Bankimia

Solvencia económica y financiera, adecuado nivel de endeudamiento, capacidad de ahorro y estabilidad laboral son, en términos generales, los requisitos que exigían bancos y cajas a la hora de conceder un préstamo. En la actualidad, y debido a los altos índices de morosidad -que superan ya el 10%- , a esa lista de condiciones para la concesión de un préstamo personal se está añadiendo otra: contar con un aval que garantice el cobro del préstamo en caso de impago del titular.

El aval es un contrato que se realiza precisamente con el fin de garantizar o asegurar el cumplimiento de una obligación económica a través del compromiso de un tercero, que es a quien se conoce como avalista. A través de este contrato -que es de carácter público, es decir, se firma ante notario- quien avala se declara dispuesto a hacer frente a los compromisos que adquiere el avalado en caso de que éste no lo haga.

Es decir, se compromete de forma solidaria al pago del préstamo y tiene las mismas obligaciones que el titular del mismo respondiendo del cumplimiento de sus obligaciones con los bienes presentes y futuros según se contempla en el Artículo 1911 del Código Civil.

Éste es uno de los puntos quizás más desconocidos de quien decide asumir el difícil papel de ser avalista, pero no es el único. Es habitual que muchos avalistas desconozcan hasta dónde llega su compromiso cuando acceden a avalar a alguien y cuál es su papel en caso de que el titular del préstamo deje de pagarlo.

Cuál es el papel del avalista

La guerra por captar el pasivo de los ahorradores parecía un coto privado tan sólo para las entidades con problemas de liquidez o entidades extranjeras. Sin embargo, la banca más solvente también ha decidido unirse a esta batalla y ha comenzado a poner en el mercado de depósitos plazos fijos con rentabilidades del 4,00% TAE, entre los que destacan los productos ofertados por Santander y BBVA.

El ahorrador está de enhorabuena. Septiembre ha traído consigo no sólo la derogación de la Ley Salgado que penalizaba los productos de ahorro sino que ha puesto en el mercado depósitos a plazo fijo con extratipos ofertados por los bancos más solventes.

Aunque no se publicita en su página web, la entidad presidida por Emilio Botín, Santander, ha decidido elevar la rentabilidad de sus depósitos. La información se da al cliente por teléfono o en las propias sucursales de la entidad.

La oferta puede variar dependiendo del perfil del cliente y de la sucursal, pero en términos generales, a partir de una inversión de 60.000 euros se puede conseguir un 4,00% TAE a un plazo de 24 meses. Dirigido a dinero nuevo -se entiende como dinero nuevo el que haya entrado en la entidad después del 31 de julio de 2012- la liquidación de intereses de este depósito es trimestral. La cancelación está permitida pero tiene una penalización del 4%.

Aunque la rentabilidad ofrecida por este depósito del Santander es atractiva se encuentra lejos, aún, de la que ofrecen otros productos de ahorro, como el que tiene en el mercado Banco Espirito Santo que ofrece un 4,60% TAE o el Depósito Bienvenida de Oficinadirecta.com que da un 4,50% TAE desde una inversión inicial de 5.000 euros. Su ventaja fundamental radica en el hecho de que el Santander es uno de los bancos más solventes del momento, calificado por Moody’s con una Baa2 y por S&P con una A-, lo que podría dar un plus de seguridad al inversor.

Dentro de la categoría de bancos más solventes se coloca el BBVA, calificado por Moody’s con una Baa3 y por S&P con una BBB+. La entidad vasca también ha decidido lanzarse al ruedo de los súper depósitos y lo ha hecho con su Depósito Uno con el que el cliente puede alcanzar también una TAE del 4,00% pero si acepta una serie de vinculaciones. De esta forma:

• Tipo de interés base de salida: 2%
• 0,75% adicional si el cliente incrementa su posición en la entidad: 2,75%
• Si domicilia su nómina o pensión o la tiene ya domiciliada consigue un 0,75% más: 3,50% TAE ( será necesario adicionalmente, tratándose de la nómina, domiciliar 2 recibos básicos o utilizar una tarjeta de crédito o débito de la entidad)
• Si contrata un seguro del BBVA o ya lo tiene, consigue otro 0,25%: 3,75% TAE
• Si tiene o contrata un Plan de Pensiones, Plan de Previsión Asegurado o un Plan de Previsión Norpensión, el cliente conseguirá un 0,25% más: 4,00% TAE.

