La situación inmobiliaria en China es para echarse a temblar

El 7 de octubre, decenas de propietarios se reunieron en la oficina de ventas de una nueva urbanización de Nanyang para exigir la devolución de su dinero. El valor de sus viviendas se había desplomado más de un 30% en menos de un año desde su compra. El precio medio de las viviendas de un proyecto vecino del mismo promotor bajó más del 40%.

Nanyang es una ciudad de casi 10 millones de habitantes en la provincia central china de Henan, es un microcosmos del mercado inmobiliario en las ciudades de tercer y cuarto nivel de China. En los últimos años, con la gran afluencia de inmigrantes de las zonas rurales a ciudades más pequeñas como Nanyang, promotores como China Evergrande Group y Country Garden Holdings Co. Ltd. se apresuraron a construir viviendas.

Desde que el presidente Xi Jinping declaró en 2017 que “las casas son para vivir en ellas, no para especular”, los responsables políticos han impuesto una serie de medidas para limitar el endeudamiento desenfrenado de los promotores y endurecer las normas para los préstamos hipotecarios. El escalofrío del sector inmobiliario refleja esas políticas, ya que la nación más poblada del mundo sigue enfrentándose a una escasez de viviendas, según los expertos del sector.

Desde que el gobierno frenó su capacidad de endeudamiento el año pasado, los promotores están experimentando una fuerte caída en las ventas de viviendas, lo que aumenta su carga financiera.  La crisis de la deuda está llevando al colapso de Evergrande, uno de los mayores promotores del país.

Como consecuencia, los promotores han perdido el apetito por el sector inmobiliario, lo que supondrá una presión fiscal sobre los gobiernos locales que dependen en gran medida de la venta de terrenos. Esta presión, a su vez, limitará la financiación de las infraestructuras y pesará sobre el crecimiento económico. Una peligrosa bola de nieve que crece y cae sin control.

El sector está sufriendo las consecuencias de los mecanismos de precios de referencia establecidos por los gobiernos municipales, que limitan las cantidades que las instituciones financieras pueden prestar a los compradores de viviendas. En febrero, Shenzhen fijó precios de referencia para las viviendas de segunda mano en 3.595 complejos residenciales y prohibió a los bancos tramitar préstamos por importes superiores a los precios de referencia. Desde entonces, las ventas de viviendas de segunda mano en la ciudad han disminuido cada mes hasta alcanzar las 1.765 unidades en septiembre, desde las casi 8.000 de hace pocos meses.

Los precios de referencia de la mayoría de las viviendas de segunda mano que se incluirán en el sistema de Guangzhou se redujeron entre un 30% y un 50% respecto a los precios de mercado. Muchos vendedores consideraron que los precios de referencia eran “inaceptables” y han adoptado una “actitud de espera”, lo que ha provocado un fuerte descenso de las transacciones, según Huang Tao, director de la agencia inmobiliaria Centaline de Guangdong.

En un nuevo proyecto reciente en el centro de Guangzhou, donde las nuevas unidades se venden habitualmente en cuestión de minutos, el promotor ofrece ahora a los agentes comisiones de hasta 100.000 yuanes (15.500 dólares) por unidad.

Las comisiones de los agentes son un indicador clave para el mercado inmobiliario, ya que un aumento de las comisiones indica que los promotores no pueden vender proyectos por sí mismos.

Los 100 principales promotores registraron un total de 759.600 millones de yuanes (118.000 millones de dólares) en ventas en septiembre. Esta cifra supuso un descenso del 36,2% interanual.

Mientras tanto, las subastas de terrenos de los gobiernos locales también están en secano. Algunas ciudades, como Shanghai y Hangzhou, en la provincia oriental china de Zhejiang, han suspendido recientemente varias subastas de terrenos previstas. En la ciudad de Guangzhou se vendió menos de la mitad de los terrenos en las últimas subastas, y muy pocos lotes superaron el precio solicitado.

Varias ciudades han suspendido recientemente las subastas de terrenos previstas, ya que los promotores han perdido el apetito por el suelo.

Impacto más amplio en la economía

La preocupación por el impacto del enfriamiento del sector inmobiliario en la economía en general ha suscitado el debate sobre si Pekín flexibilizará sus políticas para evitar un duro golpe a la economía. Hay temores de que la desaceleración del sector inmobiliario residencial arrastrará el crecimiento económico de China en el cuarto trimestre al 3,6% interanual desde el 5% estimado anteriormente.

Para estabilizar el rápido enfriamiento de los mercados inmobiliarios, algunos gobiernos locales han empezado a tomar medidas para aliviar la presión de liquidez sobre los promotores y apuntalar la demanda. Algunos gobiernos locales ordenaron a los promotores que no redujeran demasiado los precios. Los reguladores financieros han dicho a algunos de los principales bancos que aceleren la aprobación de hipotecas.

Muy mal pinta esto y ya sabemos como suele acabar el pinchazo de una burbuja inmobiliaria.