¿Qué hace el banco con tu hipoteca?

Las hipotecas son un derecho que recae sobre los bienes inmuebles y afecta en garantía del derecho a cobro del banco y la obligación de pagar el crédito del solicitante. Por lo tanto, en el balance de la entidad bancaria aparecerá el crédito hipotecario en forma de derecho, considerándose un activo para el banco. Estos derechos, al igual que los demás activos propiedad del banco se pueden negociar mediante la creación de titulaciones.

Las titulación es el método que utilizan los bancos para transformar los créditos hipotecarios en Bonos Titularizados para ser intercambiados en los mercados de renta fija. Este proceso permite transformar los derechos en un activo mucho más líquido, facilitando la venta, por lo que permitirá no sólo la financiación de la entidad bancaria, sino agilizar el proceso. Los bonos recopilan los derechos de cobro, lo que concede a su propietario el flujo de ingresos. La titulación también se puede dar en diferentes derechos que no sean hipotecas, como pudiera ser alquileres de unas infraestructuras, los recibos de la luz, los peajes de autopistas, etc…

Proceso de titulación hipotecaria

Para efectuar el proceso de titulación se crea un Fondo de Titulación Hipotecario (FHT), que adquiere las hipotecas que el banco ha concedido. Asimismo, el FHT es una empresa filial de la entidad que emitirá los Bonos de Titulación, que pagará los correspondientes intereses a su tenedor gracias a las cuotas percibidas de las hipotecas. Dichos intereses pueden ser fijos pero lo más normal es que sean variables porque están vinculados a un tipo variable. Los bancos de inversión tienen el papel de intermediarios ya que por una comisión adicional pueden adelantar el pago de los Bonos Titularizados al FHT para efectuar posteriormente la venta de los instrumentos financieros a las demás entidades. Con el dinero que perciben los FHT procederán con el pago a la entidad financiera (matriz).

Aunque pueda parecer toda una ingeniería financiera la elaboración de este proceso, las titulaciones cobran vida hace cerca de 80 años en Estados Unidos. En concreto, en 1938 el gobierno estadounidense creó los Fondos de Titulación Hipotecaria que seguro que les sonará el nombre cuando los mencionen… se trata de Fannie Mae (Federal Nacional Mortgage Ass). También fueron creados otros fondos de titulación como son Freddi Mac y Genni Mae. La entidad Fannie Mae fue privatizada en el año 1973, para financiar el aburtado déficit público de la Guerra de Vietnam,  pero los bonos que emitía estaban respaldado por el gobierno americano. En la burbuja de las hipotecas subprime, Fannie Mae perseguía mejorar la rentabilidad de sus accionistas a través de los Bonos Titularizados de mayor riesgo. Cuando la burbuja finalizó la empresa entró en quiebra y no podía hacer frente al pago de los intereses de los bonos, por lo que finalmente fue rescatada por la administración en el año 2008.

Si nos centramos en España, que en materia de regulaciones siempre vamos algo retrasados, en 1992 apareció la Ley 19/1992 sobre el régimen de sociedades y fondos de titulación hipotecaria, si alguien tiene interés en la composición de la ley la tenéis aquí. Como hemos dicho anteriormente, las titulaciones no son exclusivamente hipotecarias, por lo que en 1998 se amplio el abanico de titulaciones entre las que se incluyeron las titulaciones vinculados a los derechos de cobro de moratoria nuclear. Pero no fue hasta la entrada en el euro y el auge del ladrillo que en España las titulaciones fueron todo un “boom” ya que si en el año 2001 las emisiones de titulaciones hipotecarias eran de 5.000 millones de euros, en la cresta de la ola de 2007 las titulaciones alcanzaron un volumen de emisión alcanzó los 86.500 millones de euros.