Los buitres de la vivienda

Hasta la crisis financiera del 2007, teníamos noticias de los “fondos buitre” ligadas siempre a países tercermundistas y a la especulación con deuda soberana. A partir de esa fecha, la explosión de las deudas privadas ligadas a la crisis posibilitó la entrada de estos fondos permitiendo recomprar a precio de saldo las deudas impagadas para conseguir enormes beneficios a corto plazo en Europa.

Así entraron en Irlanda, comprando créditos hipotecarios de bancos en quiebra y entrando en el capital de empresas en dificultades. En Francia, con el desmantelamiento del grupo Vivarte y en nuestro país, en el que han entrado de lleno en el mercado inmobiliario.

Tras el tétrico nombre de “fondos buitre” se sitúan empresas de capital riesgo cuya actividad consiste en comprar deudas de economías con graves problemas, normalmente cercanas a la quiebra, a un precio irrisorio, para hacerse cargo de cobrar la deuda con sus correspondientes intereses. El objetivo es comprar activos al menor precio posible para liquidarlos o sanearlos a corto o medio plazo (hablamos normalmente de un plazo de 2-3 años) y obtener así una alta rentabilidad. Estos activos pueden consistir en deudas o directamente en empresas con graves problemas financieros.

Evidentemente hablamos de empresas muy especializadas, con grandes conocimientos del mercado en el que van a operar que compran los activos por un precio que no va mucho más allá del 20% del valor nominal, aunque, en contrapartida, se puede decir que el riesgo de impago existe, por lo que el éxito de la operación no está ni mucho menos garantizado.

El desembarco en nuestro país se produjo en los años 2012 y 2013, en medio de la resaca de la crisis producida por el ladrillo sin fin y el crédito fácil, pero, debido a las cada vez más restrictivas regulaciones del BCE y del Banco de España, los bancos están acudiendo cada vez más a ellos para deshacerse de unas viviendas, solares y oficinas que quemaban en sus balances. Así, estas operaciones harán que el riesgo inmobiliario de la banca española pase de los 190.000 millones que el sector arrastraba en 2016 —80.000 en activos adjudicados y 110.000 en créditos, según el Banco de España— a una estimación de 95.000 millones para finales de año, cuando algunas de las grandes operaciones anunciadas se formalicen.

Así, por ejemplo, Blackstone, que ya era la mayor inmobiliaria privada del país tras comprar al FROB la Cartera Hércules, antes perteneciente a CatalunyaCaixa, por unos 3.500 millones de euros; un paquete de hoteles del Sabadell por 600 millones; y el 51% del portfolio inmobiliario del defenestrado Banco Popular por más de 5.000 millones, además de otras operaciones, con lo que su exposición al mercado español supera los 15.000 millones de euros.

Por su parte, el fondo Cerberus tiene previsto cerrar este mes la operación con el BBVA para hacerse con el 64% de su negocio inmobiliario por otros 4.000 millones de euros. En este sentido, el BBVA no ganará sino el prestigio de ser la entidad financiera menos expuesta al ladrillo de nuestro país, ya que el precio de su cartera es de saldo.

Pero la tendencia continua, en pocas semanas, Sabadell ha puesto a la venta varios paquetes inmobiliarios valorados en 10.000 millones. Entre los potenciales compradores están Blackstone, Cerberus, Lone Star y Apollo. Otras entidades como CaixaBank apuntan en la misma dirección.

Todos estos movimientos no han hecho sino someter al mercado inmobiliario a una serie de tensiones relacionadas con los afectados, los ciudadanos de a pie, que están sufriendo las consecuencias de estos movimientos financieros. Así, Mercedes Revuelta, activista por la vivienda e impulsora de la Plataforma contra los Fondos Buitre, declaraba hace unos días que “después de que los fondos compraran paquetes gigantescos de viviendas sociales, los caseros se han convertido en sociedades sin alma a las que solo le importan los números. Los alquileres sociales se han acabado, dejando en una desprotección tremenda a multitud de ciudadanos”.

Tras la lucha de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, que intentó proteger, no siempre con éxito a las familias contra los desahucios de viviendas en propiedad, ahora esta lucha se centra en las cada vez más habituales expulsiones de familias en alquiler. Estas familias son inquilinos que pagan religiosamente su renta hasta que reciben un burofax que les informa de que deben abandonar la que ha sido su casa durante décadas, debido a que su vivienda fue vendida a un fondo que, pasado el tiempo de gracia, decide subir la renta del alquiler de manera salvaje. Quizás los casos más conocidos fueron la venta masiva de viviendas sociales de Madrid a varios fondos buitre durante la alcaldía de Ana Botella y la presidencia de Esperanza Aguirre. Todo esto mientras más de tres millones de casas siguen vacías en España.

Desde la Plataforma, recuerdan que una gran parte de estas empresas tiene sus sedes en paraísos fiscales, por lo que los miles de millones que ganan con sus negocios especulativos en España ni siquiera tributan aquí. Por razones como esta, la Plataforma exige que se adopten medidas que eviten la entrada de fondos especulativos en servicios básicos como la vivienda, la sanidad o los cuidados a la tercera edad. Además, piden que España desarrolle una legislación restrictiva con estas sociedades como ya existe en países europeos como Bélgica, Francia o Reino Unido.

Como nota adicional se puede decir que el otro gran filón que estos “fondos buitre” han encontrado en nuestro país es el negocio de los hospitales públicos de gestión privada. Dado que el objetivo de estas empresas es la maximización de beneficios, el proceso es bien sencillo: comprar participaciones y recortar los gastos mediante rebaja de salarios o de personal para posteriormente venderlas a un precio millonario al mejor postor. La presencia de fondos buitre en los hospitales españoles ha ido en aumento hasta el punto de que, actualmente, estas compañías poseen el 100% de hospitales semipúblicos como el del Arganda del Rey y el de Puerta de Hierro, ambos madrileños. Pero desde que el PP implantó en España el modelo de gestión público-privado en la sanidad, los fondos buitre han acabado comprando participaciones a las empresas adjudicatarias (normalmente, las constructoras de los hospitales) en centros como el Hospital del Henares, el Infanta Cristina en Madrid, pero también han hecho compraventas millonarias en otras comunidades como Valencia, con el Hospital de la Rivera, o en Galicia, con el Hospital de Pontevedra.

A día de hoy, la aprobación de una legislación más restrictiva para la actividad de estas sociedades es altamente improbable, lo único que por ahora puede frenar la actividad de estas compañías es el riesgo reputacional y una cierta inseguridad jurídica ante determinadas operaciones.