Así funciona la revisión de la hipoteca: lo que el banco hace sin avisarte

La revisión de la hipoteca es el mecanismo mediante el cual el banco actualiza los intereses que pagas por tu préstamo hipotecario. Afecta exclusivamente a quienes tienen una hipoteca a tipo variable o una hipoteca mixta en su tramo variable. En cada revisión, se recalcula el importe de la cuota mensual en función del euríbor, el índice de referencia más utilizado en España.

El euríbor refleja el precio al que los bancos se prestan dinero entre sí, y su evolución depende de la política monetaria del Banco Central Europeo y de las expectativas del mercado financiero. Si el euríbor sube, pagarás más; si baja, podrías pagar menos. Es así de sencillo… y de impredecible.

¿Cómo se revisa una hipoteca?

Aunque es un proceso que el banco realiza de manera automática, conviene saber cómo funciona. La entidad financiera consulta el valor actual del euríbor y le suma el diferencial que pactaste al firmar el préstamo (por ejemplo, euríbor + 1%). Esta suma determina el nuevo tipo de interés que se aplicará a tu hipoteca.

Con ese interés actualizado, el banco calcula de nuevo tu cuota, teniendo en cuenta el capital pendiente de amortización. El resultado es una cuota revisada que pagarás durante el siguiente periodo, hasta la próxima revisión.

Por ejemplo, si firmaste una hipoteca de 150.000 euros a euríbor + 1% y te quedan 100.000 euros por pagar, el banco aplicará el nuevo interés a ese capital pendiente para calcular tu nueva mensualidad.

¿Cuándo se revisa el euríbor en las hipotecas variables?

Lo habitual es que la revisión se haga cada seis o doce meses, aunque la frecuencia exacta viene estipulada en la escritura de tu hipoteca. Consulta el contrato para saber cuándo te tocará la próxima revisión, porque puede ser clave para planificar tus finanzas familiares.

En general, cuanto más tiempo pase entre revisiones, más difícil será prever el impacto de los cambios en el euríbor. En un contexto de subidas rápidas de tipos, una revisión anual puede suponer un ajuste más brusco que una revisión semestral.

¿Qué hipotecas se revisan y cuáles no?

La revisión periódica afecta a dos tipos de hipotecas:

• Hipotecas variables: el interés se revisa según el euríbor, por lo que tu cuota puede variar a lo largo de la vida del préstamo.
• Hipotecas mixtas, durante el periodo variable: suelen empezar con un tipo fijo (normalmente los primeros 5 o 10 años) y, pasado ese tiempo, pasan a ser variables.

En cambio, las hipotecas fijas no se revisan nunca. Lo que pagas desde el primer mes es lo mismo que pagarás hasta el final del préstamo, sin sorpresas. Es la opción preferida por quienes buscan estabilidad y tranquilidad, aunque en momentos de euríbor bajo pueden salir menos rentables.

¿Cómo calcular la revisión de la hipoteca por tu cuenta?

Aunque el banco se encarga del proceso, existen simuladores online que te permiten hacer tus propios cálculos. Solo necesitas saber el valor actual del euríbor, el diferencial de tu hipoteca y el capital pendiente. De este modo, puedes anticiparte a futuras subidas o bajadas en tu cuota antes de que te llegue el recibo al banco.