El sorprendente giro de la vivienda que nos espera este año

El mercado de la vivienda está muy fuerte, incomprensiblemente fuerte para el entorno de tipos altos en el que aún nos mantenemos. Tan fuerte está que a medida que pasa el año las predicciones se están corrigiendo al alza.

Muestra de ello es que Bankinter ha revisado al alza su estimación de los precios de la vivienda para 2024, pronosticando un incremento del 3%, en contraste con su anterior proyección que anticipaba una caída del 2% para este año.

En un informe, la entidad financiera señala que los precios de la vivienda subirán este año “al menos en línea con la inflación estimada en España”. Sin embargo, no descartan una desaceleración en los precios tras un 2023 en el que aumentaron un 4,2%, mucho más que el 1,2% previsto inicialmente.

Para el próximo año, Bankinter prevé que esta tendencia continuará, con subidas en el precio de la vivienda en torno al 2%.

Las razones detrás de este crecimiento de los precios incluyen la fortaleza del mercado laboral, la escasez de oferta de vivienda, el aumento relevante de los alquileres y la probable reducción de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), que podría comenzar en junio.

DÉFICIT DE 50.000 VIVIENDAS AL AÑO

Bankinter estima un déficit de más de 50.000 viviendas al año, frente a una demanda de 150.000 viviendas anuales. Este déficit se concentra en las principales ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao, así como en la costa mediterránea, Canarias y Baleares.

Además, la falta de vivienda disponible para alquilar ha provocado una subida de los precios de alquiler. Según datos de Tecnocasa, la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido un 57% en los últimos tres años, debido al auge del alquiler turístico y la inseguridad jurídica.

La reducción de los tipos de interés también podría aumentar la presión sobre los precios de la vivienda. Se espera que el BCE comience a reducir los tipos en junio o julio, lo que moderará aún más el Euríbor a 12 meses.

Bankinter estima que el Euríbor a 12 meses cerrará 2024 en el 3,25%, reduciéndose a 2,75% en 2025, lo que facilitará una moderación de las tasas de esfuerzo.

LAS TRANSACCIONES CAERÁN UN 5% EN 2024

En cuanto a las transacciones de vivienda, el banco prevé una caída del 5% en 2024, mejorando su estimación anterior del 7%, después de una disminución del 10% en 2023.

No obstante, Bankinter recuerda que se venía de niveles récord de transacciones en los últimos 15 años, con 650.000 operaciones en 2022. A pesar de la caída, las compraventas siguen por encima de la media histórica de 500.000 operaciones anuales.

Proyectan una estabilización de las transacciones en 2025, con unas 550.000 unidades, repartidas en 100.000 viviendas nuevas y 450.000 de segunda mano.

Respecto al precio del suelo, Bankinter anticipa una caída del 2% en 2024, subrayando que la gestión del suelo es “clave” para los promotores, dado el encarecimiento de los costes de construcción y financiación.

IMPACTO MODERADO DE LAS ‘GOLDEN VISA’ EN LAS TRANSACCIONES

El banco considera que la eliminación de la ‘Golden Visa’ anunciada por el Gobierno, que permitía a extracomunitarios obtener visado por una inversión de 500.000 euros en bienes inmuebles, tendrá un huella negativo pero moderado en el número de transacciones, ya que en 2023 las compras de vivienda por extracomunitarios no residentes representaron menos del 1% del total.

NIEGAN UNA BURBUJA INMOBILIARIA

Bankinter niega que el incremento de los precios de la vivienda esté creando una nueva burbuja inmobiliaria, destacando varios factores que respaldan esta afirmación.

Entre ellos, una mejor accesibilidad a la vivienda comparada con la media histórica, debido a que la relación entre precios de la vivienda e ingresos familiares medios en 2023 estuvo lejos de los máximos de 2007, con una mejora prevista también en 2024.

Además, la creación de empleo y el aumento de los salarios han mejorado los ingresos familiares, superando el incremento de los precios de la vivienda, con tasas de esfuerzo razonables (37,8%), aún lejos del 55% de 2007.

Finalmente, apuntan a la escasez de oferta y la financiación más prudente como factores que permiten afirmar que el aumento de los precios no está generando una burbuja inmobiliaria.