La burbuja de hace diez años

Ya hace 10 años que la crisis inmobiliaria, el famoso estallido de la burbuja, tuvo lugar. Antes, allá por el 2006, ya se habían empezado a ver síntomas, que muy pocos quisieron reconocer. Después, hubo de todo, negación de la crisis, medidas fallidas y desacertadas, recesión económica, caídas de precios y quiebras generalizadas de empresas y de familias.

A día de hoy todo parece formar parte de un pasado muy lejano. De hecho, el sector inmobiliario, de la mano del de la construcción, no sólo parece haber salido de la crisis, sino que se encuentra en un claro ascenso sin que, por ahora, aparezca la más mínima nube que estropee la fiesta.

Así, según datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística, en España se produjeron 464.423 operaciones de compraventa de viviendas en 2017, un 14,6% más que en 2016. Y la tendencia en este año no desmerece: se estiman alrededor de 550.000 transacciones, según avanza BBVA Research, en su informe Situación inmobiliaria en España 2018.

Este aumento de la actividad y de las transacciones se está viendo acompañado (y seguramente más acentuado en el futuro) por un aumento de precios: un 2,5% en 2017, de media, y un 4,9% este año.

Esto ha llevado a preguntarse si no estaremos viviendo el inicio de otra burbuja como la que estalló hace diez años. Sin embargo, la respuesta casi unánime de todos los expertos ha sido que no, que aún estamos lejos de las cifras de antes de la crisis y que queda mucho recorrido hasta que la situación sea preocupante.

Según el estudio del BBVA, en el 2007 tuvo lugar el máximo de documentos de obra nueva, con un total de 885.181. Diez años más tarde, es decir los datos del año pasado, fueron un total de 75.146 visados, es decir, ni siquiera el 10%. Lo que no acaba de tenerse en cuenta en estos datos es la enorme cantidad de inmuebles que quedaron sin vender con la llegada de la crisis.

Otro dato a tener en cuenta es el número de empleados del sector: de 2,65 millones de trabajadores en el sector en 2007 a 1,14 millones diez años más tarde. Lo que evidencia que el sector está todavía lejos de su máximo.

Sin embargo, los que mayores signos de contención frente a una posible burbuja pueden estar dando son las entidades financieras. Los bancos están controlando mucho más la financiación que dan y tienen más cautela al establecer los criterios de concesión de las hipotecas, por otro lado, también es cierto que a la fuerza se aprende y que los usuarios miran mucho más la letra pequeña de las hipotecas y que las condiciones de las mismas se ajusten mucho mejor a sus posibilidades de pago que años atrás. De modo que puede hablarse de un aumento de la cultura financiera generalizado.

Aun así, si se miran los datos actuales con más detenimiento, sí existen signos preocupantes en según qué zonas o sectores en concreto. Así, las zonas turísticas, o los centros de las ciudades están teniendo crecimientos de precios muy acusados, lo que puede dar lugar a problemas serios en vivienda en las ciudades con alto nivel de turismo, problemas derivados de familias que tengan que lidiar para la adquisición de primeras viviendas con precios inflados por el auge de la demanda de vivienda vacacional.

En cuanto al sector del alquiler, viene a ser la otra cara de la moneda. Ya que la oferta de vivienda está creciendo a un ritmo moderado y la accesibilidad a la financiación de la misma está contenida, las rentas bajas sólo pueden acceder a una vivienda a través de un alquiler, este hecho, unido al fenómeno del “alquiler vacacional” está propiciando un aumento de precios del alquiler que hacen imposible el acceso a la vivienda en según qué zonas de España.

Así, se habla de aumentos de precios de hasta un 19% en un año en ciudades como Madrid, de modo que hay familias que ya dedican hasta un 75% de sus ingresos para pagar el alquiler, lo que se ha traducido en un aumento de los desahucios por impago del mismo.

En el mismo sentido opina Beatriz Corredor, exministra de vivienda del PSOE, que ha argumentado que la subida de los alquileres se debe a que “ahora la mayoría de la gente no puede acceder a una hipoteca” para la compra de vivienda, en parte por el “empleo precario”, y opta por el alquiler. Además, ha criticado medidas puestas en marcha por el PP como la venta de viviendas sociales a fondos buitre, lo que ha calificado como una “barbaridad”.

A pesar de todo, y según fuentes del sector de la construcción, se esperan al menos 5 buenos años de crecimiento siempre que los agentes actúen con la debida prudencia, es decir: que las empresas no se endeuden más de lo que puedan pagar, que los bancos sigan controlados sin hacer grandes locuras ofreciendo financiación barata sin control y que los que no puedan pagarse una vivienda no armen mucho ruido y que vivan donde puedan, pero preferiblemente lejos, que se dejen desahuciar sin problemas y que dejen las viviendas dignas a quienes las puedan pagar… Tristeza de vida.