Banco de España alerta de los “efectos adversos” de regular el precio del alquiler

El Banco de España constata que la regulación de los precios de la vivienda de alquiler es “efectiva” a corto plazo al mejorar la accesibilidad y la sobrecarga del coste, si bien advierte de que presenta “efectos adversos potencialmente relevantes” a medio y largo plazo, como un aumento del precio en segmentos no regulados. Además, la oferta reacciona con una disminución de los gastos de mantenimiento, modificando la composición de la vivienda ofertada y provoca una segmentación del mercado, al concentrarse las medidas en determinados colectivos o zonas de una ciudad.

Como casos concretos internacionales, cita el de Alemania, en donde a pesar del mecanismo diseñado para limitar el alza de precios, los problemas de acceso a vivienda de alquiler “persisten en algunas de las ciudades más dinámicas de Alemania. Contrasta Berlín, que ha congelado las rentas durante cinco años y ha endurecido controles y sanciones.

Otro ejemplo es el de la ciudad de San Francisco (EEUU), cuyo control a los precios redujo el desplazamiento de los hogares de menor renta a corto plazo, pero a medio y largo plazo se ha producido “una reducción de la oferta de alquiler para los hogares de renta más baja” y un “incremento de la construcción de viviendas dirigidas a familias con mayor poder adquisitivo”. Por su parte, los controles en Francia también llevan aparejados sanciones si hay incumplimiento por parte de los propietarios.

Señala que la oferta de alquiler suele reaccionar al control de los precios reduciendo las viviendas disponibles en el mercado, disminuyendo los gastos de mantenimiento de los inmuebles o modificando la composición de la vivienda ofertada para eludir la regulación.

Además, esta política puede crear segmentación en el mercado de la vivienda, al concentrase las medidas de control de rentas en determinados colectivos o zonas de una ciudad.

“Este tipo de dualidad en el mercado del alquiler puede ocasionar una segmentación de la población según sus condiciones socioeconómicas, reducir la movilidad de los trabajadores que no desean perder un arrendamiento inferior al precio del mercado o incrementar el precio del alquiler en segmentos no regulados del mercado”, avisa.

El Gobierno de coalición formado entre el PSOE y Unidas Podemos se compromete en su acuerdo programático a frenar las “subidas abusivas del alquiler” y, para ello, en las zonas más tensionadas, se habilitará a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos para que, a partir del Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda que está desarrollando el Ministerio de Fomento, puedan poner “techo” a las subidas mediante un índice de precios de acuerdo a una metodología “objetiva y sujeto a revisión periódica”.