El importe mínimo de contratación de este depósito son 3.000 euros y el máximo 5 millones de euros. La liquidación de intereses puede ser mensual, trimestral o al vencimiento. La cancelación del depósito está permitida pero en ese caso el cliente obtendrá un 1,25% TAE sobre sus ahorros en vez del 4,00% TAE. Este producto se puede contratar hasta el 30 de septiembre.

La filial del Santander, Banesto también se encuentra entre las entidades más solventes con una calificación de Baa3 que le concede Moody’s y de A- que le otorga S&P. La filial del Santander también compite en la guerra del pasivo con un depósito al 3,75% TAE. Se trata del Depósito Londres a 12 meses que ofrece esta rentabilidad desde una inversión mínima inicial de 20.000 euros a antiguos clientes que aporten dinero nuevo a la entidad. Este incremento se calculará tomando como fecha de referencia el 6 de agosto.

Dentro del Grupo Banesto, su filial online, iBanesto.com – que goza de la misma calificación de solvencia que su matriz- tiene en el mercado un Depósito que renta un 4,00% TAE. Se trata del Depósito Azul que, además, ha subido su rentabilidad desde la derogación de la Ley Salgado del anterior 3,60% al actual 4,00% TAE.

La Caixa -que pertenece a Caixabank–  se coloca también a la cabeza de los bancos más solventes de nuestro país, con una nota de Baa 3 que le otorga Moody’s y de BBB+ que le concede S&P. Sin embargo, la caja catalana está nadando contracorriente y lo que ha hecho ha sido bajar la rentabilidad de su Depósito In que ha pasado al 2,40% TAE a un plazo de 11 meses.

Este depósito se puede contratar a partir de una inversión inicial de 3.000 euros y  hasta 150.000 euros. La liquidación de intereses es a vencimiento, está dirigido a nuevos clientes y su periodo de comercialización termina el próximo 30 de septiembre.

Ya a un nivel por debajo encontramos a entidades como Banco Popular con una nota de Ba1 por parte de Moody’s y de BB+ por parte de S&P o como IberCaja que mantiene una nota de Ba2 por parte de Moody’s y de BBB con perspectiva negativa por parte de S&P. Banco Popular  es una de las entidades que se están mostrando más activas en esta guerra por captar el pasivo de los ahorradores.

Ha mejorado la rentabilidad de su Depósito Gasol que ha pasado de una TAE del 3,75% al actual 4,25% a un plazo de 12 meses. La liquidación de intereses puede ser mensual o a vencimiento y la cancelación anticipada está permitida. Banco Popular también ha elevado la rentabilidad de este mismo depósito a un plazo de 6 meses. En concreto lo sitúa en el 4,00% TAE desde el anterior 3,10% TAE. Ambas imposiciones se pueden contratar a partir de tan sólo 300 euros y hasta el 30 de septiembre.

Es más que posible que, en los próximos meses, se acentúe la guerra del pasivo ante los elevados vencimientos a los que tiene que hacer frente la banca española en los próximos dos años. No es de extrañar, por tanto, que en pocas semanas veamos más ofertas de depósitos con rentabilidades atractivas.

Es considerado por todos que la compra de vivienda es una de las decisiones personales más importantes en la vida de la gran mayoría de las personas por sus implicaciones económicas y, sin lugar a duda, la más importante en cuanto a decisiones financieras o de inversión.

Pese a la crisis, es un momento para realizar una reflexión más profunda que nunca al respecto. No puede negarse que las circunstancias de mercado invitan a comprar vivienda de forma urgente por una serie de factores económico-fiscales.

Razones para comprar

• Primeramente, el tipo super-reducido de IVA para compra de vivienda nueva (4%), frente al 10% del tipo que pagarías a partir de 2013.
• Además, el fin en diciembre de 2012 del acceso al crédito fiscal por la deducibilidad en un 15% de cantidades aportadas para comprar de vivienda habitual (sea nueva o usada) y por la financiación hipotecaria hasta la cancelación de la misma, con la única limitación en estos momentos de que no se puede desgravar por más de 9.045  euros anuales por persona/comprador.
• También has de ser consciente de que hay muchos vendedores de pisos (particulares, promotores y portales inmobiliarios de bancos) apurados por vender, y que se puede negociar una rebaja del precio, algo que años atrás era prácticamente impensable. Actualmente si negocias bien o  acudes a subasta judicial puedes obtener un descuento de hasta el 50% respecto de lo que supuestamente valía ese piso en 2007.
• Por último, la cotización en mínimos históricos del índice de referencia Euribor hipotecario, que se esta acercando al 0,75% de los tipos oficiales fijado hace unos meses por el BCE (Banco Central Europeo).

