Ni hipoteca variable, ni fija, ni mixta. Esta es la manera que más casas se compran.

Aunque para la mayoría de nuestros lectores les suene casi a ciencia ficción, existe una manera en la que la gente se compra las casas en España y es a tocateja. Probablemente conozcas a pocas personas que lo hayan hecho así (si es que conoces a alguien) y es por una razón de peso que veremos más adelante.

En España, la mitad de las viviendas se compran sin recurrir a hipotecas, lo que ha impulsado notablemente las operaciones de compraventa. Según el Consejo General del Notariado, en abril se registró un aumento del 25 % en estas transacciones. La fuerte demanda de compradores con capital disponible ha mantenido los precios al alza, sin signos de desaceleración.

El contexto económico también es importante en esta tendencia. A pesar de 24 meses de subidas en los tipos de interés y el euríbor, el mercado inmobiliario sigue robusto, ya que muchos compradores no necesitan financiación para adquirir propiedades. En abril, el 51,1 % de las compraventas se hicieron al contado, lo que ha agilizado los trámites y permitido cerrar operaciones de manera más eficiente.

Aunque la dependencia de hipotecas ha disminuido, la concesión de préstamos hipotecarios ha aumentado un 37,8 %, alcanzando las 30.147 operaciones. Sin embargo, solo cuatro de cada diez compraventas requirieron una hipoteca, destacando la prevalencia de las compras al contado. Entre enero y octubre de 2023, de las 832.756 viviendas vendidas, solo el 38,9 % necesitaron financiación hipotecaria, lo que subraya la tendencia hacia adquisiciones sin financiación.

La inversión mayorista y la compra por parte de no residentes han sido factores clave en esta dinámica. Ciudadanos extranjeros con alto poder adquisitivo y family offices están adquiriendo propiedades como inversión, especialmente en zonas turísticas. Estas operaciones han contribuido a la especulación inmobiliaria, elevando los precios y dificultando el acceso a la vivienda para los residentes locales.

Las hipotecas en España son más caras en comparación con la media europea, lo que agrava la situación para aquellos que necesitan financiación. Mientras que en Europa el tipo medio de una hipoteca es del 2,09 %, en España es del 2,7 %. Esto significa que, para una hipoteca media de 145.000 euros, los españoles pagan 43 euros más al mes en comparación con sus homólogos europeos, encareciendo aún más el acceso a la vivienda.

La especulación inmobiliaria ha cambiado de forma. En lugar de las familias que especulaban con créditos hipotecarios durante los 90 y 2000, ahora son las élites económicas y grandes inversores quienes dominan el mercado. Este cambio ha llevado a una caída del 3,7 % en el crédito hipotecario desde diciembre de 2022.

La tendencia a comprar viviendas al contado se ha consolidado, con un 60 % de las compraventas realizadas sin hipoteca en el primer trimestre de 2024. Esta dinámica afecta la asequibilidad de la vivienda, exacerbando la desigualdad, ya que beneficia a los propietarios e inversores mientras perjudica a quienes dependen de hipotecas para comprar una casa. Las políticas urbanísticas y de uso del suelo también han contribuido a esta situación, limitando la oferta de viviendas para uso residencial.

Inversión extranjera y mayorista: motor del mercado inmobiliario español

El mercado inmobiliario español ha experimentado un auge relevante gracias a la inversión extranjera y mayorista. Este fenómeno no solo ha revitalizado el sector, sino que también ha cambiado la forma en que se realizan las transacciones, con un notable incremento en las compras al contado. Los inversores extranjeros, en particular, han jugado un papel importante al adquirir propiedades sin necesidad de hipotecas, dinamizando aún más el mercado.

Los datos recientes revelan que el 60% de las viviendas en España se compran sin recurrir a financiación bancaria. Este aumento en las compras al contado se debe en gran parte a la participación de inversores mayoristas y extranjeros que buscan oportunidades de rentabilidad en el mercado español. Estos inversores ven en el ladrillo español una opción segura y rentable, especialmente en un contexto de tipos de interés elevados en otros mercados financieros.

Ciudadanos británicos, alemanes y franceses lideran la compra de propiedades en España, atraídos por el clima, la calidad de vida y las oportunidades de inversión que ofrece el país. Estas compras no solo se concentran en las zonas turísticas tradicionales como la Costa del Sol y las Islas Baleares, sino que también se extienden a áreas urbanas y rurales con potencial de revalorización.

El efecto de esta demanda internacional es evidente en el aumento de los precios de las viviendas. Los extranjeros no solo compran más, sino que también están dispuestos a pagar precios más altos por metro cuadrado, superando a los compradores locales. Esta tendencia ha sido particularmente fuerte entre suecos, daneses y estadounidenses, quienes han pagado algunos de los precios más altos por propiedades en España.

Además, las inversiones mayoristas han ganado terreno. Fondos de inversión, family offices y empresas de pequeña inversión están comprando bloques enteros de viviendas o grandes cantidades de unidades residenciales. Estas adquisiciones a gran escala han contribuido a la estabilización y aumento de los precios inmobiliarios, al reducir la oferta disponible para compradores individuales.

Este tipo de inversiones, aunque beneficia a corto plazo al mercado inmobiliario en términos de dinamismo y precios, también plantea desafíos relevantes. La especulación inmobiliaria ha generado preocupaciones sobre la accesibilidad de la vivienda para los residentes locales, especialmente para aquellos que buscan comprar su primera vivienda. Los precios elevados y la competencia con compradores que disponen de mayor poder adquisitivo dificultan el acceso al mercado para muchas familias españolas.

La demanda internacional y mayorista también se ha concentrado en la compra de segundas residencias y propiedades para alquiler turístico, desplazando a los compradores locales. Este fenómeno ha sido particularmente notable en ciudades como Málaga, donde el boom inmobiliario ha sido impulsado en gran parte por compradores extranjeros.

En respuesta a este dinamismo y a los desafíos que plantea, las autoridades y expertos en vivienda sugieren la necesidad de políticas que equilibren la inversión extranjera con la accesibilidad para los residentes locales. Propuestas como el aumento de la oferta de viviendas públicas y la regulación del mercado de alquiler pueden ayudar a mitigar los efectos negativos de la especulación y garantizar que más personas puedan acceder a una vivienda asequible.