Cuidado con las trampas ocultas de las hipotecas

La banca española ha intensificado su batalla para captar clientes con hipotecas a precios cada vez más atractivos. Desde mediados de septiembre, entidades financieras han comenzado a rebajar los intereses de sus hipotecas, especialmente en el caso de los préstamos a tipo fijo, que son los que más buscan los consumidores en un entorno económico de elevada incertidumbre. Actualmente, según datos del comparador de hipotecas HelpMyCash.com, algunas ofertas ofrecen un tipo de interés inferior al 2,75%.

Sin embargo, este aparente paraíso hipotecario tiene letra pequeña. HelpMyCash alerta que muchas de estas ofertas esconden costos adicionales, pues los bancos solo aplican estos bajos tipos si el cliente contrata una serie de productos combinados. Dichos productos incluyen seguros (de hogar, vida o de protección de pagos), planes de pensiones, tarjetas o cuentas con comisiones. Estas bonificaciones, si bien reducen el tipo de interés, pueden encarecer el coste total de la hipoteca.

Cómo funcionan los productos combinados

La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario establece que los bancos pueden ofrecer intereses más bajos a aquellos clientes que acepten contratar productos vinculados. A esto se le llama “bonificación”. Según HelpMyCash, lo más habitual es que las entidades exijan domiciliar los ingresos y firmar seguros de hogar y vida. No obstante, hay bancos que agregan más servicios, como planes de pensiones o tarjetas con cuotas anuales.

Para un cliente, aceptar estas bonificaciones puede parecer un ahorro inmediato, pero en realidad, las primas de los seguros y las comisiones de mantenimiento pueden hacer que la hipoteca se vuelva más cara. Por ello, HelpMyCash aconseja hacer cálculos detallados: considerar el coste global de la hipoteca y compararla con otras opciones menos vinculadas.

Un ejemplo práctico: ¿merece la pena la bonificación?

Imaginemos que alguien necesita financiar la compra de su vivienda con una hipoteca de 150.000 euros, a pagar en 25 años. Esta persona compara dos ofertas: la Hipoteca Fija del Banco Sabadell, que ofrece un interés del 2,60% si se domicilia la nómina y se contratan tres seguros, y la Hipoteca Fija de COINC, al 2,79%, solo con la obligación de abrir una cuenta sin productos adicionales.

Con la Hipoteca Fija del Banco Sabadell, la cuota mensual sería de 680,50 euros. Sin embargo, habría que sumar el coste de los productos vinculados: 12,99 euros al mes por el seguro de hogar, 63,38 euros por el seguro de vida cada trimestre, 415,66 euros al año por el seguro de protección de pagos y otros cargos de mantenimiento. En total, se acabarían devolviendo 230.778 euros en 25 años.

Por el contrario, con la Hipoteca Fija de COINC, las cuotas mensuales subirían a 695,04 euros, pero solo habría que contratar un seguro de daños obligatorio, que cuesta 167,96 euros al año. Al final del plazo, el coste total de esta opción sería de 212.711 euros, unos 18.000 euros menos que con la oferta del Sabadell, pese a que el interés es más alto.

Negociar o recurrir a un bróker

Aunque algunas hipotecas parezcan onerosas por los productos combinados, no todo está perdido. Los expertos recomiendan negociar con los bancos para reducir las exigencias de bonificación. Si el cliente tiene un buen perfil financiero, puede lograr que el banco ofrezca condiciones más favorables. Además, existe la opción de contratar a un bróker hipotecario, un profesional que puede conseguir ofertas con intereses más bajos y menos exigencias vinculantes, aprovechando su red y conocimiento del sector.

Con la competencia hipotecaria al rojo vivo, las entidades están interesadas en cerrar más operaciones antes de que termine el año, lo que abre la puerta a mejores negociaciones para quienes saben cómo moverse en este complicado escenario financiero.