El mercado hipotecario español ha vivido un 2024 histórico, con la concesión de 67.952 millones de euros en nuevos préstamos para la compra de vivienda, el nivel más alto registrado desde 2010, según datos del Banco de España. Este aumento se ha producido en un contexto de bajada de tipos de interés, lo que ha reactivado la demanda y ha impulsado tanto la compraventa de viviendas como el crecimiento de los precios.
Récord en concesión de hipotecas pese a las amortizaciones
Solo en diciembre, los bancos concedieron 6.877 millones de euros en hipotecas, el mayor volumen desde julio y un dato que no se veía en un mes de diciembre desde hace 14 años. Sin embargo, a pesar del fuerte crecimiento en la firma de nuevos créditos, la cartera hipotecaria en su conjunto no ha crecido con la misma intensidad debido a las amortizaciones anticipadas. En total, el ‘stock’ hipotecario cerró diciembre con 497.889 millones de euros, lo que representa un incremento de 2.903 millones.
Menos intereses, más financiación
Uno de los factores clave en este auge ha sido la reducción de los tipos de interés. En diciembre de 2024, el tipo TEDR, que excluye costes adicionales como seguros o comisiones, se situó en 2,90%, 88 puntos básicos menos que un año antes. Por su parte, el tipo de interés TAE, que sí incluye estos costes, se redujo hasta 3,02%, frente al 3,97%registrado en diciembre de 2023.
Esto significa que la banca no concedía hipotecas tan baratas desde noviembre de 2022, lo que ha incentivado a muchos compradores a solicitar financiación.
El impacto del BCE y el Euríbor en las hipotecas
El ajuste en los tipos de interés se debe en gran parte a la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE). En 2023, el BCE elevó el precio del dinero hasta el 4%, pero en 2024, tras una serie de cuatro reducciones de 25 puntos básicos, terminó el año en 3%.
Este movimiento ha impactado directamente en el Euríbor, el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas en España. Mientras que en la primera mitad de 2024 rondaba el 3,7%, en diciembre cayó hasta el 2,44%, haciendo que las hipotecas variables fueran más atractivas para los consumidores.
Sin embargo, las previsiones para 2025 apuntan a que la tendencia a la baja podría ralentizarse. Según los analistas de Ebury, aunque la economía de la eurozona sigue débil, no esperan que los tipos bajen mucho más, ya que los problemas estructurales van más allá del coste del crédito.
Boom en la compraventa de viviendas y subida de precios
La bajada de tipos no solo ha impulsado la contratación de hipotecas, sino que también ha dinamizado el mercado inmobiliario. En 2024 se registraron 636.909 compraventas de vivienda, lo que supone un aumento del 9,2% interanual, según el Colegio de Registradores.
Las cifras muestran un fuerte crecimiento en ambos segmentos:
Vivienda usada: 505.145 operaciones (+6,4%)
Vivienda nueva: 131.764 operaciones (+21,6%)
El precio de la vivienda también ha seguido una tendencia alcista, alcanzando una media de 2.164 euros por metro cuadrado en el cuarto trimestre de 2024, lo que representa un aumento del 10,2% en un solo año.
El 68,4% de las compras se financió con hipoteca
Durante el año pasado, los registradores inscribieron 435.328 hipotecas sobre vivienda, un 13,4% más que en 2023. De estas, el 90,6% fueron concedidas por bancos, mientras que el resto provino de otras entidades financieras. Esto significa que casi 7 de cada 10 viviendas adquiridas en 2024 fueron financiadas con hipoteca, mientras que el 31,6% de las compras se realizaron sin financiación.
¿Qué pasará en 2025?
El consejero delegado del bróker hipotecario Gibobs, Jorge González-Iglesias, advierte que el mercado español se enfrenta a un problema estructural: la oferta sigue sin poder satisfacer la demanda. Esto, junto con los tipos más bajos, ha generado una presión al alza en los precios.
“La escasez de vivienda disponible y la bajada de tipos han llevado a muchos compradores a optar por viviendas de segunda mano, que suelen ser más accesibles en comparación con la obra nueva. Si esta tendencia continúa, es probable que los precios sigan subiendo en 2025, especialmente en las grandes ciudades”, señala el experto.