Pau A. Monserrat

De la semana pasada a esta cancelar o subrogar un préstamo hipotecario a tipo fijo contratado en el Banco Sabadell pasa de costar un 2,5% a un 4%.

La compensación por riesgo de tipo de interés es una comisión creada, juntamente con la compensación por desistimiento, por la Ley 41/2007. Es verdaderamente peculiar que con esta normativa, aplicable a los préstamos y créditos hipotecarios concertados a partir del 9/12/2007 por personas físicas sobre vivienda, se elimine la comisión por amortización total o parcial, para, a continuación, crear dos más (llamadas compensaciones).

La compensación por desistimiento se limita a un 0,5% del capital amortizado los 5 primeros años y un 0,25% en adelante.

La compensación de riesgo de tipo de interés no se limita, en cambio. En el caso que tratamos, para préstamos a tipo fijo, la cancelación subrogatoria y no subrogatoria, total o parcial, tiene un gravamen si supone una pérdida de capital para la entidad.

Si contratamos hoy con el Banco Sabadell una hipoteca de 200.000 euros a tipo fijo a 30 años al 6,50% y a los 6 años decidimos subrogarnos a otra entidad, si el banco pierde (lo cual con casi toda seguridad ocurrirá), nos cobrará:

• Un 0,25% sobre el capital pendiente, en concepto de compensación por desistimiento, (192.834 euros), es decir, 482 euros.
• Un 4% de compensación por riesgo de tipo de interés, sobre el capital pendiente, es decir, 7.713 euros.

En pocas palabras, si contratamos una hipoteca a tipo fijo y a los 6 años queremos subrogarnos o cancelar el préstamo, nos va a costar la friolera de 8.195 euros. Para pensárselo.

No creo que la propuesta que formuló CIU al Congreso de los Diputados se la creyesen ni ellos, con todos mis respetos a la formación. En el sistema jurídico español el préstamo hipotecario es una deuda personal de su titular y la vivienda una garantía real para el banco.

Si me preguntan si es justo que una familia pierda su casa por no poder pagar la hipoteca, les diré que no. El sistema financiero español, a mi humilde entender, adolece de mecanismos de regulación para evitar situaciones dramáticas que tienen solución.

Pero la solución no es cargarse la seguridad jurídica de una institución como es el préstamo hipotecario. En este caso podríamos decir que “el infierno está empedrado de buenas intenciones“; en términos más económicos, cambiar radicalmente la regulación civil y mercantil del préstamo con garantía hipotecaria provocaría graves efectos perversos, concepto que hace referencia a que una medida aparentemente positiva acaba creando unos efectos indeseados e inesperados. Algunos de los efectos perversos de cambiar la legislación española al sistema de EE.UU. serían:

• Colapso del sistema financiero español, al dispararse la morosidad (mucha gente devolvería su vivienda sin pensárselo), incorporar en sus balances activos depreciados y cerrarse definitivamente el mercado internacional a la banca española (hay miles de millones de títulos emitidos con garantía de hipotecas). El derrumbe de la banca puede atraer a algunos, pero no olvidemos que nuestros ahorros y pensiones forman parte de esta institución.
• Aumento del interés pagado por colocar bonos (y necesitamos financiación si queremos evitar nuestra quiebra como país). Y los intereses los pagamos nosotros y nuestros hijos.
• Cambio integral del mercado hipotecario, que aumentaría los precios de las hipotecas a niveles inasumibles, haría caer el precio de la vivienda aún más con el consecuente efecto sobre la economía en su conjunto.

La lista no acaba aquí, pero se puede intuir unos efectos bastante catastróficos en una medida aparentemente positiva. Un marco jurídico estable que no dependa de la coyuntura económica o política es vital para que los delicados mecanismos económicos funcionen adecuadamente. Los cambios bruscos tienden a quemar el motor.

Gobierno y oposición deben aprobar ayudas y reformas jurídicas que eviten situaciones de injusticia y exclusión social, pero dichas reformas han de incardinarse en un derecho civil que ha funcionado bien desde tiempos inmemoriales ¿o el sistema jurídico de EE.UU. previene de situaciones injustas para los hipotecados, como los famoso robos signatarios?.

Y pactar con la banca medidas coyunturales para que ofrezcan fórmulas que abaraten durante unos años la cuota en determinadas circunstancias (carencias, bonificación del tipo de interés, etc), fomenten la aceptación de la dación en pago (lo que me parece aberrante es que se puedan adjudicar en subasta las viviendas al 50% de tasación), posibilitar que la casa subastada pueda volver a ser alquilada por el que ha perdido la casa y suprimir las cláusulas suelo sin esperar a que el Supremo les obligue.

