La inversión de récord del sector hostelero

El último año ha batido todos los récords de inversión en el mercado hotelero español hasta alcanzar los 3.907 millones de euros entre transacciones de hoteles existentes, de inmuebles para su reconversión a hotel y de suelo para desarrollo hotelero, lo que representa un incremento de casi el 80% con respecto a 2016.

Tras este boom de inversión se encuentra, no solamente el mayor número de operaciones, sino además una subida en el precio de los activos. Se observa igualmente un cambio en el tipo de inversor y sus exigencias de rentabilidad, en torno a un 5-6% en urbano y un 6%-7% en vacacional, de tal modo que ya no existe tanto fondo oportunista, que entra en el mercado cuando las cosas no están claras. Advirtiendo, igualmente según diversos estudios, que aún quedan alrededor de 2.000 hoteles, pertenecientes a pequeñas cadenas, por reformar y reposicionar. Son precisamente estas cadenas, muchas de ellas empresas familiares inmersas en un relevo generacional, el objeto de estos fondos de inversión.

Esto indica que el apetito inversor sigue siendo muy elevado en estos momentos en relación a España. De hecho es muy posible que algunos fondos de inversión se arrepientan ahora de no haber invertido antes, dada la vitalidad que el sector ha demostrado tener en los últimos años.

Por comunidades, el 90% de las transacciones realizadas se concentraron en Baleares, Canarias, Andalucía, Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana. Por actividad, los destinos vacacionales supusieron el 65% de la inversión total. A la cabeza se situaron Canarias y Baleares, que representaron el 40% de la inversión.

Sin embargo, son precisamente estas regiones de destino vacacional las que más van a acusar la recuperación de determinados destinos vacacionales en el Mediterráneo (Grecia, Egipto, Turquía, Túnez), que antes de la crisis empezaban a ser un serio competidor y atraían una buena parte del turismo que tradicionalmente viajaba a destinos españoles. Estos destinos sufrieron mucho durante la crisis, por cuestiones tanto económicas como de seguridad política. Su recuperación va a afectar a los destinos en la costa mediterránea y Canarias, aunque en estas zonas se ha hecho un verdadero esfuerzo por la mejora de la calidad de la planta hotelera que va a ayudar también a atraer a un turismo de mayor calidad, capaz de pagar precios más altos.

Pero la inversión del sector tiene una doble cara; por un lado, está la que se recibe en nuestro país para la modernización de la planta hotelera o la creación de nuevos establecimientos y, por otro, la inversión que nuestras potentes empresas del sector realizan, con los mismos fines, en el extranjero.

En este sentido, Meliá, Barceló, RIU, NH, Palladium e Iberostar redoblan su esfuerzo inversor con el fin de llegar a nuevos mercados, reforzar la presencia de sus marcas “Premium”, con el fin de atraer a clientes dispuestos a pagar más por sus vacaciones, y potenciar la eficiencia operativa centrándose más en precios que en ocupación, donde tienen poco margen de crecimiento.

Meliá, la mayor hotelera española, se ha propuesto crecer con fuerza y potenciar aún más su internacionalización. El grupo cuenta actualmente con 385 hoteles y cuenta con 71 establecimientos firmados (que se traducirán en 55 aperturas entre este año y el próximo, con lo que superará las 100.000 habitaciones en casi medio centenar de países). Además, la compañía ha emprendido una estrategia para elevar su calidad, volcándose en el crecimiento de sus enseñas premium (Gran Meliá, ME y Paradisus) y en elevar la categoría de algunos de sus hoteles para adaptarlos a estas marcas. Con este objetivo, Meliá acometerá reformas por importe de unos 200 millones de euros sólo este año. Del importe total, más de 100 millones se destinará a hoteles internaciones y 75 millones se concentrarán en España.

Por su parte, Barceló quiere continuar con su expansión concentrándose en destinos en que el retorno de la inversión inmobiliaria es más alto (como Caribe o también Centroamérica). Igualmente, el grupo impulsará su estrategia de reposicionamiento de sus hoteles para elevar su categoría en todos los mercados en que está presente. La compañía de la familia Barceló pretende destinar tanto a compras como a reformas más de 1.500 millones de euros en los próximos cuatro años.

Riu se dispone a lanzar un nuevo plan que contempla inversiones por 2.500 millones hasta 2022, para sumar nuevos establecimientos, pero sobre todo para reformar los que ya opera la cadena. El grupo pretende ejecutar inversiones este mismo año por un importe de 650 millones para realizar cuatro aperturas de nuevos establecimientos y cinco grandes reformas. A reseñar los 400 millones destinados a la compra y reforma del Edificio España, que se convertirá en un nuevo hotel de 650 habitaciones. Los planes del grupo pasan por abrir en verano de 2019.

El grupo Palladium, perteneciente a la familia Matutes, ya ejecutó el año pasado inversiones por 213 millones de euros en nuevos hoteles y en renovar los propios. Este año destinará 50 millones a reformar algunos de sus hoteles y otros 180 millones a nuevas construcciones. Este año la compañía sumará dos grandes resorts en el Yucatán mexicano, con 1.140 habitaciones conjuntamente. Y busca oportunidades en el mercado para sumar más hoteles a sus marcas de hoteles urbanos Ayre y Only You.

En definitiva, se aprecia que, durante estos años de bonanzas, los grandes de la hostelería española podrían haber hecho los deberes a su manera. A nivel nacional, parece haber un intento de alejarse del “todo incluido”, centrándose en una mejora de la calidad, que conllevaría un alejamiento del turismo de alcohol, playa y saltos desde el balcón, y en el segmento de hotel urbano. A nivel internacional es donde la inversión se hace más jugosa. De hecho, estos nuevos destinos vacacionales que empiezan a desperezarse tras la profunda crisis, cuentan con la presencia, a través de empresas asociadas o acuerdos diversos, de estos mismos grupos hoteleros. Pero, sin duda, la parte del león se va para el Caribe, que sigue siendo el principal receptor de las inversiones del sector turístico español.

Esto significa que, el ajuste que sucederá a medida que la cuenca mediterránea sea operativa, tendrá su efecto en todos aquellos grupos hoteleros demasiado pequeños para poder invertir fuera del país. Es decir, la mayoría. Estos hoteles, ya esclavos de los touroperadores en la actualidad, verán disminuir sus reservas y tendrán que competir vía precios con el resto de los destinos, vender a la baja sus establecimientos o cerrar.