Con la fecha límite del 31 de diciembre de 2023 acercándose, los titulares de hipotecas variables en España enfrentan una oportunidad única: cambiar a una hipoteca fija o mixta sin coste. Esta posibilidad, resultado del Código de Buenas Prácticas aprobado por el Gobierno en 2023, se acaba pronto. A partir del 1 de enero de 2024, realizar esta operación (ya sea una novación o una subrogación) podría incurrir en costes relevantes, de hasta 5.000 euros para hipotecas de 300.000 euros.
Esta medida surgió en respuesta a la escalada del euríbor, que ha superado el 4%, afectando significativamente a los dos tercios de hipotecados a tipo variable en España. Hasta ahora, cambiar de una hipoteca variable a una fija ha sido gratuito, una decisión estratégica para contrarrestar el huella del incremento de los tipos de interés.
Las comisiones por subrogación, normalmente reguladas por ley, no podrán exceder el 2% del capital pendiente durante los primeros diez años de la hipoteca, y 1,5% a partir de entonces. Sin embargo, hasta finales de 2023, estas comisiones se han eliminado, dejando como único coste la tasación de la vivienda, que oscila entre 300 y 400 euros.
En 2024, aquellos que deseen cambiar su hipoteca deberán pagar las comisiones estipuladas en sus contratos. Por ejemplo, una hipoteca de 150.000 euros contratada hace seis años podría implicar una comisión de 2.460 euros más la tasación para subrogarse a una hipoteca fija. Para una hipoteca de 300.000 euros, este coste sería aproximadamente de 4.940 euros.
Cambiar de una hipoteca variable a una fija o mixta puede representar un ahorro relevante. Por ejemplo, una hipoteca de 150.000 euros contratada en 2027 a un tipo variable podría pasar de una cuota mensual de 751,05 euros a 608,17 euros si se cambia a un tipo fijo del 3% TAE. Esto resultaría en un ahorro total de 41.150 euros a lo largo de 24 años. Para una hipoteca de 300.000 euros, el ahorro podría ser de hasta 80.640 euros.
Casi la mitad de las operaciones hipotecarias gestionadas por su compañía este año han sido subrogaciones. La reforma hipotecaria de 2019 también incluye límites en las comisiones por amortización anticipada, lo que ofrece otra vía para reducir la carga financiera.
Dada la situación actual de los tipos de interés, la cancelación anticipada de deudas emerge como una opción atractiva para aquellos con hipotecas a tipo variable, ofreciendo una alternativa a la rentabilización del ahorro.
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