Esto es lo más importante de una hipoteca y lo que muy pocos tienen claro

Dicen que el diablo está en los detalles, un dicho que se tiene que aplicarse especialmente a cualquier entidad financiera ya que es lo más parecido que tenemos al diablo en la tierra. Y esos detalles están  sobretodo a las hipotecas en donde durante muchos años hemos visto como los bancos abusaban con cláusulas que no sabíamos que estaban allí.

A la hora de contratar una hipoteca no solo hay que fijarse en el interés, sino también en los términos y condiciones que pueden incluir comisiones y la necesidad de contratar otros productos vinculados, lo que antes se llamaban “vinculaciones” y ahora tiene un nombre más bonito. Aunque antes la mayoría de los bancos requerían domiciliar la nómina y contratar seguros de vida y hogar, ahora es más común que ofrezcan bonificaciones si se contratan alarmas, se domicilian recibos de servicios, se usan tarjetas o se hacen aportaciones a planes de pensiones. Aquí es donde entra en juego el TIN frente al TAE que veremos más adelante.

Aunque los seguros pueden ser beneficiosos si reducen el interés, no todos son obligatorios. Los clientes pueden decidir contratar estos productos con el banco de la hipoteca o con otra entidad, aunque renunciar a ellos implicará perder la bonificación en el interés. En general se recomienda minimizar el número de productos bonificadores para evitar gastos adicionales que podrían aumentar con el tiempo, obligando a mantener la contratación durante toda la vida de la hipoteca. Frecuentemente el negocio para el banco está precisamente en esos productos y no en la hipoteca.

Otra práctica común es ofrecer la opción de pagar varios años de seguro por adelantado mediante prima única financiada, lo que implica incluir el coste del seguro en el capital de la hipoteca. Esto aumenta el coste final debido a los intereses. Se recomienda pagar los seguros anualmente o mensualmente para evitar intereses adicionales y tener la flexibilidad de renovar o cambiar la póliza cada año según las necesidades.

Además, las comisiones por subrogación y amortización anticipada pueden alcanzar hasta el 2%. Es importante negociar estas comisiones desde el principio para eliminarlas o reducirlas al mínimo posible. Negociar una comisión por amortización parcial a cero es una buena práctica.

¿Qué es el TIN?

El Tipo de Interés Nominal (TIN) es el porcentaje que el banco aplica al capital pendiente de la hipoteca para calcular los intereses que pagarás en cada cuota. Es, básicamente, el tipo de interés que se utiliza para calcular los pagos de intereses sin tener en cuenta otros costos asociados.

Por ejemplo, si tienes una hipoteca de 100,000 euros a un TIN del 3%, pagarás 3,000 euros en intereses (que no de cuota) en un año, sin considerar otros factores.

¿Qué es el TAE?

El Tasa Anual Equivalente (TAE) es una medida más completa del coste total del préstamo. Incluye no solo el TIN, sino también otros costes asociados a la hipoteca como comisiones, seguros obligatorios, gastos de gestión y de apertura. La TAE te ofrece una visión más realista del coste total del préstamo, expresada en un porcentaje anual.

¿Por qué es tan importante conocer la diferencia?

Entender la diferencia entre TIN y TAE es fundamental porque el TIN solo te muestra una parte del coste de tu hipoteca, mientras que la TAE te proporciona una visión más completa y realista de lo que realmente pagarás.