Hay estudios internacionales que fijan la barrera periódica de estancia media en un lugar en un mínimo de 5 años para al menos recuperar los costes de oportunidad, de acceso y mantenimiento de la vivienda.

Con las circunstancias personales y laborales que tenemos hoy en día en España como en general a nivel mundial dentro de una economía globalizada… es un factor cada vez más impredecible de anticipar con certeza.

Pero esta claro que si no tienes esa idea, mejor a priori ni pensar en ello. Más adelante veremos alternativas de alquilar para comprar luego esa vivienda y las características de esos contratos.

Razones para alquilar

Por otro lado, hagamos el papel de abogado del diablo, tampoco es una exageración decir que hay que tener mucho cuidado con una toma precipitada de esta decisión por los factores comentados arriba. Debes ser prudente ante todo.

• No podemos de dejar de pensar en que el escenario más probable ese que a corto y medio plazo los precios de los pisos van a continuar reduciendo su precio, especialmente entre 2013 y 2014, siendo nuestra previsión que los pisos en España no suban de precio tampoco entre 2015 y 2017.
  Y a largo plazo la expectativa interna puede extrapolar en el largo plazo unos precios estabilizados o estancados de forma continuada en un amplio rango de años aún, podríamos pensar en que en 10 años vista no vayan a haber brotes verdes para el ladrillo con un índice de probabilidad no inferior a un 50% a día de hoy.
• Para más inri, los diferenciales de tipo de interés que ofrecen los bancos están en máximos desde hace muchos años (+2,50% sobre euribor de promedio y subiendo, salvo que se trate de compra de pisos de bancos). El Euribor puede volver en unos años al 3%, con lo que estarías pagando más de un 5% y podría comprometer tu capacidad de pago de las mensualidades de préstamo. No será pronto, pero quién sabe si entre 2015 y 2017 podamos volver a esos niveles. Tampoco hace falta decir que en estos momentos es mucho más complejo el acceso a una nueva hipoteca.
• La gota que colma el baso es la inestabilidad general del mercado laboral en España, tanto para profesionales por cuenta propia, como empleados de industria, servicios e incluso funcionarios.
  No sólo es que puedas perder tu empleo o tengas que cesar tu negocio de la noche a la mañana de forma inesperada, sino que también puedes ver reducido tu sueldo o ingresos de forma imprevista y en una cuantía importante después de la última reforma laboral.
• Para terminar, tampoco es una certeza que el IVA pase al 10% finalmente en 2013, eso es lo que se espera. Del riesgo jurídico-regulatorio tampoco podemos fiarnos mucho en este país ni de este Gobierno o de lo que nos mande Bruselas / Alemania (la UE). Podría ser menos de un 10, o ser superior, ad-hoc de lo que quieran o nos dejen hacer en esta materia.
  Lo que no tendría sentido es seguir manteniendo la deducción, pues a largo plazo el comprador recupera con creces lo pagado por IVA o ITP (Transmisiones Patrimoniales).

En definitiva, si no tienes empleo fijo, o dudas de la situación actual o viabilidad de la empresa para la que trabajas o del negocio que regentas o has emprendido, es mejor no lanzarse a la aventura de hacerse propietario.

Asimismo, y en esa línea, si no tienes claro que vas a tener esa estabilidad económica y por tanto tampoco de ubicación, no tiene sentido comprar un piso por la asunción de gastos difíciles de recuperar en una desinversión apremiada y en la coyuntura actual.

También es necesario tener ahorrado al menos entre un 20 y un 30% del dinero para poner como entrada en el piso para que te financien como tratar de poder cubrir también los gastos de impuestos de la compra y de constitución de la hipoteca.

Si no lo tienes lo normal es que alquiles y a su vez te esfuerces por ahorrar para alcanzar esas cifras de dinero en tus cuentas bancarias.

