Hace 10 años escribimos por aquí un artículo titulado “Las hipotecas de hoy, las bombas de mañana” y creo que ya podríamos decir que estamos en el “mañana” del que entonces hablábamos y para ello os invito a releer el artículo de entonces para comprender la situación en la que deben estar muchas familias ahora.
Esto es lo que contamos entonces.
Ahora que se vuelve a hablar de las hipotecas tras la resolución acordada sobre las cláusulas suelo, sería acertado reflexionar si las entidades financieras han aprendido de errores pasados en estos productos o continúan cometiéndolos.
A primera vista le sensación que tenemos es que no cometen errores pasados, pero si cometen otros que en un futuro pueden tener unas consecuencias funestas.
Si ya no se pone la cláusula suelo, algo se ha avanzado. El que ya no se financien hipotecas en porcentajes del 100% o más de lo que realmente cuesta una vivienda, también es algo positivo. Incluso el que se dejen de comercializar hipotecas en divisas, producto que en su momento se vendió como muy bueno por parte de determinadas entidades, supone algo que ha ayudado a dejar más tranquilo el mercado hipotecario.
Ahora bien, por otro lado, han surgido otras actuaciones por las entidades financieras que nos hacen prever problemas en el futuro y graves.
Nos referimos primeramente a los incrementos desmesurados de los diferenciales en las hipotecas a variable y por otro los excesivos requisitos de vinculación condicionando el precio.
Vemos por qué consideramos esto como problemas potenciales:
Durante la ‘buena época’, diferenciales del 0,50% o inferiores estaban a la orden del día. Incluso hay quien pensaba que un Euribor + 0,75% ya era un precio caro.
Si nos asomamos a la oferta hipotecaria actual (recordemos, la del 2013), la cosa ha cambiado drásticamente. Ahora lo normal es hablar de diferenciales que como mínimo rondan el 3%, lo que hoy supondría pagar un Euribor hipotecario más ese diferencial. Esta cuota mensual resulta que en ‘euros contantes y sonantes’ es similar a la que se pagaba antes de la crisis con los diferenciales de aquella época ya que el Euribor estaba en el tramos del 2.75% -3%, frente al 0,50% actual.
¿Qué nos podemos encontrar cuando la economía mejore algo y en consecuencia los tipos de interés, incluido el Euribor hipotecario comiencen a repuntar? La suma de Euribor más diferencial comenzará a subir como la espuma.
Si tenemos en cuenta que la media histórica del Euribor se sitúa en el 2,87%, al sumarle los diferenciales actuales los tipos de interés se situarán mínimo alrededor del 6%.
En la buena época, con el Euribor al 4% o superior la gente se hipotecaba con diferenciales bajos, pero la suma nunca llegaba al 6%. La morosidad era contenida, muy por debajo del 1,50%. ¿Qué pasará ahora con tipos del 6% cuando la morosidad es actualmente del 10,80%?
Solo podemos acertar a decir una cosa: las hipotecas de hoy que se firmen a 25-30 años con estos diferenciales son ‘bombas de relojería’.
El problema radica en que siempre hemos planteado que las hipotecas deben de referenciarse a un Euribor anual que varía y se revisa cada doce meses. ¿Por qué pasa esto cuando nos hipotecamos a 25, 30 o más años? ¿No sería mejor tener un Euribor a 25 años otro a 30 y que estos más un diferencial se aplicasen a lo largo de la vida de la hipoteca en función del plazo que hayamos contratado y no hubiese revisiones?
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Pues ya es casualidad que las hipotecas en EEUU están referenciadas con los tipos a 30 años. que son siempre más altos pero, atención, menos volátiles.... y esto teniendo en cuenta que EEUU es un estado fallido, que no tienen ni idea y blablablabla...
No se cuantas de esas hipotecas quedaran. Si tienes un diferencial del 3% lo mas normal hubiera sido cambiar esa hipoteca por una fija de las que habia hace poco al 1,5-2%, no? Incluso ahora creo que las hay mas baratas.
