las tasadoras. Las politizadas y descontroladas cajas ya no existen. En fin, hay muchas razones para pensar que no hay burbuja a la vista. Pero claro, siempre llega un momento de exceso de confianza. Debemos estar vigilantes y advertirlo cuando llegue.

D- ¿Crees que la recuperación económica de España (si nos atenemos al crecimiento del PIB) de los últimos trimestres es causa o consecuencia de la mejora del sector inmobiliario?

J.L.- Los primeros datos positivos de PIB se empezaron a dar durante 2014. En ese año, aunque se movió mucho dinero en el inmobiliario, fue una inversión no productiva, puramente financiera. El año pasado se han terminado 40 o 50.000 viviendas. Este año serán unas 10.000 más. Son cifras muy, muy bajas. Con todo esto te quiero decir que esta vez el ladrillo no es el motor de la recuperación, aunque con el paso del tiempo irá aportando cada vez más al crecimiento del empleo y el PIB.

D- Como experto en el sector conoces la polémica que existe acerca del número de viviendas vacías que aún existen en España y que muchos creen condicionará tanto la velocidad de la recuperación de los precios como las diferencias geográficas ¿Cuál es la cifra que tu manejas, a cual das por buena de todas las que se comentan? Porque eso y la bajada demográfica son los principales argumentos para los que vaticinan un negro futuro para el sector…

J.L.- Bajo mi punto de vista, lo relevante no es el número de viviendas vacías, sino el stock de obra nueva. Viviendas vacías hay muchas por razones de diversa índole: por ejemplo, hay quien tiene casa en distintos lugares de playa y montaña y que apenas las usa unos días. Otros que las compran pensando en los hijos y mientras las tienen vacías. Otras son alquiladas temporal y vacacionalmente pero no son transparentes al fisco. Lo que habría que preguntarse es qué lleva al español medio a tener casas vacías. Por qué no ponen esas casas a rentar. Pero yendo al grano, el stock de obra nueva ha llegado a representar cerca de 800.000 en el peor momento de la crisis. Ahora deben andar algo por encima de las 400.000. Aunque es probable que incluso sean menos. Es sabido que Sociedad de Tasación el año pasado se dedicó a contarlo en la Comunidad de Madrid y encontró 9.000, de las que unas 2.500 estaban en la capital. Pues bien, la cifra que daba Fomento en ese momento para la Comunidad era de unas 40.000. Personalmente, desde hace tiempo sigo las cifras de CEPCO, la patronal de fabricantes de productos de construcción. No es una estadística perfecta, pero sí creo que se ajusta mucho más a la realidad. En “Vuelve, ladrillo, vuelve” no eludimos la cuestión y la tratamos suficientemente. De todas formas, nadie sabe a ciencia cierta el stock. Sin ir más lejos, Malo de Molina, del Banco de España, reconoció públicamente que no sabe cuánto stock hay, que son todo estimaciones imperfectas. Ahora bien, el mejor conocedor del stock es el propio promotor. Cuando alguien se lanza a poner en marcha una promoción en un sitio está claro que ha valorado la competencia en el entorno.

La demografía es un problema muy grave de Europa occidental en general y de España en particular. No hay política familiar. No hay consenso político al respecto. Las proyecciones son terribles. Recomiendo leer “El suicidio demográfico de España” y las publicaciones periódicas de su autor, Alejandro Macarrón. Pero van a tener muy poca influencia en este ciclo próximo, que durará unos cinco o seis años. A este respecto dos ideas: yo soy de Soria, una provincia que ha perdido la mitad de su población en 60 años, al tiempo que su capital se ha duplicado. Quiero decir que incluso en demografía descendiente se puede invertir con éxito en este sector (de nuevo “location”). La otra reflexión es la clara vocación de España como lugar de retiro de los europeos de más de 55 años. Ahí hay un potencial enorme, gigantesco. El sector tiene que empezar a virar hacia ese submercado.

D- En tu libro hablas del futuro del sector inmobiliario centrándote en detalles como la fiscalidad, ¿qué piensas que pasará con los impuestos a la vivienda? ¿Y con las nuevas hipotecas, volverán a reducirse los diferenciales, aumentarán las de tipo fijo?

J.L.-Empezando por el final: creo que sí va a haber más hipotecas a tipo fijo. Y creo como ya he señalado que el momento actual es inmejorable, dado lo bajos que están los tipos. El tipo fijo que se puede conseguir ahora es el mejor de la Historia de España.

En variable, los diferenciales van a bajar. Los bancos están a punto de entrar en la lucha por la captación de hipotecas y lo uno lleva a lo otro.

La fiscalidad es una verdadera incógnita. No creo que la desgravación vaya a volver. Sin embargo, es posible que el IBI baje en muchos municipios, según se empieza a oír a los candidatos de los partidos. Pero también se está oyendo mucho lo de castigar las viviendas vacías (en lugar de dar incentivos). Ya veremos…

D- ¿Vamos hacia una sociedad más europea en la que haya más alquilados que propietarios?

J.L.- El alquiler ya es una opción querida por muchos, no sólo la única alternativa para el que no puede comprar. El mundo está cambiando. Las nuevas generaciones rehuyen del compromiso a largo plazo: los trabajos no son para siempre, la mujer o el marido tampoco, ¿por qué el piso sí? El hombre, además, ya ha interiorizado que cuando se separa o divorcia la casa en la que ha depositado sus ahorros la va a disfrutar la mujer. Hay más movilidad geográfica, menos tendencia a tener hijos,… Empieza a ser habitual invertir en vivienda con visión pura de inversor (para rentabilizar), al tiempo que se vive en la casa que a uno más le conviene en cada momento. No creo que lleguemos a los niveles de Alemania, pero algo está cambiando.

D- ¿No hay una cierta contradicción en creer que durante los próximos años BCE seguirá inyectando dinero barato que acabará abaratando los créditos hipotecarios y a la vez creer que la economía se recuperará, no debería esto último si ocurre llevar a un rebote del IPC y una subida de tipos de interés como se espera ocurra en los EUA?

J.L.- Sin duda los tipos no van a estar a este nivel tan bajo para siempre. En algún momento subirán, seguramente por la razón que expones. Por eso no dejo de recomendar (y creo que desde los poderes públicos y desde la banca deberían hacerlo) la contratación de hipotecas a un tipo fijo que es históricamente inmejorable. Algo que el pueblo no ha acabado de entender es que la política monetaria no se decide en la plaza de la Cibeles, sino en Frankfurt. España es una provincia periférica de este nuevo Imperio Romano. Si no nos adaptamos a los ciclos y a las tendencias de la metrópoli estamos perdidos.

D- Y ya para acabar, hace algunos días conocimos que el Euribor a 3 meses ya cotiza en negativo, ¿crees que llegaremos a ver el de 12 meses en negativo? Y si tu respuesta es afirmativa, ¿llegarán algunos hipotecados hispanos con diferenciales bajos a cobrar por sus hipotecas?

J.L.- No caerá esa breva, pero no estaría mal darse esa satisfacción con los bancos, je, je, je

Muchas gracias por tus respuestas. Te deseo mucha suerte con tu libro y espero con curiosidad el título del próximo.