A mi me parece que el movimiento de CIU no ha sido tan “inocente” como parece (no creo que ni sueños pensaran que se aprobara algo así). No se incluso si ha sido un movimiento pactado con otros partidos para enviar una señal de fuerza a la banca de cara a posteriores negociaciones. Lo que tengo claro es que hay que buscar y aplicar fórmulas que alivien la situaciones de los hipotecados (y antes que ello la de los parados sin prestación), pero no vale montar un circo mediático.

La gente lo está pasando muy mal e iniciativas como esta lo único que hacen es crear falsas esperanzas (falsas y, además, envenenadas). Es mi opinión personal, tal vez no muy popular pero sincera y sin populismo de por medio.

Pau A. Monserrat Valentí
Responsable de contenidos de Bankimia

A mis manos ha llegado el Manager Business magazine nº33 de la consultora Tatum. Uno de los artículos habla de la gestión óptima del talento comercial en las sucursales bancarias. Una temática muy interesante del que comentaré en base a mi visión personal y profesional del tema, ya que de joven trabajé en una sucursal bancaria.

La gestión del talento no significa métodos para explotar más a los directores y personal de sucursal, ya aviso a los directores regionales y otros jefes de departamento vetustos que me estén leyendo.

Pensaba que las cosas cambiaron desde mis tiempos mozos, en que la gestión del talento suponía mandar emails amenazantes, gritos por teléfono y reuniones al estilo Raíces, serie mítica sobre el esclavo Kunta Kinte. Pero atendiendo a las conversaciones que en ocasiones he tenido con gente de banca que prefiere mantenerse en el anonimato (qué misterioso suena esta frase), las cosas poco han cambiado en muchas entidades.

Define David Ulrich al talento como:

Talento = Capacidad x Compromiso

Un colaborador eficaz y eficiente es aquel que dispone de habilidades personales y profesionales en constante mejora y además se involucra en los objetivos de la empresa.
La capacidad se paga con dinero, pero no el compromiso. Tome nota el vetusto directivo y mejorará en su gestión de recursos humanos.

En España tenemos más de 44.000 oficinas, de las cuales un número nada despreciables no consiguen ni ser rentables. La bonanza del sector propició la expansión de la red de oficinas con unas debilidades que afloran en el nuevo entorno de recesión:

1. Falta de optimización del punto de venta y del personal. Hace poco un amigo me contó que fue a su oficina a pagar los impuestos trimestrales y la chica de la caja le pidió de malos modos que le quitara las grapas a los impresos, que a ella se le rompían las uñas (verídico).
2. Escasa proactividad comercial de las oficinas, llevadas por la inercia de los buenos tiempos en que firmar operaciones no era el problema.
3. Orientación a las operaciones grandes por volumen y desatención de la base de clientes. Si cada dos por tres cambian al personal de oficina, poco o nada conocen los empleados a sus clientes habituales.
4. Falta de sistematización de los procesos comerciales. Qué a mi me tuvieron mil tardes llamando a los clientes para que nos domiciliaran los recibos de luz y agua. Y alguno me confundía con un comercial de la compañía.
5. Gran dependencia de sectores en crisis profunda, básicamente el sector de la construcción, el mercado inmobiliario y determinados sectores industriales.
6. Escasa gestión del riesgo en sucursal, que ha favorecido la galopante morosidad de los balances. Los bonus iban en función del volumen, no de la calidad crediticia.
7. Directivos sin experiencia en la gestión de crisis.

Una rápida ojeada a estas deficiencias sistémicas de la red de oficina ya nos indica que hay mucho que hacer para mejorar. De hecho no veo muchas diferencias con las sucursales en las que yo trabajé hace más de 10 años. Salvo que nos intentan alejar de ellas con los servicios de banca a distancia y los cajeros de siempre (¿no toca ya modernizarlos?).

Si se define el talento comercial en la red de sucursales como:

Una internalización en el día a día del logro de objetivos y resultados del negocio, mediante el dominio de habilidades comerciales y profesionales, con el compromiso con un proyecto común, y la búsqueda de la excelencia en el desempeño individual y de equipo.

Podemos decir que el talento comercial no solo se basa en vender, sino cómo y qué se vende. La cuantificación del talento comercial, por tanto, no se puede basar sólo en el cumplimiento de los presupuestos impuestos por la cúpula (a veces me pregunto quién es culpable de que a mi amigo director le hagan vender robots de cocina por teléfono) sino en la profesionalidad en que se asesora al cliente y la calidad y precio de los productos financieros.