¿De qué sirve que bajen las hipotecas si la vivienda se dispara?

En el último informe de HelpMyCash, 12 bancos han reducido el coste de sus hipotecas en el último mes, anticipándose a una posible bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). Esto ha reavivado el apetito por la compra de viviendas. En julio, por ejemplo, la concesión de préstamos hipotecarios creció un 23,5% respecto al año anterior, tras meses de caída en las firmas de hipotecas.

Pero este incremento de la demanda no está exento de riesgos. Desde la Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas), advierte que “ante una oferta de viviendas rígida, cualquier estímulo a la demanda se refleja en los precios”. Es decir, a medida que más compradores tienen acceso a financiación asequible, los precios de la vivienda tienden a subir, creando una paradoja: el alivio en el coste de las hipotecas contribuye a un aumento de los precios del mercado.n

Este fenómeno no es nuevo, y Alejandra Jacinto, abogada de CAES, ve un paralelismo claro con los años previos a la crisis de 2008. La estrategia de “más vale comprar que alquilar” parece repetirse, con bancos y gobiernos impulsando el crédito hipotecario para que los hogares jóvenes y de renta media puedan comprar. En este contexto, tanto el Gobierno central como administraciones locales, como la Comunidad de Madrid, han lanzado programas de avales públicos para facilitar el acceso a la financiación.

Sin embargo, Ignacio Ezquiaga, economista especializado, subraya que el problema real de la crisis de vivienda no es solo la financiación, sino la falta de oferta asequible. En grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde los precios son desorbitados, los avales no son suficientes para la mayoría de los compradores jóvenes o de ingresos medios. En su opinión, estas políticas solo benefician a quienes ya poseen una vivienda y buscan mejorarla, no a los que buscan adquirir su primera casa.

Alejandro Inurrieta, otro experto en la materia, coincide en que la reducción de los tipos de interés no es un factor determinante en el aumento de hipotecas. “Gran parte de las compraventas actuales se hacen al contado, con dinero extranjero”, dice. El mercado español ha visto un incremento notable en las compras de viviendas por parte de inversores internacionales, quienes buscan rentabilidad en un sector cada vez más lucrativo. Según el Banco de España, el rendimiento de la inversión en vivienda alcanza casi el 10% a mediados de 2024, una cifra que atrae especialmente a estos fondos e inversores foráneos. De hecho, la compraventa por parte de extranjeros ha pasado del 7% en 2007 al 21% en el primer semestre de 2024.

Por su parte, Torres añade que, aunque es probable que los tipos de interés sigan bajando en la eurozona, no volveremos a los mínimos históricos previos. Sin embargo, ve una oportunidad en la construcción: un descenso en los tipos de interés podría incentivar a las constructoras a iniciar nuevos proyectos, aunque el verdadero obstáculo sigue siendo la falta de suelo disponible y la regulación que fomente la construcción de viviendas asequibles.

Este panorama deja a los compradores primerizos, especialmente jóvenes, en una encrucijada. Mientras las hipotecas más baratas parecen una salida a la crisis de vivienda, el aumento de los precios y la creciente influencia de fondos extranjeros en el mercado continúan complicando el acceso a una vivienda asequible.