¿Cuáles son las principales ciudades en el mundo con riesgo de burbuja inmobiliaria?

Desde el banco de inversión UBS, han publicado el informe “UBS Global Real Estate Bubble Index”, un índice global que analiza el riesgo de sobrecalentamiento o burbuja en las ciudades que forman los principales centros financieros mundiales.  El riesgo más inminente lo encontramos en las siguientes ciudades: Vancouver (Canadá), Londres (Reino Unido), Estocolmo (Suecia), Sydney (Australia), Munich (Alemania), y Hong Kong.

En estas ciudades, los precios de los inmuebles han aumentado casi un 50% en promedio desde 2011. En los demás centros financieros, los precios han aumentado cifras menores a un 15%. Esta situación describe divergencias entre el crecimiento de la economía local y la inflación. La razón por la aparecen estas divergencias se basan en un cóctel entre expectativas optimistas, las entradas de capital y política monetaria. Sin embargo, los mercados de la vivienda en estas localidades deberían mostrar vulnerabilidad, por lo que no se esperaría una apreciación real en los precios en el medio y largo plazo.

En Vancouver, los precios reales de la vivienda han aumentado más del 25% desde el finales de 2014 a raíz de la debilidad de la dólar que aparentemente estimuló la demanda asiática aún más. Además, las condiciones de crédito laxas han compensado la desaceleración económica debido a los débiles precios de las materias primas. Las tasas de crecimiento hipotecario se han acelerado últimamente. En respuesta a la fuerte demanda extranjera, la población local gobierno ha introducido un nuevo impuesto a la propiedad para no residentes inversionistas. El riesgo de una la corrección de precios parece muy elevada.

Desde 2013, los precios inmobiliarios de Londres han aumentado a una tasa de dos dígitos cada año, lo que conduce a un aumento del 50% en términos ajustados por la inflación. Durante los últimos cuatro trimestres, los precios inmobiliarios en Londres han aumentado casi un 10%, superando a los del resto del país por más de siete puntos porcentuales. Cabe recordar que Londres vive una situación de amplia liquidez capaz de sostener los precios a pesar de la situación de Brexit que vive el país.

En los últimos 12 años, los precios de la vivienda en Estocolmo se han duplicado. El ritmo de crecimiento de los últimos dos años se han presenciado tasas de crecimiento cercanas al 15%. Sin embargo, el coste de la deuda han disminuido rápidamente, haciendo accesible el precio de compra de una vivienda. En Estocolmo existe un disfuncional mercado de alquiler que no ofrece incentivos para contrarrestar el suministro el subidón de la vivienda. Las regulaciones recientemente promulgadas para enfriar la burbuja no han demostrado resultados hasta la fecha.

En Sydney, los precios reales de la vivienda han estado corrigiendo desde la segunda mitad de 2015, después de un aumento del 45% desde mediados de 2012. El mercado australiano residencial está influido por una creciente demanda externa (especialmente china), que ha triplicado en valor durante los últimos tres años. El aumento de la oferta y
medidas fiscales para reducir las inversiones en vivienda pueden terminar con el boom de precios abruptamente.

El auge económico de Alemania y la política monetaria expansionista del BCE terminó con 20 años de estancamiento real de los precios de la vivienda En 2010. Posteriormente, en Munich los precios de las propiedades aumentaron a dos dígitos y  han perdido cada vez más contacto con los fundamentales económicos. La accesibilidad también ha empeorado en los últimos años. Ahora se necesita un trabajador cualificado  y siete años de trabajo, un máximo para comprar una vivienda  de 60m2 sobre  plano.

En último lugar, desde la alta valoración a mediados de 2015, los precios de mercado de la vivienda han mostrado una tendencia negativa corrigiendo casi un 10% en términos ajustados a la inflación. Esta caída puede parecer modesta, pero hay que considerar que entre 2003 y 2015, el nivel de precios se triplicó. A pesar de este deterioro, la vivienda sigue fuertemente sobevalorada en territorio de riesgo de burbujas. La tendencia negativa de  los precios está afectando al mercado de alquiler, donde los alquileres se sitúan un 8% inferior al máximo del año pasado.

Por Marc Fortuño, @Marc__Fb