La cuota de tu hipoteca varía principalmente en función de cuatro aspectos el importe prestado, los años de amortización, el tipo de interés aplicado y los costes asociados. De los dos primeros no hay dudas, 100.000€ son iguales en todos sitios, lo mismo que 25 años duran lo mismo estés donde estés, con los costes asociados la cosa se complica un poco ya que ahí entran en juego los seguros y productos contratados pero donde más dudas podemos tener, sobre todo a la hora de comprar es en el interés aplicad ya que independientemente de si la hipoteca es variable o fija los bancos siempre nos muestran dos datos que no son del todo claros. El TIN y el TAE.
¿Qué es el TIN y el TAE de una hipoteca?
El TIN es el “Tipo de Interés Nominal” y su nombre lo describe perfectamente, son los intereses que te cobra el banco por prestarte el dinero y ya está. No incluye nada más. En el caso de una variable el TIN se calcularía sumando el Euribor al diferencial. En el caso de una fija es simplemente el tipo de interés de la hipoteca. El TIN dice mucho de la hipoteca pero no lo dice todo ya que no incluye muchos gastos. El TIN siempre será más bajo que el TAE y por tanto será el valor que más destaquen.
El TAE es la “Tasa Anual Equivalente” probablemente te suene ya que es el que más se suele publicitar en los productos financieros (especialmente en las inversiones) y es el coste real de la hipoteca ya que además del interés incluye todos los gastos necesarios para la concesión del crédito. Su cálculo es algo complejo ya mediante una fórmula matemática normalizada tiene en cuenta el tipo de interés nominal, la frecuencia de los pagos (no es lo mismo el pago mensual que trimestral), las comisiones y los gastos de la operación pero a ti lo que te interesa es conocer su valor ya que es el que realmente te servirá para comparar entre varios bancos.
Para que os hagáis una idea (y este caso es real) un banco puede tener un TIN del 1.9% pero un TAE del 3.2% y otro un TIN del 2.5% pero un TAE del 2.34% debido a los costes “ocultos”.
Entonces ¿en qué debo fijarme?
Supongo que la respuesta ya la sabrás después de haber leído este artículo, el TIN es un dato informativo que a efectos prácticos sirve de poco, por reducirlo al extremo imagínate un crédito de 100.000€ a un año con un interés del 0% pero con una comisión de apertura de 50.000€, su TIN sería del 0% pero su TAE sería del 50%.
En el caso de las hipotecas variables el TAE es imposible de calcular ya que nadie puede prever el valor del Euribor así que en ese caso, para que todos los bancos utilicen los mismos datos, se utilizan las previsiones del Banco de España que se van revisando periódicamente.
Entonces ¿Por qué no publican siempre el TAE en vez del TIN?
El problema del TAE es que no es siempre el mismo para todas las personas ya que varía en función del perfil del hipotecado y de su solvencia, por ejemplo en el caso de que se incluya un seguro de vida, pagaría más una persona mayor que una joven. Así que es necesario conocer ambos valores sabiendo lo que realmente significan, no obstante si nos tenemos que dejar guiar por uno, que sea por el TAE-
Una hipoteca es un producto bastante complejo del que dependen muchos factores y merece la pena dedicar un poco de tiempo a su estudio dado que nos acompañará durante muchos años.
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"El TIN siempre será más bajo que el TAE"
"y otro un TIN del 2.5% pero un TAE del 2.34%"
Pues duró poco...