El eterno debate entre comprar o alquilar en España se inclina cada vez más hacia la primera opción. Según un estudio de UVE Valoraciones, actualmente solo cuatro municipios españoles—Donostia, Marbella, Cádiz y Palma de Mallorca—tienen una cuota hipotecaria media superior al precio medio del alquiler. Esto supone una reducción significativa respecto al año anterior, cuando nueve ciudades estaban en esta situación.
Este cambio refleja un mercado inmobiliario altamente tensionado, en el que los precios del alquiler siguen en ascenso mientras las hipotecas, pese a mantenerse elevadas, han contenido su crecimiento debido a la bajada de los tipos de interés.
Menos ciudades con hipotecas más caras que el alquiler
El informe de UVE Valoraciones ha analizado los 64 municipios españoles con más de 100.000 habitantes, utilizando datos de Idealista sobre precios de oferta en venta y alquiler hasta diciembre de 2024.
Entre las ciudades que han salido de la lista de hipotecas más caras que los alquileres se encuentran Madrid, Bilbao, A Coruña, Pamplona y Alcobendas, lo que refleja una tendencia en la que el alquiler sube más rápido que la compraventa en muchas áreas metropolitanas.
En los cuatro municipios que todavía mantienen cuotas hipotecarias superiores a los alquileres, la diferencia se debe a distintos factores locales:
- Donostia: los alquileres han subido un 7,2 % en 2024, mientras que los precios de venta han crecido un 5,9 %.
- Marbella: los alquileres han aumentado un 8,8 %, pero las viviendas en venta han subido un 13,2 %, inclinando la balanza hacia la compra.
- Cádiz y Palma de Mallorca: las cuotas hipotecarias y las rentas de alquiler están prácticamente igualadas.
A pesar de estas cifras, UVE Valoraciones concluye que en la mayoría de los casos resulta más rentable comprar que alquilar, salvo que la estancia en una ciudad sea temporal.
El gran obstáculo: el ahorro inicial para comprar
Aunque los datos parecen favorecer la compra de vivienda, el mayor problema sigue siendo el ahorro inicial necesario para acceder a una hipoteca. Según el informe, los compradores primerizos, especialmente los jóvenes, necesitan entre un 28 % y un 32 % del valor de la vivienda para cubrir la parte no financiada, los impuestos y los gastos de compraventa.
Para solucionar este problema, UVE Valoraciones propone que el Estado ofrezca avales que permitan a los compradores acceder a hipotecas con una financiación superior al 80 %, algo que ya se ha implementado en otros países europeos.
Barcelona y Madrid: alquileres desbocados y sin freno
Barcelona se mantiene como el municipio con el alquiler más alto de España, con una subida del 13,9 % en 2024, lo que contradice la idea de que las medidas de limitación de alquiler han frenado su crecimiento. Los precios de venta también han subido un 12,8 %, aunque la bajada de tipos ha estabilizado las cuotas hipotecarias.
En Madrid, la tendencia es similar: los alquileres han crecido un 15,3 %, mientras que las cuotas hipotecarias han aumentado un 20,2 %.
El informe también señala que el aumento de la oferta de alquiler durante la pandemia sugiere que la prohibición de viviendas turísticas en Madrid y Barcelona podría aliviar la presión sobre los precios.
La construcción, clave para frenar la subida de precios
El informe de UVE Valoraciones apunta a la escasez de oferta como el principal problema del mercado inmobiliario en España. Según sus cálculos, durante 17 años se han construido menos viviendas de las necesarias, lo que ha generado un desequilibrio que impulsa los precios al alza.
Para corregir esta situación, el estudio propone aumentar la construcción hasta 350.000 viviendas anuales durante al menos cinco años. Sin embargo, esto implicaría:
- Ampliar el suelo urbanizable.
- Multiplicar por tres la capacidad de construcción.
- Triplicar la financiación disponible.
Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, advierte que los precios seguirán subiendo porque no hay tiempo suficiente para construir las viviendas que se necesitan. “Tardaremos varios años en tener la solución delante. Mientras tanto, la única corrección posible es la subida de precios”, concluye.