La clave de una buena hipoteca y sobre la que hay muchas dudas

A la hora de comparar hipotecas lo lógico es mirar el interés que cobran, ya que a fin de cuentas es el precio que pagas por que te presten el dinero, el problema es cuando vemos que las hipotecas tienen dos intereses distintos, el TIN y el TAE.

Vamos a ver qué significa cada uno y por qué es tan relevante conocer sus diferencias.

¿Qué es el TIN?

El Tipo de Interés Nominal (TIN) es el porcentaje que el banco aplica al capital pendiente de la hipoteca para calcular los intereses que pagarás en cada cuota. Es, básicamente, el tipo de interés que se utiliza para calcular los pagos de intereses sin tener en cuenta otros costos asociados.

Por ejemplo, si tienes una hipoteca de 100,000 euros a un TIN del 3%, pagarás 3,000 euros en intereses (que no de cuota) en un año, sin considerar otros factores.

¿Qué es el TAE?

El Tasa Anual Equivalente (TAE) es una medida más completa del coste total del préstamo. Incluye no solo el TIN, sino también otros costes asociados a la hipoteca como comisiones, seguros obligatorios, gastos de gestión y de apertura. La TAE te ofrece una visión más realista del coste total del préstamo, expresada en un porcentaje anual.

¿Por qué es tan importante conocer la diferencia?

Entender la diferencia entre TIN y TAE es fundamental porque el TIN solo te muestra una parte del coste de tu hipoteca, mientras que la TAE te proporciona una visión más completa y realista de lo que realmente pagarás.

Ejemplo Práctico

Imaginemos dos hipotecas con las mismas condiciones de capital y plazo:

• Hipoteca A:
  • Capital: 100,000 euros
  • Plazo: 20 años
  • TIN: 3%
  • Comisión de apertura: 1% del capital (1,000 euros)
  • Seguros obligatorios: 200 euros al año
• Hipoteca B:
  • Capital: 100,000 euros
  • Plazo: 20 años
  • TIN: 3.5%
  • Sin comisión de apertura
  • Seguros obligatorios: 100 euros al año

A primera vista, podrías pensar que la Hipoteca A es mejor por tener un TIN más bajo. Sin embargo, al calcular la TAE, la historia cambia:

• TAE de la Hipoteca A: Aproximadamente 3.6%
• TAE de la Hipoteca B: Aproximadamente 3.55%

La TAE de la Hipoteca B es más baja a pesar de tener un TIN más alto, debido a menores comisiones y seguros. Esto demuestra que la TAE es una herramienta esencial para comparar realmente el coste de distintas hipotecas.

Conocer y entender la diferencia entre TIN y TAE es crítico cuando comparas hipotecas. Mientras que el TIN te da una idea del interés nominal, la TAE incluye todos los costes asociados, ofreciendo una visión completa del coste real del préstamo. Al comparar hipotecas, siempre fíjate en la TAE para tomar una decisión informada y elegir la opción que mejor se adapte a tus necesidades financieras.