Las hipotecas siempre ha sido uno de los productos estrella de los bancos y protagonista de múltiples guerras comerciales como ocurre actualmente con las fijas. En principio parece un producto sencillo, el banco te presta el dinero, tu se lo vas pagando cada mes y a esperar unos años.
Pero los mercados financieros son bastante más complicado de lo que parecen y el mercado hipotecario es una buena muestra de ello. Una hipoteca es un derecho que recae sobre los bienes inmuebles y afecta en garantía del derecho a cobro del banco y la obligación de pagar el crédito del solicitante. Por lo tanto, en el balance de la entidad bancaria aparecerá el crédito hipotecario en forma de derecho, considerándose un activo para el banco. Y aquí se complica la cosa, estos activos se pueden comercializar a terceros mediante la creación de titulaciones.
Las titulación es el método que utilizan los bancos para transformar los créditos hipotecarios en Bonos Titularizados para ser intercambiados en los mercados de renta fija. Este proceso permite transformar los derechos en un activo mucho más líquido, facilitando la venta, por lo que permitirá no sólo la financiación de la entidad bancaria, sino agilizar el proceso. La titulación también se puede dar en diferentes derechos que no sean hipotecas, como pudiera ser alquileres de unas infraestructuras, los recibos de la luz, los peajes de autopistas, etc…
Para efectuar este proceso se crea un Fondo de Titulación Hipotecario (FHT), que adquiere las hipotecas que el banco ha concedido. Asimismo, el FHT es una empresa filial de la entidad que emitirá los Bonos de Titulación, que pagará los correspondientes intereses a su tenedor gracias a las cuotas percibidas de las hipotecas. Dichos intereses pueden ser fijos pero lo más normal es que sean variables porque están vinculados a un tipo variable. Los bancos de inversión tienen el papel de intermediarios ya que por una comisión adicional pueden adelantar el pago de los Bonos Titularizados al FHT para efectuar posteriormente la venta de los instrumentos financieros a las demás entidades. Con el dinero que perciben los FHT procederán con el pago a la entidad financiera (matriz).
Aunque pueda parecer algo muy moderno esto nació en Wall Street hace más de 80 años, exactamente cuando en 1938 el gobierno estadounidense creó los Fondos de Titulación de amargo recuerdo para todos, Fannie Mae (Federal Nacional Mortgage Ass) que en plena burbuja de las hipotecas subprime tuvo que ser rescatada por en el año 2008.
En España tardamos bastante en la titulación hipotecaria y no fue hasta 1992 cuando apareció la Ley 19/1992 sobre el régimen de sociedades y fondos de titulación hipotecaria. Las titulaciones no son exclusivamente hipotecarias, por lo que en 1998 se amplio el abanico de titulaciones a otro tipos de activos como por ejemplo el cobro de moratoria nuclear. Aunque fue con la llegada del y el auge del ladrillo que en España las titulaciones fueron todo un “boom” ya que si en el año 2001 las emisiones de titulaciones hipotecarias eran de 5.000 millones de euros, en la cresta de la ola de 2007 las titulaciones alcanzaron un volumen de emisión alcanzó los 86.500 millones de euros.
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