La clave la has dado tú mismo: "lo normal, sería..."
Pero es que la cantidad de gente que desconoce su diferencial, o que no se plantea pagar 1000€ por un cambio aunque el ahorro sea de 100€/mes es exagerado.
Al final, nadie sabe nada :)
Puro sensacionalismo... poquísimas hipotecas están por encima del 2% de diferencial.... y los que los tienen ya deben ser buenas "piezas"... ratios altos de endeudamiento o gente "más lista" de lo habitual....
La gente solo sabe que tiene que pagar 500-600-700€ y esas son las cuentas que son capaces de echar.... un día se presentan con 1100€ de cuota y les explota la cabeza.
Mira, mi caso:
En algún del 2021? Miré con mi banco la posibilidad de cambiar a tipo fijo. Y, de hecho, mis hipotecas tienen una clausula para cambiar a tipo fijo; pero en unas condiciones francamente malas, así que era mejor hacer una nueva...
Entonces resulta que, básicamente, si todo hubiera ido "normalmente" en el mundo, no me hubiera compensado, por que tenía que hacer una ¿novación? completa con los gastos de tasación, notario, gestoría, etc., etc.
También tendrían que revisar mi situación económica-financiera, e, incluso, podría ser que al banco no le interesara hacerme la novación...
En fin, que no es que fueran 1000€, es que era un pico bastante grande, y con la posibilidad de que el banco me dijera que nones...
Además, al menos durante varios meses, estaría pagando una cuota superior a la que pagaba, y eso podría alargarse durante un año o incluso más...
Pero, claro, nadie se esperaba lo de la guerra de Ucrania, la inflación por las nubes, y el Euribor subiendo al ritmo exponencial...
Visto lo visto tal vez me hubiera interesado hacer el cambio, o, incluso mejor, haberme ido, o amagar con irme, a otra entidad, porque está visto que con los bancos hay que hacer como con las empresas de telefonía o las eléctricas, que no te dan nada, ni te rebajan ni nada, salvo que hagas por irte...
Para tu tranquilidad, la irracionalidad está tanto en las subidas como en las bajadas.... al final si tu fin no es forrarte con la hipoteca si no sobrevivir sin más, en un tiempo prudencial las cosas volverán a un cauce soportable.
Lo que pasa es que los mass-media, totalmente dirigidos por partidos políticos. ergo bancos, nos están machacando con que no llueve, que sube el Euribor, etcétera para que cuando vuelva a llover y el Euribor al 2% todos pensemos "qué eficientes son nuestros líderes...."..
Lo mejor es apartarse un poco del ruido y pensar en ti mismo... ¿Pagas más?... sí.... ¿has pagado menos durante un tiempo?.... también.... ergo a la larga vas a pagar más o menos lo previsto.... punto....
La paradoja de esta infoxicación es con la lluvia.... llueve y dicen que sí, que llueve per los pantanos no se llenan... si fueran medios serios, saldría alguien a decir que los pantanos no se llenan de la lluvia que cae dónde está el pantano.... los pantanos se llenan del agua que llega de los ríos que justamente crecen o se crean dónde.... llueve más donde nacen los ríos porque si no, mirad por dónde, no se habrían creado....
Tienes que ir a Instagram y buscar gente curiosa que cuelga fotografías con la comparativa de la nieve en las montañas de hoy y resulta que todo está nevado y el año pasado pelado... por lo que el agua (aún insuficiente) llegará a los pantanos cuando toque... en el deshielo...
Y es que ahora todo tiene que ser inmediato...... y a corto plazo...
Pues no se donde ves tu que haiga más nieve en las montañas este año salvo en pirineos que ha vuelto a nevar está semana
Pues en los Pirineos......
Resulta que el problema es que llueve en Ripoll pero en Tárrega no.... curioso... hace 3.000 años que pasa.....
Sin dudar, que yo soy gestiono una pequeñísima finca en el Penedés, que ya llevaremos dos campañas con lluvia escasa.... pero ya llegará...
