¿Merecen la pena las nuevas hipotecas variables con cláusula techo?

La subida del euríbor ha encarecido notablemente el precio de las hipotecas variables, cuyo interés se calcula, precisamente, al sumar el valor de este índice a un porcentaje fijo llamado diferencial. Y probablemente por este motivo, esta modalidad es la menos usada por los españoles para financiar la compra de viviendas: según el Instituto Nacional de Estadística, solo el 36,1% de los préstamos hipotecarios registrados en marzo para esta finalidad tenían un interés variable (el 63,9% restante tenían un tipo fijo). 

A la banca, sin embargo, le interesa potenciar sus hipotecas variables, puesto que son las que les reportan más beneficios por el incremento del euríbor. Y para incentivar su contratación, dos entidades han lanzado préstamos a tipo variable que incluyen una cláusula techo para limitar la subida de este índice: ABANCA y Caixa Popular. Pero ¿son convenientes estos productos? Según un análisis llevado a cabo por el comparador financiero HelpMyCash.com, su elevado precio no compensa su mayor protección. 

¿Qué es una cláusula techo?

Antes de analizar las condiciones de las nuevas ofertas de ABANCA y Caixa Popular conviene saber qué es exactamente una cláusula techo. Según HelpMyCash, es lo contrario a una cláusula suelo: un techo limita el tipo máximo que puede tener una hipoteca variable si el euríbor sube, mientras que un suelo pone un tope al interés mínimo que puede aplicarse si este índice baja. 

La Hipoteca Mari Carmen Plus de ABANCA, por ejemplo, tiene un interés desde euríbor más 1% (2,50% fijo el primer año), con un techo del 4,5% que se aplica entre el segundo y el sexto año del plazo. Esto significa que si el euríbor supera el 3,5% durante ese período, el interés máximo que podrá tener el préstamo será del 4,5%. Para conseguir estas condiciones es necesario domiciliar la nómina, suscribir los seguros de vida y hogar de la entidad y usar una de sus tarjetas de crédito.

La Hipoteca Cuota Blindada de la entidad regional Caixa Popular, por su parte, tiene un interés desde euríbor más 1,25% (3,75% fijo el primer año), que no puede superar el 5,75% en caso de que este índice se dispare y se sitúe por encima del 4,5%. En este caso, la cláusula techo se aplica durante todo el plazo de devolución del crédito. Para conseguir estas condiciones no es necesario contratar otros productos de la entidad. 

Más caras que el resto de hipotecas variables

La principal ventaja que ofrecen las hipotecas con techo de ABANCA y Caixa Popular es que las cuotas del cliente no subirán más en caso de que el euríbor supere el 3,5% y el 4,5%, respectivamente. Los analistas de HelpMyCash, sin embargo, afirman que ambos préstamos cuentan con un importante inconveniente: su precio es notablemente superior al de las hipotecas variables convencionales. 

Desde el comparador aseguran que, de media, las hipotecas variables tienen un interés de alrededor de euríbor más 0,70% (1,70% fijo el primer año). Por lo tanto, para que las ofertas de ABANCA y Caixa Popular salieran más a cuenta, el euríbor tendría que superar el 3,80% en el primer caso y el 5,05% en el segundo, y mantenerse en esos niveles durante buena parte del plazo. Cabe destacar que este índice solo se ha situado por encima del 3,80% en tres breves períodos: entre los años 1999 y 2001, entre el 2006 y el 2008 y en mayo de 2023. En el resto de escenarios, ambos productos serían más caros que una hipoteca variable media sin techo. 

Hay opciones más seguras para protegerse del euríbor

Pero ¿y si el euríbor se mantuviera por encima del 3,80% o del 5,05% durante varios años? En tal caso, a juicio de los analistas de HelpMyCash, hay opciones mejores para evitar que las cuotas se disparen. La primera es contratar una hipoteca fija, en cuyo caso las mensualidades se mantendrían siempre constantes. Aunque los bancos las están encareciendo, todavía hay algunos que ofrecen intereses por debajo del 3%: la Hipoteca Fija de BBVA, por ejemplo, tiene un interés desde el 2,80% a cambio de domiciliar la nómina y contratar los seguros de hogar y vida de la entidad. 

La segunda opción consiste en contratar una hipoteca mixta, cuyo interés es fijo durante un primer período de entre cinco y 20 años (depende de cada banco). El tipo inicial de estos productos es, en general, más bajo que el de las fijas, por lo que sus cuotas son más baratas durante ese tramo. Por ejemplo, la Hipoteca Inteligente Flexible de EVO Banco tiene un interés fijo desde el 2,45% para los primeros cinco años y un tipo variable desde euríbor más 0,60% para el resto, que pueden conseguirse a cambio de domiciliar los ingresos y de contratar los seguros de hogar y vida de la entidad.