Aunque no se hable de ella, la hipoteca es uno de los mayores problemas de las familias españolas, ya que el 45% su renta se destina a pagarla, un nivel muy superior a la media de la Unión Europea (UE), y unos 15 puntos más que lo que se destinaba en 2021, según las conclusiones de un estudio sobre de OBS Business School sobre el mercado inmobiliario.
El informe, titulado ‘Los desequilibrios del mercado inmobiliario español’ y dirigido por el profesor y director de Eurocofin, Carlos Balado, señala que esta “vertiginosa” subida del coste de los préstamos es la razón de que el número de compraventas de vivienda este año se esté ralentizando sensiblemente.
“Muchos optan por el alquiler, lo que puede suponer una mayor presión al alza de los precios”, añade el informe.
Por otro lado, el precio de la vivienda en España crece más rápido que los salarios, lo que está provocando que aumente la desigualdad de la riqueza y la proporción de población en riesgo de exclusión social.
Desde que comenzó la subida de tipos, los precios se han incrementado un 8% y se espera que lo hagan otro 2% en lo que resta del año.
El estudio también destaca que algunos datos macroeconómicos influyen desfavorablemente en la situación actual del mercado inmobiliario, como la inflación, que “deteriora los niveles de ahorro necesarios para afrontar el proceso de compra de una vivienda”. De hecho, del 14,8% de ahorro de 2020 a raíz de los confinamiento, se ha pasado al 7,4% actual.
También, el número de habitantes ha crecido en el último año en 283.732, una cifra que mantiene el ritmo ascendente y que impacta de manera favorable sobre la creación de hogares y el potencial de demanda en el mercado inmobiliario.
Asimismo, el informe apunta a que el hecho de que buena parte de ese crecimiento sea consecuencia de mayor población extranjera en España (255.191 personas) supone un impacto más acusado sobre el mercado inmobiliario en la medida “que no corresponde a recién nacidos que se insertan en el núcleo familiar, sino a personas que buscan un destino laboral o de descanso”.
El perfil del comprador actual, analiza el estudio, tiene por lo general una renta media o alta y se trata de una persona de mediana edad y con un patrimonio preexistente de cierta entidad (inmobiliario o financiero), por lo que muchas veces no financia con crédito una alta proporción del coste de la vivienda.
DESFASE ENTRE LA ESCASA OFERTA Y UN ALTA DEMANDA
Otra de las conclusiones del estudio es que actualmente en España “hay un desfase entre la escasa oferta y una alta demanda, especialmente a precios asequibles”.
El informe señala que si entre 2020 y 2022 se crearon en España 420.000 nuevos hogares, el número de viviendas iniciadas apenas alcanzó las 300.000 debido, por un lado, a los altos costes de construcción, a la escasez de suelo urbanizable y a las dificultades o retrasos para la obtención de las licencias de edificación.
En mayo de este año, de acuerdo a los últimos datos disponibles recogidos por el informe, se realizó en España la compraventa de 58.800 viviendas, un 11,4% menos que en el mismo mes del año pasado. Solo aumentó la venta en Asturias (8%) y Murcia (1,3%).
Se prevé que al finalizar el año se hayan realizado hasta 480.000 operaciones, un número significativamente menor que el de 2022, que se situó en 650.000.
Las viviendas de hoy están destinadas a una media de 2,51 personas, tamaño que se espera llegue a las 2,41 personas en 2035. Y las unipersonales irán en aumento en los próximos 15 años, hasta alcanzar los 6,5 millones de viviendas en 2037 (el 29,8% del total).
En cuanto a los precios, en el primer trimestre de este año aumentaron un 6,3% y se espera que en lo que queda de 2023 suban otro 2%. El metro cuadrado se situó en los 1.616 euros con un incremento del 0,8%.
Por comunidades autónomas, las mayores subidas se produjeron en Navarra, Cantabria y Canarias, y solo bajaron en Extremadura, Castilla-La Mancha y Murcia.
LA CONCESIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS CAE UN 23,9%
En el estudio también se destaca que la concesión de préstamos hipotecarios cayó un 23,9%, hasta las 25.754 operaciones (solo el 43,7% de ellas fueron financiadas de esta manera, lo que indica que todavía existen ahorros provenientes de la época del confinamiento que se destinan a la adquisición de viviendas).
La hipoteca media en España se sitúa en 145.000 euros y se paga con un desembolso mensual medio de 648 euros.
También señala el informe que ante el constante incremento de los tipos, los compradores buscan cada vez más el interés fijo y ya es esta la alternativa utilizada en el 66,92% de los nuevos créditos hipotecarios.
El periodo medio de contratación es de 24 años y se prevé que a lo largo de 2023 se produzca el alargamiento de los plazos como vía para contrarrestar el impacto de la subida de tipos.
ES NECESARIO UN PACTO DE ESTADO
Por último, el informe concluye que hay una necesidad de retomar la construcción de VPO (vivienda de protección oficial), incentivar y facilitar la labor de cooperativas de vivienda con la cesión de terrenos y la ayuda a la promoción de edificios protegidos. En España existe un parque de vivienda social de 290.00 unidades que dan cobertura a 1,6% de las familias.
Este porcentaje coloca a España en uno de los últimos puestos de la UE con un déficit si se compara con las cifras de Países Bajos donde la proporción de vivienda social llega a alcanzar a un 30% de las familias, Austria (un 24%) o Dinamarca (20,9%).
Aunque ya se han planteado iniciativas para incrementar el esfuerzo inversor en vivienda del sector público con el objetivo de lograr un progresivo aumento del parque público de vivienda social en alquiler a medio y a largo plazo, el informe de OBS considera imprescindible poner en marcha políticas de colaboración público-privada para poder incorporar al mercado viviendas asequibles o a precio tasado que logren equilibrar el mercado.
El profesor y director del estudio, Carlos Balado, cree necesario “recurrir a la fórmula del Pacto de Estado, un compromiso político a largo plazo que proporcione estabilidad regulatoria al mercado inmobiliario, respete las reglas del libre mercado y facilite el acceso a la vivienda a todos los ciudadanos al margen de ideologías”.