Ahora quieren ampliar el pantano de Sau... políticos... si el problema no es el almacenamiento.... el problema es el despilfarro que cuando hay sequía se nota más...
Lo malo es que nadie sabe cuanto va a durar ese "tiempo prudencial" o si llegará...
Si miramos a Japón, por ejemplo, lleva años igual...
Y, claro, en esta misma página te encuentras noticias contradictorias, tanto te dicen que hay miembros del BCE que piensan que solo habrá una subida o dos más como que nos quedan dos años de tipos altos o esta otra:
https://www.euribor.com.es/2023/05/17/demoledor-los-tipos-de-interes-podrian-alcanzar-los-tipos-de-interes-podrian-alcanzar-el-6-y-estar-altos-durante-5-o-10-anos/
En fin...
Estas previsiones no se aciertan nunca.... y Japón llevan años a 0.... trabajemos, seamos felices y lo otro ya irá avanzando....
Hace unos días escribí un post sobre que las personas ( y las empresas) lo que hacen es buscar en cada momento dentro de la corriente socio-económica una posición lo mejor posible para ellos mismos...
Y ese comportamiento el premio Nobel este , que no me acuerdo el nombre, lo ha descrito como racional y le han dado un NOBEL, jeje...
Tambien escribí yo que el problema que hay es que muchas veces la corriente socio-economica general nos lleva al desastre... Pero que los pepitos nos limitamos a buscar el mejor sitio dentro de la corriente, sin intentar influir sobre "a donde va todo".
Lo que no escribí y lo quiero añadir hoy, es que en realidad la corriente socio-económica que nos lleva a todos a alguna parte, en realidad se forma de los millones de comportamientos de los pepitos, que a nivel individual y e.goista los podemos definir como comportamientos racionales, pero que visto lo visto no lo son tanto, porque en realidad no nos salimos de un nivel de e.goismo c.avernícola y no nos da el coco como para comprender que: Mirar por El Bien Común tambien es una actuación Racional
No siempre la racionalidad es la que define el comportamiento
Todos hemos oido aquel tipico experimento en que a un grupo de gente se les pone un boton delante y se les dice " si nadie toca el botón todos ganareis 100€, pero si alguien toca el botón , el que lo toque ganara 60€ y los demas 0."
Lo racional seria que nadie lo tocara, pero todos sabemos como acaba
de saber , sabemos.... de hacer algo para cambiarlo, no lo hacemos. Es mas, hay fuerzas que no les interesa que la sociedad vaya saliéndose de ciertos comportamientos, porque están cómodos manejando una masa previsible que pica siempre los mismos anzuelos y tropieza siempre con las mismas piedras...
Es una lastima...
No había leído tu comentario antes de escribir el mío... Veo que muchos pensamos parecido
Sobre el Bien Común y la racionalidad también hemos tenido artículos aquí, el de Nash en quién estaba basada la peli "Una Mente Maravillosa" el resumen era que hay que adecuarse a la corriente pero no dejar de remar en la dirección correcta, que si uno no remaba maximizaba su beneficio, pero que en cuanto dejaban 3 o 4 de hacerlo todo el mundo empezaba a perder.
Y vale para todo, no hay que regar/cultivar cómo si los acuíferos fueran de otro, ni dedicar a cultivos de regadío toda la superficie porque por muy eficiente que sea, nunca habrá agua para todos.
No hay que comprar vivienda/alquilar como si cada año fueras a ganar un 10% más
Y si es posible simular que pasaría si... Pero de verdad, intentando vernos en esa realidad y siendo sinceros con nosotros mismos porque hay riesgos que valen la pena y otros que
Solo diré una cosa. Qué se iodan las cigarras que pensaban que traer dinero del futuro es gratis. Ahora a pagar al 6% los intereses y a llorar a vustra p. casa.
Las hipotecas de hace 10 años han pagado mucho principal gracias a los tipos bajos, no les irá tan mal
nene...no te va a hacer caso, no insistas, un consejo, ves i que et moqui la iaia...