La inmensa mayoría de las viviendas que se adquieren en España son de segunda mano: alrededor de un 80%, según el Instituto Nacional de Estadística. Y los vendedores, en muchas ocasiones, tienen un préstamo sobre el inmueble a transmitir, que se liquidará con el dinero de la compraventa. En teoría, este trámite debería pagarlo el propio hipotecado, pero hay ocasiones en las que se indica, en el contrato de arras, que será el comprador el que hará frente a los gastos de cancelación registral de esa hipoteca. El que debería abonar estas costas es el vendedor, aunque el adquiriente las puede asumir si se llega a ese acuerdo entre las partes.
Los paga el vendedor si no se pacta lo contrario
La ley española no establece claramente qué parte está obligada a pagar los gastos asociados a la cancelación registral de un préstamo hipotecario. Sin embargo, el Tribunal Supremo sí ha sentado jurisprudencia sobre esta materia: desde una sentencia emitida el 23 de enero de 2019, este organismo indica que, en principio, estas costas las debe pagar el hipotecado, es decir, el vendedor.
Hay ocasiones, sin embargo, en las que el vendedor o su inmobiliaria indican, en el contrato de arras, que el que pagará estos gastos es el comprador. Esto se puede hacer si el futuro adquiriente está de acuerdo, pero este no tiene por qué aceptarlo. Ahora bien, el vendedor podría negarse a transmitir su inmueble si el comprador no paga los gastos de cancelación de su hipoteca, aunque podría tener serias dificultades para venderlo si no cede.
En caso de encontrarse ante una situación así, lo aconsejable es que el comprador exija que sea el vendedor el que pague estos gastos de cancelación (y que se establezca así en las arras). Si este se niega, el adquiriente deberá valorar si le compensa abonar esas costas para adquirir la vivienda en cuestión o si prefiere buscar inmuebles de otros propietarios que sí estén dispuestos a hacer frente a los gastos para dejar la vivienda libre de cargas tras la venta.
Es recomendable evitar que lo tramite la gestoría del banco
Lo pague quien lo pague, el banco del comprador exigirá tramitar la cancelación registral de la hipoteca del vendedor a través de su gestoría. Y es que esa entidad querrá asegurarse de que la vivienda queda libre de cargas para poder inscribir sin problemas el préstamo hipotecario del adquiriente en el Registro de la Propiedad.
Esto tiene un inconveniente: las gestorías de los bancos suelen cobrar más que las agencias independientes. Por ello, recomiendan al vendedor (o al comprador, si acepta pagar los gastos) tratar de llegar a un acuerdo con la entidad para que le permita hacer los trámites con otra gestoría o por libre. Para conseguirlo, aconsejan ofrecer al banco la opción de pagar igualmente la provisión de fondos de los gastos de cancelación para que este pueda quedarse el dinero si no se libera la carga dos o tres meses después de la compraventa.
Es posible ahorrar unos 300 euros de media si se encarga el trámite a una agencia independiente o si se hace por libre.
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Cuando compré la casa donde vivo ahora, me "colaron" los gastos de cancelación de la hipoteca del vendedor...
Solo me di cuenta cuando recibí una factura con una escritura de cancelación de una hipoteca que no era mía...
Les llamé y les dije que me tenían que pagar eso y que quedáramos para darles las escrituras...
Aún sigo esperando... (Vendieron la casa por que se iban a Madrid y no es que tuviera muchas ganas de perseguirles...)
No es que fuese mucho dinero; pero aprendí una lección, otra más, por las malas...
Recordad:
El banco no es tu amigo, hace lo que hace para ganar dinero.
El vendedor no es tu amigo, hace lo que hace para ganar dinero.
El de la agencia inmobiliaria no es tu amigo, hace lo que hace para ganar dinero.
Ni siquiera el Notario es tu amigo, hace lo que hace para ganar dinero.
Aunque hoy en día hay algo más de garantías, con pre-lecturas de las escrituras y no sé si alguna cosa más; pero eso no convierte a nadie en tu amigo...