“Trae tu hipoteca y mejora tu interés”. Este es el eslogan que numerosas entidades utilizan para captar clientes que quieran cambiar su préstamo hipotecario de banco mediante una subrogación o la contratación de un nuevo crédito. Ahora bien, ¿sale realmente a cuenta trasladarse a otra financiera? Según el comparador bancario HelpMyCash.com, cambiar una hipoteca de banco para abaratarla sí suele ser conveniente, aunque matizan que hay que reunir ciertos requisitos para que el ahorro sea el máximo posible.
Mayor ahorro si el interés supera el 2%
El primero de esos requisitos es que la hipoteca que se traslada tenga un interés del 2% o superior. La razón es muy simple: actualmente, la mayoría de los bancos ofrecen tipos por debajo de ese 2%, así que si se traslada el préstamo a una de estas entidades, será relativamente sencillo rebajar el interés para pagar unas cuotas más baratas cada mes.
Para calcular cuánto se dejaría de pagar en intereses, HelpMyCash pone a disposición de los usuarios un simulador gratuito de subrogación hipotecaria o cambio de banco. Esta herramienta online muestra cuál sería el ahorro medio que obtendría un cliente con una hipoteca determinada y le da la opción de contactar con varias entidades e intermediarios dispuestos a tramitarle el traslado.
Pongamos, por ejemplo, que una persona tiene una hipoteca pendiente de 150.000 euros con un interés del 2% y un plazo original de 30 años, contratada en el mes de enero de 2018. Según el simulador de este comparador online, este cliente podría ahorrarse unos 71 euros al mes de media si trasladara su préstamo a otra entidad financiera, lo que le permitiría ahorrarse casi 23.000 euros a la larga.
Cuanto antes se haga el cambio, mejor
Para saber si sale a cuenta cambiar la hipoteca de banco también es importante tener en cuenta los años que quedan por devolver el dinero. Y es que si se lleva a cabo el traslado durante el primer tercio de vida del préstamo, el ahorro será mucho mayor que si se formaliza en el segundo o en el último tramo de su período de reembolso.
El responsable de que esto suceda es el sistema francés, que es el método que se utiliza en España para devolver las hipotecas. Con él, la mayor parte de los intereses devengados se paga durante el primer tercio del plazo de amortización. Por lo tanto, si se rebaja el tipo interés en ese primer tramo mediante un cambio de banco, será posible ahorrar mucho más dinero que si se traslada el préstamo más tarde, cuando ya se haya pagado buena parte de los intereses generados.
Hay que calcular cuánto costaría el traslado
En principio, si se cumplen los requisitos mencionados (interés de más del 2% y préstamo en su primer tercio de vida), cambiar una hipoteca de banco saldrá a cuenta. Ahora bien, hay que tener presente que ese traslado tiene un coste, aunque este generalmente se amortizará en pocos años con el ahorro obtenido.
Así, si se formaliza el cambio con una subrogación, habrá que pagar la tasación de la vivienda (unos 300 euros de media) más la comisión por subrogación que cobre el banco al que se abandone (entre el 0% y el 2% del importe pendiente). Y si se lleva a cabo mediante la contratación de un nuevo crédito, se tendrá que abonar la tasación, la posible comisión de apertura de ese préstamo (aunque no se suele cobrar), la posible comisión por amortización anticipada del antiguo (entre el 0% y el 2% del importe pendiente) y los gastos asociados a su cancelación registral, cuyo coste medio es de unos 1.000 euros.
Hay entidades, eso sí, que cubren todos o parte de esos gastos para que el cliente no tenga que pagarlos. Con el servicio Trae tu Hipoteca Fija a Openbank, por ejemplo, esta entidad online abona la tasación, cubre los gastos de cancelación registral del antiguo crédito y ofrece financiar la posible comisión por amortización anticipada (no cobra comisión de apertura). Openbank permite rebajar el interés hasta el 1,50% a 30 años, siempre que a cambio se domicilie la nómina y se contrate su seguro de hogar.
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Generalmente este tipo de cosas las pintan muy bien; pero, por experiencia casi propia (de una persona muy cercana), se que no todo es tan bonito.
Básicamente por los gastos y comisiones que conlleva este tipo de operaciones.
Ya hace muchos años, antes de la crisis del 2008, había ofertas de subrogación que incluían esos gastos; pero, hoy en día, es casi imposible. Y, claro, si al cálculo de cuanto te ahorras le tienes que sumar esos gatos, o si te ves obligado a ampliar la hipoteca para sufragarlos; pues lo mismo ya no te cuadra tanto la operación.
Eso sí, en el caso que conozco, al menos sirvió para que el banco "original" mejorara las condiciones, al ver que el cliente sí que estaba haciendo movimientos y gestiones...
Un poco como si haces el "amago" de cambiar de compañía telefónica y tu compañía te mejora las condiciones para que no te vayas... (Algo que no hacen si simplemente lo pides; pero sí, si estas a punto de irte...)
Pocas ganas tengo yo de intentar subrogaciones porque al entidad que tiene la hipoteca siempre mejora las condiciones antes de dejar ir a un buen cliente.
Partiendo de la base que para cambiar de banco en una hipoteca el diferencial tiene que ser bastante elevado.... del orden de un 1'5-2%.... que cada vez hay menos casos porque las entidades "abusadoras" muy a su pesar han regularizado algunos excesos.
Si tienes un diferencial de un 2% y te mejoran un 1%, los gastos ya no te compensan y luego si te vas a un fijo un 1% superior al variable que pueda ofrecer, el seguro del 1% ante posibles subidas es muy razonable.