La revisión de una hipoteca es un proceso clave en los préstamos a interés variable. Se trata de la actualización periódica del tipo de interés que aplica el banco, según el índice de referencia al que esté vinculado el préstamo, generalmente el euríbor. Este ajuste tiene un impacto directo en la cuota mensual que paga el hipotecado: si el euríbor baja, la cuota disminuye; si sube, se encarece.
Aunque pueda parecer un trámite automático, la revisión hipotecaria tiene mucho que ver con la evolución del mercado financiero, por lo que es importante entender cuándo se produce, cómo se calcula y qué consecuencias tiene para la economía familiar.
¿Por qué se revisa la hipoteca?
El objetivo de la revisión es adaptar el coste de la hipoteca a las condiciones actuales del mercado financiero. La mayoría de las hipotecas variables en España están referenciadas al euríbor a un año, un índice que refleja el tipo de interés promedio al que los principales bancos europeos se prestan dinero entre sí.
El Banco de España publica a principios de cada mes el valor oficial del euríbor hipotecario en el BOE, calculado con la media mensual del índice. Sin embargo, las entidades bancarias suelen tomar como referencia el euríbor publicado uno o dos meses antes de la fecha de revisión que figure en el contrato hipotecario.
¿Cuándo se revisa la hipoteca?
El contrato hipotecario recoge de manera detallada la fecha exacta y la periodicidad de la revisión. Es habitual que esta revisión se realice cada seis meses (semestral) o una vez al año (anual), coincidiendo con el aniversario de la firma del préstamo o con el primer día del mes natural siguiente a dicha firma.
Revisión semestral: se actualiza el tipo de interés cada seis meses. Este sistema es interesante cuando el euríbor está a la baja, porque permite beneficiarse más rápidamente de una reducción de las cuotas. Sin embargo, si el euríbor sube, el impacto se nota antes y de forma más frecuente.
Revisión anual: se revisa el tipo de interés una vez al año. Ofrece mayor estabilidad, porque el hipotecado sabe que durante doce meses la cuota no cambiará. Es útil cuando se espera una tendencia alcista del euríbor, aunque si el índice baja, se tarda más en notar un ahorro.
En algunos casos, la periodicidad de la revisión puede negociarse con la entidad financiera antes de firmar el préstamo. Una vez revisada la hipoteca, el banco está obligado a informar al cliente del nuevo índice de referencia aplicado y de la fecha en la que comenzará a aplicarse la nueva cuota.
Hipotecas variables y mixtas: ¿en cuáles se revisa el tipo de interés?
La revisión hipotecaria solo afecta a las hipotecas de interés variable y mixto. En las hipotecas mixtas, la revisión solo se produce durante la fase en la que el préstamo pasa a tener un tipo variable, ya que en el periodo inicial, que suele ser de tipo fijo, el interés permanece estable.
Tras cada revisión, el nuevo interés se calcula sumando el valor actualizado del índice de referencia (euríbor) más el diferencial acordado en la hipoteca. Por ejemplo, si el euríbor es del 2% y el diferencial es del 1%, el tipo de interés resultante será del 3%. Esta nueva tasa se aplicará hasta la siguiente revisión, marcando cuánto se pagará de cuota durante ese periodo.
La importancia de seguir la evolución del euríbor
Estar atento a la tendencia del euríbor es fundamental para quienes tienen una hipoteca variable o están valorando una. Un euríbor en ascenso significa cuotas más altas en la próxima revisión, mientras que un descenso puede traducirse en un alivio financiero. Por eso, controlar el calendario de revisión y la evolución del índice puede ayudar a anticiparse a posibles cambios y a renegociar las condiciones si es necesario.