Otras opciones a la compra y alquiler de vivienda

Otras soluciones a la compra y alquiler de vivienda son el alquiler con opción a compra y la compra de un piso en una subasta judicial.

Alquiler con opción a compra:

• Las ventajas de este contrato son que las cuotas de alquiler que pagas se deducen del precio de compra si ejerces la opción de compra.
  Tú eres libre de materializar la compra o no si en el periodo de vigencia de la opción (normalmente entre 1 y 5 años) no lo tienes claro, no necesitas o no te gusta en la práctica el piso.
• Las desventajas es que tienes que pagar IVA por las cuotas y el dinero entregado por la opción lo pierdes si no compras.
  En esta tendencia sería negativo el contar con un precio de compra pre-pactado, pero lejos de esta situación este punto también sería positivo, tener cerrado un precio cierto de compra que consideres admisible para tus posibilidades y por ese inmueble.

Comprar tu piso en una subasta judicial:

Si acudes a una subasta para hacer una oferta por un piso, debes mirar antes los precios de la zona, e intentar quedártelo por un 20 / 30% menos respecto del precio de venta más barato de la zona en estos momentos.
Como te indicábamos antes, si por ejemplo un piso en 2007 valía 240 mil, lo podrías obtener por entre 120 y 160 mil en mercado por negocies comprar a precio de derribo o a través de una subasta judicial. Poco más, nunca deberías pagar más de 180 mil para ese ejemplo pues sería equivalente a un -25%, que estaría en la media de la bajada de precios.

Con todos estos antecedentes, tú qué opinas… vas a comprar en 2012 o vas a esperar a ver que pasa entre 2013 y 2014?

Durante los últimos años va cogiendo fuerza la posibilidad de que España abandone la moneda única comunitaria de Eurozona, también conocido por su abreviatura EUR o el símbolo €.

Una opción cada vez más “razonable” teóricamente, pero sin duda aún poco probable en términos generales en España en cuanto a que esta es una cuestión más política si cabe que económica y ninguno de nuestros partidos políticos ha mostrado su favor hacia esta posibilidad.

Describimos las medidas que pueden tomar los ahorradores que quieran tener su dinero depositado en activos financieros ajenos al riesgo del porvenir de la moneda a nivel interno en nuestro país.

¿Qué sucede si España abandona el Euro?

Si España renuncia a su pertenencia al Euro, tanto sea por voluntad propia como por imposición de los organismos financieros comunitarios e internacionales (algo impensable a día de hoy), España recuperaría una moneda propia, al igual que antes de la incorporación al € con la peseta.

Se llamara como se llamase esta moneda interna para España, el efecto inmediato sería una devaluación del valor de nuestra moneda, con lo que directamente implicaría una significativa reducción del poder adquisitivo de los españoles frente al resto de ciudadanos del mundo de la noche a la mañana.

¿Qué se puede hacer con el dinero para prevenir una salida del Euro?

Existen múltiples posibilidades. A continuación enumeramos y detallamos varias de ellas,

1. Cuentas en otras Divisas o MultiDivisa. Depositar dinero / invertir en cuentas o depósitos bancarios en divisa distinta del € (EUR). Las más habituales son las cuentas multidivisa en Dólares Americanos (USD), Libras Esterlinas (GBP) y/o Francos Suizos (CHF).
   El riesgo que se corre es el de la variación del tipo de cambio, aunque para personas que consideren que es probable una salida del euro de España y bajo esa hipótesis, todas las monedas deberían tener una correlación a su favor frente al EUR.
2. A través de Fondos de Inversión. Invertir en fondos que no inviertan en activos financieros de España y otros países de la periferia europea en riesgo de salir del euro como Grecia; en moneda EUR, GBP o USD
3. Cuentas bancarias en Euros para No Residentes en Bancos Extranjeros desde España. Abrir una cuenta en un banco extranjero y depositar el dinero en cuentas bancarias en Euros en bancos sobre los que no pese la sombra de la duda de su salida del Euro, por ejemplo los franceses y alemanes.
4. Inversión Directa en Activos Financieros de Otros Mercados. En acciones cotizadas en mercados de bolsa Norteamérica (S&P 500, Nasdaq) o de países emergentes (mercados BRIC; Brasil, Rusia, India, China), letras y bonos de deuda pública de países con buenas perspectivas, pagarés o bonos de deuda corporativa de emisores solventes fuera de España, o en Oro por ejemplo.

