La abandonada política de la vivienda protegida española

Históricamente, en España, el problema de la vivienda ha sido siempre el mismo, la falta de oferta de viviendas asequibles y suficientes para los diferentes estratos sociales. En especial, para aquellos estratos o colectivos que por su situación de exclusión social están fuera del mercado.

El primer laboratorio de vivienda social en nuestro país tuvo lugar con la Ley de Casas Baratas (1911-1937), que estableció un programa de construcción de viviendas en los extrarradios de las ciudades, bien en propiedad, bien en alquiler, con ayudas oficiales o préstamos de bajo interés, dirigido a la clase obrera.

Tras el lógico parón de la guerra civil, el gobierno franquista se centraría en una defensa a ultranza de la familia, ya que hizo del hogar uno de los puntos centrales de su discurso. De esta forma, en 1939 se creó el Instituto Nacional de la Vivienda, que se enfrentaría al gran reto de la reconstrucción de una guerra en la una buena parte del parque de viviendas había sido dañada o destruido.

Esta nueva versión de la legislación de casas baratas promovió la construcción de un enorme parque de viviendas basándose en una calidad ínfima en suelos baratos. De este modo, la construcción de la “vivienda obrera”, además de generar ganancias fabulosas a constructores, promotores y, en general, a especuladores, propició la formación de barriadas enteras en todas las ciudades del país. Ya que, además de la reconstrucción, hubo que hacer frente al fenómeno de la emigración masiva hacia las ciudades de la población rural. Ni qué decir que en estos barrios obreros desde el equipamiento urbano hasta los servicios ofrecidos a los habitantes fue como mínimo insuficiente. De hecho, a día de hoy existen todavía barrios con falta de plazas escolares y de atención médica, carencias en el alumbrado y en el pavimento, espacios verdes inexistentes o insuficiencia en el transporte público. Aun con todas estas carencias, lo cierto es que alrededor de 7 millones de viviendas de protección oficial fueron construidas en España en esta época.

El éxito de esta ingente política de dotar a cada familia de un empleo, un hogar y un “seiscientos” propició que el parque de vivienda en alquiler descendiera del 51,1% en la década de 1950 al 18,8% en la década de 1980. Es precisamente en esta década en la que la política de vivienda se va transfiriendo a las Comunidades Autónomas.

En los últimos años de la década de los 80 se produjeron fuertes tensiones en el mercado inmobiliario que llevaron a fuertes incrementos en los precios, tanto del suelo, como de las propias viviendas y a una fuerte disminución de las viviendas acogidas a algún sistema de protección oficial. Esto llevó a que a principios de los 90 se tuvieran que adoptar medidas para paliar las tensiones. Así, en 1991 se aprobaron una serie de medidas entre las que destacaron la configuración y desarrollo del mercado hipotecario, la creación de Fondos de Inversión Inmobiliaria, la reforma de la legislación sobre arrendamientos urbanos y las modificaciones referentes al Impuesto sobre la Renta en materia de vivienda, al igual que se redactó un Plan de Vivienda para el periodo 1992-1995.

Y fue en el periodo siguiente, entre 1997 y 2008 en el que se configuró la llamada burbuja inmobiliaria. Con la llegada del PP al gobierno en 1996 la tendencia a la protección social de la vivienda cambió y se aceleró el proceso para convertir las viviendas sociales en vivienda libre. Además, aunque continuó la política que determinaba, desde el planeamiento, que una parte de los suelos calificados se destinasen a la promoción de vivienda social, las facilidades para descalificarlas una vez construidas fueron (y son) tan grandes que muy pocas de las viviendas construidas desde entonces mantienen el sistema de protección que pudiera facilitar su recuperación para atender a las familias que no pueden acceder al mercado de compra o alquiler.

Tantas facilidades, tanto fue el empeño puesto en “liberalizar el suelo” que se provocó a nivel popular el comienzo de la especulación con bienes inmuebles. Una enorme cantidad de propietarios de casas unifamiliares acabaron lanzándose a la aventura de la promoción inmobiliaria, bien por cuenta propia, los menos, bien a través de promotoras. Teniendo en cuenta que, en el año 2010, el porcentaje de propietarios rozaba el 90% de todos los hogares españoles y que, además, de todas las viviendas principales, sólo el 23% están hipotecadas, comenzó, gracias al fenómeno del “crédito fácil” una escalada sin precedentes en la especulación sobre la vivienda. Todo lo que se construía se vendía gracias a los créditos que, tanto para la construcción, como para la compra, otorgaba la banca.

La cultura tan hispánica que daba tan alto valor a una vivienda en propiedad no era más que una estrategia popular de protección contra la precariedad, de la cual supieron sacar buen provecho las entidades financieras. Y de este modo la funcionalidad de la vivienda cambió: ya no se trataba de satisfacer un uso meramente residencial, sino que se convirtieron en objeto de inversión, desarrollando así una economía de rentas que, con la llegada de la crisis, provocó que 3.443.365 de viviendas estuvieran vacías en 2011 (según el Ministerio de Fomento) mientras una buena cantidad de jóvenes no podían emanciparse por falta de vivienda.

La llegada de la crisis provocó la parálisis del sector de la construcción, lo que tuvo un efecto dominó sobre toda la economía, disparando el desempleo y elevando los impagos y la morosidad, lo que se tradujo también en problemas para las propias entidades financieras. Éstas, que habían participado de la fiesta del ladrillo multiplicando por diez los créditos de actividades inmobiliarias en ocho años, mientras que, en el mismo periodo, su capital sólo lo hizo por dos, tuvieron un problema de insolvencia que acabó con la intervención por parte del Estado de algunas, la absorción de otras y un rescate bancario para la mayoría de ellas.

En los últimos 25 años en España se ha construido más que nunca, de las 200.000 viviendas anuales construidas durante los primeros años de los 90 se acabaron construyendo más de 650.000 al año entre el 2004 y el 2007. Y tras eso, el parón. Hasta hace bien poco, que parece que la construcción vuelve a desperezarse. Pero toda esta construcción no ha respondido a las necesidades y a las demandas de alojamiento de la población.

A día de hoy sigue existiendo un exceso de oferta que no se adecúa a las necesidades de la demanda, bien por la disminución de la capacidad de compra, el endurecimiento del crédito o la disminución en la formación de nuevos hogares. Por otro lado, el estancamiento de los precios hasta ahora, ha expulsado a la demanda especulativa del mercado. En estas circunstancias, el mercado tenderá al ajuste entre una oferta sobreabundante y una demanda débil. El aumento de la precariedad y del riesgo de pobreza de los hogares, han hecho desplomarse a la demanda, muchos hogares han sido desahuciados, y los jóvenes y los trabajadores precarios no pueden acceder al mercado por falta de solvencia. Y, además, la crisis económica ha inducido una crisis demográfica alarmante, que contrae aún más la demanda, y cuyas consecuencias a largo plazo son imprevisibles.