En EEUU ya están pensando en hipotecas a 40 años

El problema de acceso a la vivienda es un fenómeno global y si en España estamos mal, en EEUU probablemente estén peor así que lo que ocurra allí es bastante factible que lo vemos por aquí en unos años.

La hipoteca a 30 años ha sido, durante décadas, el estándar en los Estados Unidos. Para muchas familias, este tipo de préstamo representaba un equilibrio entre cuotas mensuales accesibles y un período de amortización razonable. Sin embargo, los tiempos están cambiando. Con el aumento de los precios de la vivienda y la subida de los tipos de interés, la hipoteca a 30 años puede ya no ser suficiente para muchos compradores de vivienda, especialmente en las zonas urbanas, donde los precios se han disparado.

John Hope Bryant, fundador de Operation Hope y antiguo asesor de la administración Obama, ha propuesto una alternativa que está empezando a generar debate: la hipoteca a 40 años. Según Bryant, extender el plazo del préstamo a 40 años reduciría las cuotas mensuales, lo que permitiría a más personas acceder a la propiedad de una vivienda. Esto, argumenta, podría hacer que el sueño americano de ser propietario sea más alcanzable para una mayor parte de la población.

Este concepto no es nuevo en algunos mercados internacionales, pero ha tenido una implementación limitada en los Estados Unidos. El modelo de hipoteca a 30 años surgió en la época de la Gran Depresión, cuando las condiciones de vida y la esperanza de vida eran muy diferentes a las actuales. Hoy en día, con una esperanza de vida cercana a los 80 años, Bryant señala que una hipoteca a 40 años puede estar más en sintonía con la realidad de las familias modernas.

El aumento de la esperanza de vida no es el único factor. Con las tasas de interés disparándose en los últimos años, una hipoteca a 30 años con una tasa fija es vista casi como un tesoro para quienes lograron asegurar una tasa baja antes del aumento. Esta situación ha llevado a que muchas personas prefieran quedarse en sus casas y no vender, exacerbando aún más la escasez de oferta de viviendas. Glenn Kelman, CEO de Redfin, ha señalado que este fenómeno ha contribuido a mantener los precios de las casas altos, ya que el aumento de los tipos de interés ha afectado a pocos propietarios con hipotecas a tipo fijo.

Pero, ¿quién es realmente el destinatario de una hipoteca a 40 años? Aunque Bryant no menciona específicamente a un grupo demográfico concreto, es difícil imaginar a alguien de 40 años contratando un préstamo que no terminaría de pagar hasta los 80. Sin embargo, Bryant cree que el sistema de bancos de préstamos hipotecarios federales, con su infraestructura establecida en todo el país, sería el vehículo ideal para implementar esta solución.

Además de la hipoteca a 40 años, Bryant ha sugerido la introducción de subsidios federales para los compradores de vivienda por primera vez, con tasas de interés que oscilarían entre el 3,5 % y el 4,5 %. Estos subsidios estarían disponibles solo para aquellos que completen una formación en educación financiera, con un límite de préstamo de 350.000 dólares en áreas rurales y hasta un millón en zonas urbanas, donde los precios de las viviendas son significativamente más altos.

Sin embargo, no todos están convencidos de que la solución sea simplemente alargar los plazos de los préstamos. Los analistas de políticas de vivienda y economistas urbanos tienden a coincidir en que la verdadera solución a la crisis de la vivienda en Estados Unidos es construir más casas, una cantidad suficiente para satisfacer la demanda creciente. Aunque algunos prestamistas ya ofrecen hipotecas a 40 años, su uso sigue siendo limitado y no se ha generalizado como una práctica habitual.