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A pesar de las preocupaciones internacionales de larga data sobre la «burbuja» inmobiliaria de China, el mercado ha demostrado ser bastante resistente. El gobierno chino ha instituido varias medidas de austeridad para enfriar el mercado, pero la boyante demanda de propiedades ha ayudado a evitar una grave recesión. La conclusión, los precios no paran de crecer.
Varios factores siguen apoyando al sector inmobiliario chino, entre ellos la creciente tasa de urbanización, la abundante liquidez y la falta de alternativas de inversión.
Desde el año 2000, el porcentaje de la población china que vive en zonas urbanas ha aumentado del 36% al 58%. Durante ese período, 300 millones de chinos han emigrado de las zonas rurales a las urbanas, creando una enorme demanda de nuevas viviendas.
Esta demanda varía sustancialmente entre regiones y ciudades. En términos generales, el mercado de bienes raíces a lo largo de las áreas de la Costa Este es el más robusto, apuntalado por los flujos positivos de población y el fuerte crecimiento económico. Sin embargo, también está más expuesto al endurecimiento de las políticas debido al aumento de los precios de los inmuebles. Las perspectivas fundamentales para la mayoría de las ciudades del interior de los niveles más bajos son menos atractivas como resultado de las continuas salidas de población.
El M2 de China, que representa la oferta monetaria más amplia, ha crecido a dos dígitos en las últimas dos décadas. Los controles de capital de China han restringido en gran medida a la población china de invertir este dinero en mercados extranjeros, pero hay limitaciones en los canales de inversión disponibles en tierra.
Los tipos de interés onshore siguen siendo bajos (tanto en términos de rendimiento de los bonos como de depósitos bancarios) y el mercado de renta variable nacional es notoriamente volátil. Como resultado, para muchos chinos el mercado inmobiliario se ha convertido en una de las opciones de inversión más atractivas. Si bien esto ha suscitado preocupación acerca de una posible burbuja, el mercado inmobiliario de China está muy influenciado por la postura del gobierno hacia el sector.
El gobierno chino tiende a ofrecer apoyo cuando el mercado se está enfriando demasiado rápido (por ejemplo, en 2009 durante la crisis financiera mundial). Sin embargo, en la mayoría de los casos, las autoridades imponen restricciones en un intento de frenar la fuga de los precios de la propiedad, especialmente en las principales ciudades costeras.
La última ronda de endurecimiento comenzó a finales de 2016, después de que el mercado inmobiliario experimentara un fuerte repunte, con políticas que iban desde restricciones para la compra de viviendas, hasta un tope de precios para los nuevos desarrollos, pasando por un endurecimiento del crédito disponible tanto para los compradores de viviendas como para los promotores. Desde entonces, el crecimiento anual del mercado se ha ralentizado, pasando de más del 30% a cifras de un solo dígito.
A pesar de los recientes esfuerzos del Gobierno para reequilibrar la economía china estimulando el consumo interno y apoyando las innovaciones de alta tecnología, la propiedad sigue siendo el sector más importante en términos de su contribución al crecimiento del PIB. Estimamos que el mercado inmobiliario de China tiene un valor de alrededor de 22 billones de dólares, aproximadamente 1,8 veces el tamaño de su PIB en 2017.
La tendencia más destacable del sector en los últimos años ha sido la aceleración de la consolidación. Los 10 principales promotores inmobiliarios del país aumentaron su cuota de mercado de apenas el 5,4% en 2006 a cerca del 25% en 2017. Los grandes promotores disfrutan de un acceso significativamente mejor a una amplia gama de canales de financiación a un coste más bajo.
Marc Fortuño
