¿Merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca?

La semana pasada conocimos que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) sentenció  que el plazo de prescripción para reclamar los gastos hipotecarios cuando la cláusula del contrato es abusiva debe empezar a contar desde el momento en que haya una sentencia firme que declare nula esa cláusula con lo que se abre la puerta para que muchos hipotecados puedan iniciar este trámite.

¿Merece la pena reclamar los gastos de la hipoteca?

La respuesta rápida es que si quieres recuperar cerca de 1.000€ al banco con muy poco esfuerzo, sí merece la pena. Si prefieres que esos 1.000€ se los queda el banco, no merece la pena.

Y ahora, vayamos a la respuesta larga.

En diciembre de 2015, el Tribunal Supremo de España emitió una sentencia histórica que cambió el panorama de las hipotecas en el país. Esta sentencia declaró abusivas las cláusulas que imponían a los hipotecados el pago de todos los gastos de formalización de las hipotecas. El Tribunal consideró que esta práctica era injusta y no proporcionaba un reparto equitativo de los gastos entre la entidad bancaria y el cliente. Los magistrados argumentaron que, dado que los bancos son los principales interesados en la escritura del préstamo hipotecario, deberían asumir al menos una parte de estos costes.

Es importante destacar que los gastos asociados a la formalización de una hipoteca varían dependiendo de varios factores como la Comunidad Autónoma, la entidad bancaria y el año de constitución de la hipoteca.

Gastos de hipoteca que se pueden reclamar

Existen dos tipos de gastos asociados a la financiación de una vivienda: los gastos de compraventa y los de constitución de la hipoteca. Estos últimos son los que el Tribunal Supremo ha considerado como posiblemente abusivos. Los gastos que se pueden reclamar incluyen:

1. La factura de la Notaría correspondiente a la Escritura de Préstamo Hipotecario.
2. La factura del Registro de la Propiedad por la inscripción de la Hipoteca.
3. La factura de la Gestoría, en caso de que su intervención haya sido impuesta por el banco.
4. Los gastos de Tasación de la vivienda.
5. Los gastos de Comisión de Apertura, que se refieren al importe que cobran las entidades bancarias por los gastos que genera el servicio de gestión del crédito.

En cuanto a los gastos de tasación, es posible recuperarlos si se disponía de una tasación válida antes de solicitar la hipoteca y el banco obligó a realizar una nueva tasación.

¿Quién puede reclamar los gastos de hipoteca?

Cualquier consumidor que tenga o haya tenido un préstamo hipotecario puede reclamar estos gastos, siempre que la escritura de constitución contenga una cláusula relativa a los gastos de formalización y se imponga al cliente su pago. Esto son prácticamente todas las hipotecas de antes del 2019.

Pasos para reclamar los gastos de hipoteca

1. Presentar una reclamación por vía extrajudicial al Servicio de Atención al Cliente del banco, solicitando la devolución de los gastos más intereses.
2. Si después de dos meses no hay respuesta favorable o si la respuesta es negativa, se puede proceder por la vía judicial. La demanda debe solicitar la nulidad de la cláusula por ser abusiva y la restitución completa de los gastos abonados.

Los tribunales han tendido a condenar a las entidades bancarias a devolver los gastos de notario, gestoría y registro, aunque hay casos en los que solo se ha ordenado la devolución parcial de estos gastos. En cuanto al IAJD, las últimas sentencias indican que no debe reembolsarse.

Documentación necesaria

Para reclamar estos gastos, se deben presentar la escritura del préstamo hipotecario y las facturas del notario, registro de la propiedad, tasador y gestoría.

Finalmente, es aconsejable buscar asesoramiento profesional para garantizar una gestión adecuada del proceso y para evaluar el importe exacto que debería ser devuelto.