El próximo 31 de diciembre marca una fecha clave para los hipotecados en España, especialmente aquellos con hipotecas a tipo variable que han visto cómo sus cuotas aumentaban drásticamente debido a la subida del euríbor en los últimos años. Y es que este día finalizará el periodo durante el cual los ciudadanos pueden cambiar su hipoteca de variable a fija o mixta sin tener que asumir comisiones. El Gobierno aprobó esta medida a finales de 2022, en respuesta al encarecimiento de los préstamos, y ha sido una herramienta esencial para mitigar el impacto de las subidas.
En ese momento, el euríbor —el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables— llegó a alcanzar picos históricos, con un máximo del 4,160% en octubre de 2023. Sin embargo, la tendencia ahora es diferente: un año después, en octubre de 2024, el euríbor ha descendido a 2,691%. En los primeros días de noviembre de este año, el descenso ha continuado, situándose en el 2,581%. Este cambio en la dinámica ha reducido notablemente las cuotas mensuales de los hipotecados a tipo variable, aunque es cierto que los costes aún no compensan completamente las fuertes subidas de 2022 y 2023.
Ventana de oportunidad para subrogar sin coste
Actualmente, los ciudadanos tienen la posibilidad de hacer una subrogación sin pagar comisiones, lo que supone un ahorro relevante. La subrogación implica cambiar de banco y mejorar las condiciones del préstamo hipotecario, como el tipo de interés, siempre que se logre una oferta más favorable. Pero, una vez que la medida gubernamental termine, habrá que asumir ciertos costes. Desde el 1 de enero de 2025, el Gobierno ha establecido un límite en las comisiones: un 0,05% del capital pendiente. Esto significa que, si alguien tiene una hipoteca de 200.000 euros, el gasto sería de unos 100 euros por la comisión, además del coste de la tasación de la vivienda, que ronda los 400 euros, dejando el total de la subrogación en torno a 500 euros.
Coste de cancelar una hipoteca y pedir una nueva
Para quienes prefieran cancelar su hipoteca actual y solicitar un nuevo préstamo, el panorama es algo más costoso y complejo. Primero, hay que liquidar la deuda inicial, lo que supone abonar una comisión que varía según el tipo de hipoteca y el tiempo transcurrido desde la firma. Si se trata de una hipoteca a tipo fijo, la comisión por amortización total es del 2% del capital pendiente durante los primeros diez años y del 1,5% a partir de ahí.
Por ejemplo, para una deuda de 200.000 euros, si el préstamo es fijo y se cancela en esos primeros diez años, la comisión sería de 4.000 euros. En cambio, si es una hipoteca a tipo variable, las comisiones son más reducidas: un 0,25% del capital en los primeros tres años y un 0,15% si se cancela entre el cuarto y el quinto año. Esto se traduce en unos 500 euros y 300 euros, respectivamente.
A estos importes hay que sumar los gastos administrativos, como 400 euros por la tasación, 700 euros de registro, 300 euros de gestoría y 500 euros de notaría, lo que eleva el coste total a una cifra entre 2.200 y 2.400 euros. Y aunque algunas entidades bancarias podrían aplicar comisiones por apertura de un nuevo préstamo, en general, los bancos han ido eliminando estas tarifas en los últimos años.
Con el euríbor en descenso y un posible alivio en las cuotas mensuales de las hipotecas variables, este es el momento ideal para evaluar la conveniencia de cambiar las condiciones del préstamo antes de que la oportunidad se cierre definitivamente. Pero, tras el 31 de diciembre, la decisión podría implicar asumir costes adicionales, por lo que el cálculo y la planificación financiera son esenciales para no dejar escapar el mejor escenario posible.