Estas inversiones directas conllevan altos riesgos de cotización, liquidez e incluso de quiebra del emisor de la deuda o capital, adicionales al de tipo de cambio de la divisa frente al euro, en su caso, si finalmente como prevemos España no sale del euro. Especialmente ante la volatilidad y sensibilidad global de las economías y mercados a nivel internacional ante los vaivenes de las crisis financieras e inmobiliarias de macro regiones económicas como la zona euro.

La realidad es que por mucho que pueda parecer una alarma social que nuestras deudas hipotecarias, pasen, o estén, en manos de un fondo, y dejen de permanecer en el balance de los bancos –o tan sólo se transfiera el riesgo financiero ligado a una cartera de activos hipotecarios–, esta técnica financiera no implica ningún perjuicio para el hipotecado, en ninguno de los casos.

Ya en 2007 la cifra de hipotecas titularizadas por bancos españoles alcanzaba los 308 mil Millones de euros (un 34% del volumen total de deuda hipotecaria en el sistema financiero español por entonces), distribuidos en 215 mil MM en cédulas hipotecarias y 91 mil MM en fondos de titulización.

Siempre será el banco comercializador o concesor de la hipoteca el responsable de gestionar el seguimiento del repago, restructuración de la deuda hipotecaria (modificación y novación hipotecaria con carencias de capital, ampliación de plazos o ampliación de la hipoteca), recuperación, reunificación de deudas, ejecución o dación de la vivienda.

También pueden comprobar en las notas simples del registro de la propiedad de sus viviendas que aunque en su CIRBE (registro de deudas con bancos en la Central de Información de Riesgos del Banco de España) aparezca declarada una “deuda con garantía real titulizada”, como seguirá apareciendo su banco como el beneficiario del derecho de hipoteca inscrito registrado en origen tras la formalización del préstamo hipotecario.

Por tanto pueden dormir igual de tranquilos si su préstamo hipotecario ha sido titulizado como si no.

¿En qué consiste entonces una titulización de préstamos hipotecarios o fondo de titulización?

Una titulización es una reagrupación en una misma cartera de un conjunto de derechos de crédito de naturaleza similar (préstamos inmobiliarios hipotecarios, aunque también puede realizarse con créditos personales al consumo) que son cedidas a una estructura o vehículo a medida (sociedad, fondo o trust) que financia el precio de las hipotecas colocando los títulos entre inversores.

Los títulos, que suelen instrumentarse como bonos, representan cada uno una fracción de la cartera de derechos de crédito titulizados y dan el derecho a los inversores de recibir pagos por los derechos de crédito (cuando los préstamos hipotecarios generan su facturación, pagos de la cuota mensual) bajo la forma de interés y de reembolso del principal.

Durante el proceso de titulización, el emisor endosa el bien / activo no líquido a la empresa administradora de la titulización, encargada de su gestión en lo sucesivo. Ésta crea un patrimonio separado con cuyo respaldo emite bonos (valores negociables en los mercados de capitales) que compran los inversores finalistas, empresas y particulares.

¿Qué características tienen las hipotecas titulizadas?

Según la Ley 2/1981 del Mercado Hipotecario del derecho mercantil en España los préstamos hipotecarios deben cumplir 3 requisitos para poder ser titulizados:

1. Hipotecas de 1er rango que graven el 100% del inmueble.
2. No exceder del 70% del valor de tasación del bien hipoteca (LTV
3. Los inmuebles hipotecados han de ser tasados previamente por una entidad de tasación autorizada (tasaciones ECO, en cumplimiento de la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras).

La Orden ECO surge para dar respuesta a las necesidades de protección de los intereses de inversores en titulizaciones hipotecarias.

¿Qué préstamos ha vendido Bankia a dos fondos “buitre”?

Las recientes noticias sobre la venta de carteras de créditos fallidos como ha realizado Bankia hace unos días han podido causar controversia, pero en realidad no han vendido ninguna deuda hipotecaria si no que se limitan a préstamos personales al consumo de particulares (un 80%) y de inversión de pymes el resto.

Estos no es que hayan sido titulizados, si no que si que han sido directamente vendidos de Bankia a un fondo inversor noruego y luxemburgués respectivamente.