El efecto Eurovegas disparaba el pasado viernes las acciones de Metrovacesa en la Bolsa española y es probable que el ascenso siga unas jornadas más, tras hacerse oficial el fin de semana que el complejo de ocio promovido por el magnate estadounidense Sheldon Adelson se ubicará definitivamente en Madrid. Aunque el comunicado de Adelson no especifica aún el lugar concreto, de las posibilidades barajadas (Alcorcón, Valdecarros y Paracuellos), la que más opciones tiene es Alcorcón, porque es la que tiene más unidas las parcelas a adquirir con lo que se facilita la obra. Y uno de los dueños de esas fincas es Metrovacesa, razón que justifica, según los primeros análisis de urgencia, que su cotización subiera como la espuma el pasado viernes, día 7, jornada en la que cerró con un ascenso del 33,3% y fue el valor que más subió en el día. Pero en esta historia hay luces y sombras.
Primero, porque el valor de la inmobiliaria en Bolsa aún está muy lejos del que le asignan los bancos en sus balances. Y después, porque la cartera de suelo que podría vender Metrovacesa en esta operación es una pequeña parte comparada con la que acumula fuera de la Comunidad de Madrid.
Los inversores están ávidos de buenas noticias y a la más mínima las cotizaciones saltan hacia arriba como si tuvieran un muelle. Eso es, según fuentes del mercado consultadas por Capitalmadrid, lo que ha ocurrido con Metrovacesa, en cuyo caso se une, además, el hecho de que los accionistas mayoritarios (casi únicos) son seis grandes bancos españoles que tienen valorada la inmobiliaria en sus balances muy por encima de la capitalización bursátil. Para estas entidades financieras, cualquier subida en el valor de la inmobiliaria les viene como anillo al dedo para eliminar la posibilidad de tener que apuntarse minusvalías en sus revisiones anuales de la valoración de su cartera industrial y participaciones en empresas cotizadas. De hecho, en los últimos años ya se han visto obligados a recortar parte de sus beneficios por la caída de Metrovacesa en Bolsa.
La inmobiliaria, que en otros tiempos fue el brazo ejecutor de BBVA en el mercado del ladrillo, está hoy participada en un 95,6% por seis bancos (Santander 22,6%, BFA-Bankia 19,07%, BBVA 17,34%, Sabadell 12,35%, Banesto 12,2% y Popular 11,97%). En febrero de 2009 las seis entidades financieras entraron de forma masiva en el capital Metrovacesa cuando los bancos se hicieron con el control del 65% de la inmobiliaria al ejecutar la deuda de la familia Sanahuja, entonces primer accionista de la sociedad. En ese momento, la valoración que hicieron de las acciones de la empresa para el canje fue de 57 euros por título. Después hicieron varias reducciones. Al comenzar 2011 la valoraban ya a 21 euros por acción y en los balances finales del pasado año lo dejaban en 2,90 euros por título. Ahora, con la cotización final del pasado viernes, día 7, las acciones de Metrovacesa están a 0,88 euros, lo cual significa que deberían seguir subiendo, hasta multiplicar por 3,3 veces su valor actual para sencillamente igualar el precio al que los bancos accionistas tienen a la inmobiliaria apuntada en sus balances.
A pesar de que la ubicación de Eurovegas en terrenos parcialmente propiedad de Metrovacesa, en caso de confirmarse la opción de Alcorcón, es una buena noticia para la inmobiliaria, nadie cree que ese hecho sea capaz por sí solo de dar un impulso a las acciones de la sociedad que haga multiplicarse su valor de forma exponencial en las próximas semanas. Y es que las cuentas, las cifras y el balance también tienen su importancia, al margen de que los inversores y los bancos accionistas estén encantados con la buena nueva.
A 30 de junio pasado, según las cifras enviadas por la sociedad a la CNMV, Metrovacesa cuenta con unos recursos propios de 1.682 millones de euros, una deuda financiera de 4.925 millones de euros y un patrimonio inmobiliario valorado en 7.324 millones, de los que casi la mitad (3.243 millones) corresponde a patrimonio en renta, es decir, a edificios propios alquilados a terceros. A pesar de que este negocio del alquiler le proporciona recursos recurrentes, así como su filial francesa Gecina, que también le da jugosos dividendos, lo cierto es que el parón de la actividad inmobiliaria en lo que a ventas se refiere, han dado como resultado que la sociedad haya perdido 151 millones de euros en el primer semestre de 2012.
El efecto EuroVegas
Pero, ¿qué puede suponer la operación Eurovegas en el balance de la inmobiliaria? La construcción de este gigantesco centro de ocio necesita un mínimo de seis millones de metros cuadrados de terreno solo para edificios, aunque los expertos creen que una vez contabilizada la superficie que debe ceder para equipamientos, así como la que debe dedicarse a infraestructuras, el proyecto necesitará 13 millones de metros cuadrados, de los que 1,3 millones están en manos de inmobiliarias y sociedades en las que estas participan. Con este 10% es con el que se estuvo jugando el viernes en todas las informaciones que escupían los teletipos y aparecían en las pantallas de los brokers. Pero la propia Metrovacesa envió un hecho relevante a la CNMV, de tan solo dos párrafos, en los que decía que no había acuerdo alguno firmado y tampoco aclaraba cuanto de ese suelo de Alcorcón es suyo.
Según la información semestral enviada por la inmobiliaria a la CNMV, Metrovacesa cuenta en estos momentos con una cartera de 2,7 millones de metros cuadrados de suelo edificable, del que el 68% es urbanizable, un 30% es urbano y un 2% es no urbanizable. Pero más importante que esta distribución es dónde está ubicada esa cartera de terreno. Pues bien, el 29% del total (783.000 metros cuadrados) están en lo que la empresa llama "Centro", que coincide más o menos con la Comunidad de Madrid. El resto está repartido en Andalucía (23%), Levante (15%) y porcentajes más pequeños en Castilla y León, País Vasco y Asturias, fundamentalmente. Quiere esto decir que aunque todo el suelo de la zona centro fuera el de Alcorcón (que no lo es), la inmobiliaria sólo se desharía de menos de un 30% de su cartera de terreno edificable, buena noticia sin duda, pero no suficiente para ver cómo la acción sube indefinidamente como si la crisis del sector acabara con Eurovegas.
Otra inmobiliaria con suelo en la zona de Alcorcón elegida como opción para Eurovegas es Realia, sociedad que surgió en el año 2000 tras la unión del patrimonio y las actividades inmobiliarias de FCC y Caja Madrid. En la actualidad el 27,6% de su capital está en manos de BFA-Bankia y el 30,2% lo tiene FCC. El pasado viernes (día 7) Realia también vio cómo el efecto Eurovegas empujaba hacia arriba sus acciones y cerró la sesión con una subida del 6,85%, hasta alcanzar los 78 céntimos de euro por título. Esta oscilación es más normal que la producida en Metrovacesa, por mucho que sea la mejor noticia que la inmobiliaria vaya a recibir en años. Mientras, los pocos minoritarios que aún quedan en el accionariado, pueden soñar con más subidas en los próximos días. Puede haberlas, sin duda, pero a no ser que hayan entrado muy recientemente, seguirán viendo muy lejos el valor al que compraron en los buenos tiempos del ladrillo.
